买预售屋必看「建商话术」 无息优惠付款必借？小心交屋就要脱手
▲首购族买房都会被建商话术吸引，千万要三思再下手以免之后为房贷所苦。（示意图／pixabay）
近期虽然面临政府开始计划打房，包含囤房税、房屋税等等要进行全面改革，但房市仍然火热，尤其各大重划区建案接待中心几乎天天爆满，只因为不少人都期待拥有一个属于自己的家、脱离无壳蜗牛的生活。近期越来越多建商开始贩卖预售屋物件，主打「XX万即可购屋」，让不少人认为可以有较小的负担就能轻松成家，但预售屋跟成屋实际有什么差别？有哪些需要缴交的款项是特别要注意的？就让《ETtoday房产云》一次报给你知。
订金、签约金
在看完确认要买房前，如果想要保留房型不被其他住户选手，通常建商会要求当天缴交「订金」，依照房价不等大约会落在5到10万左右，这个步骤仅能确认「建商替你保留」，但在指定日期前必须将签约金金额补齐才能确定买下这间房，这个金额就会是建商常说的「XX万」成家金额。
缴交完签约金后，就进入到工程款的部分。所谓工程款就是在等待预售屋盖好的工期，依照建商指定方式缴交，分为工程进度缴款、月缴款及一次性缴纳三种选项，通常约为总价的10~15%左右，加上签约金会约为总价20%金额。
一般目前预售屋大多都是用「月缴款」的方式吸引消费者，主打购物后一个月缴交2-3万元左右相近于房贷的金额，等到工程款结束交屋后，直接进入房贷，等于让住户可以利用类似分期的方式在低头期款的情况下先购屋。
▼许多人为了打造梦想家居，会向银行多借款装潢，但小心若使用优惠付款可能被银行认为「没有还款能力」。（资料照／记者谢婷婷摄）
优惠付款
在预购屋盛行的情况下，许多大型建设公司会推出「优惠付款」专案来提升买气，通常在交屋前会缴交20%的金额，以1,000万的房子为例，就需要准备200万的金额，但这个金额对于许多家庭来说还是一个大数字，所以建设公司就会提供10%「无息」贷款，让你在交屋后分成5-10年缴纳即可，这样就会变成头期50万、工程款50万，再加上建商借你的100万「无息优惠付款」，让你在低自备的情况下购屋。
但其实优惠付款是在购买预售屋时最容易陷入的陷阱，优惠付款开始缴费的时间都会接近交屋前后，许多人认为要自备5%，再慢慢缴工程款5%，剩下的10%就等交屋后再烦恼即可，但等于交屋后必须一面付银行贷款（800万），再加上优惠付款的金额，这个金额会几乎等同于房贷2倍，如果没有事先准备好资金、存好钱，就很容易遇到周转不灵，或是被房贷拖垮生活的情况发生。此外，如果使用优惠付款的话，有些银行也会判定「缺乏还款能力」，如果届时想要多0.5成装潢等等，可能会发生无法通过的状况。
以总价一千万的房子为例：
无使用优惠付款：自备款 150万、工程款 50万、房贷800万，交屋后房贷一个月约需要缴26,886（30年；1.31%）使用优惠付款：自备款 50万、工程款 50万 、优惠付款 100万、房贷850万，交屋后房贷一个月26,886+优惠付款18,000（须缴五年左右）＝45,000/月
从上述就可以看出，虽然承接优惠付款在前面只要低自备的情况下，就可以轻松购屋，但在交屋后前面五年必须承担一个月约45,000左右的房贷，是否能承担这个金额必须在购屋前三思再三思，以免购屋新家不久就必须脱手以求自保。
除了以上属于「房子」本身的款项以外，建商会额外收一笔「暂收款」，用来缴交之后需要处理的代书费、契税等各种费用，等到交屋后以多退少补的方式补款，这笔费用如下图所示，大致上会落在10-18万左右（以一千万的房子为例），在购屋前千万也要将这笔钱准备好，毕竟10多万也不是一笔小金额。
▼建商会清楚列出暂收款名目，以多退少补原则进行。（图／记者苏晟彦摄）
所以，首购族在购屋前务必先衡量自身经济状况，再加上装潢、家具的费用，还是准备25-30%的自备款以备不时之须，至于建商所提供的优惠付款是否需要借贷，也可以依照自身条件（若自备款准备充足也可以借出来投资，毕竟没有利息十分诱人）使用，在购屋前一定要将所有必须缴纳、建商的话术搞清楚，以免被房贷拖款反而让成家的美梦成为恶梦。