实探郑州楼市：新房更受青睐 人口红利持续
“今年郑州的新房价格平均上涨1000元/平方米，有的楼盘每平方米涨两三千元，近期成交量还比较大，现在三环以内基本没有新房了。”《证券日报》记者日前在郑州房地产市场走访时，多位房地产销售人士如是说。
《证券日报》记者注意到，今年以来，郑州楼市新房更受刚需青睐，新房的成交价和成交量上涨幅度均大于二手房。
新房更受欢迎
据郑州市住房保障和房地产管理局数据，1-4月份郑州市商品房销售面积分别为：60万平方米、108.37万平方米、171.06万平方米、258.09万平方米。
国家统计局数据显示，1-4月份郑州新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.5%、0.8%、0.7%。分别同比上升-0.6%、0.3%、1.2%、1.8%。
从上述数据可以看出，1-4月份郑州楼市新房市场处于“量价齐升”状态，但4月份房价环比涨幅收窄。
对此，独立财经评论员周正国接受《证券日报》记者采访时说：“一般量升大多带动价升，郑州新房去化增加到三倍，价格环比基本不动，确实不容易。应该是低价房交易量大的原因。”
然而5月份郑州楼市热度处于下降状态，据诸葛找房数据显示，进入5月中下旬，开盘市场热度下滑，多数项目以平推为主。5月17日-5月23日郑州市有4个项目开盘，共推出506套商品房，成交243套，平均去化率48%。环比前一周，开盘项目数量减少2个，推房量及供应量分别下降22%、45%，去化率降低20个百分点。
“目前来说，在郑州房地产市场大家还是倾向于买新房，去年开发商回笼资金清库存，再加上年底促销力度也比较大，现在三环及以内的新房基本卖完了”，世家房产管南片区某店长王伟告诉《证券日报》记者，2017年之前曾经出现新房和二手房倒挂现象，大家买房都不愿意出三环，都愿意买三环以内的二手房，现在随着人们对生活品质的追求，以及郑州多条地铁线路的开通，交通更便利了，三环外的新房更受刚需阶层以及改善住房阶层的欢迎。
“我是有改善住房条件的打算，原本是想买多层房，但是多层楼房大多已有20多年的房龄，如果自己买来住几年，然后再出手就不容易，因为现在老旧小区只修不拆，房龄长的房子贷款受限，除非是学区房不用考虑这些因素，所以说现在只能考虑买新房，或者是二手房中配套设施齐全的次新房。”市民徐先生坦言道。
《证券日报》记者在走访中发现，准备结婚或者已婚的刚需阶层大多考虑买新房，改善住房阶层有选新房的，也有的选择二手房中的配套设施齐全的次新房；家里有学生的购房者首先考虑学区房。总体来说，购房需求更偏向于配套设施齐全，更人性化的新社区。
此外，6月3日郑州将迎来今年第一次土拍，受此消息影响，5月29日网传北龙湖新房某楼盘每平方米上涨两千元。
二手房价平稳
二手房市场行情远不如新房。
据郑州市住房保障和房地产管理局数据，1-4月份郑州二手房销售面积分别为58.94万平方米、43.81万平方米、55.65万平方米、76.71万平方米。二手房价存在不同程度的下跌，据国家统计局数据显示，1-4月份郑州市二手房价格环比分别上涨0.1%、0.3%、0.5%、0.5%；分别同比下降3%、2.8%、1.7%、0.7%。
据诸葛找房数据显示，5月中下旬，二手房市场价环比继续上涨，涨幅0.2%，挂牌量134491套，环比下降3%，除经开区外，其余7个主要城区二手房挂牌量均环比下跌。
“房龄越长贷款的年限和金额受限越多，那些环境不太好，配套设施不够齐全，地理位置较偏的老旧小区的房子不太好卖，但是学校周边，交通便利，配套设施齐全，环境好的小区二手房价格还是很坚挺的，总体上来说，目前二手房价格还是比较平稳的，现在二手房从挂网上到以符合市场预期的价格成交一般需要半年时间，但是好的房源成交更快。”王伟坦言道。
21世纪房产中介销售人员齐鹏告诉《证券日报》记者说：现在老旧小区只修不拆，房龄比较长的二手房贷款受限，存在降价两三次才卖出去的情况，去年疫情对二手房冲击还是比较大的，有些做生意的人急需资金周转，出售的价格比较低。
“2017年那时候二手房价格高，一系列调控措施出台之后，二手房市场逐渐冷下来，不过目前价格也跌到底了，现在是买房的好时候。”世家房产中介销售人员秦明道。
在“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的房地产周期下，郑州房地产市场仍享有人口红利。
近几年，国家中心城市、黄河流域生态保护和高质量发展，郑洛新国家自主创新示范区、郑州航空港经济综合实验区等一系列国家战略落地郑州，释放空前的利好效应，郑州进入高质量发展的“黄金机遇期”。以郑州为中心，2小时航空圈覆盖全国90%以上人口和市场，2小时高铁圈覆盖4亿人口的生活和消费，人流、物流、商流、资金流、信息流加速向郑州集聚。郑州市加速构建的现代产业体系，释放更多就业机会。持续优化提升营商环境，让郑州越来越宜居宜业宜商，展现出了超强的人口吸纳能力和城市活力。
据第七次人口普查数据显示，十年间，郑州常住人口增加397.4万人，达到1260.1万人，成为河南省唯一常住人口超过1000万人的城市。十年来，郑州常住人口保持快速增长态势，增量占全国增量的5.5%，占河南省的74.4%；增速比全国和河南省分别高出40.7个和40.4个百分点，十年平均增速比全国和河南均高出3.3个百分点。
贝壳研究院研究认为，郑州作为人口大省河南的省会城市光环效应显著，其对各地级市人口的吸纳能力突出，省内购房客户占比达到93.7%，也即是每10个购房客户中，至少有9个都是河南老乡。
2021年郑州市中招政策新变化，公办、民办普通高中原则上实行属地招生，不再面向全省招生。也就意味着，关上了河南省非郑州户籍和学籍的学生进入郑州享受优质教育资源的大门，势必会加速人口的入流。
齐鹏说：“河南的高校大多集中在郑州，今年大约有70万的毕业生，大多会到郑州就业。随着河南‘米’字形高铁网的开通，缩短了周边各地市到郑州的时间，到郑州买房居住的人逐渐增多，郑州的刚性需求逐渐增大，除了去年疫情期间，郑州的房价一直在缓慢上涨。”
（注：文中销售人员姓名均为化名）