賣厝阿明／房屋所有權人跟房貸借款人可以不同嗎？「這件事」是關鍵

桃园市地政士公会理事吴声纬地政士（右）。 图／吴声纬提供

房屋所有权人和房贷借款人可以是不同人吗？有资金需求时，可以用亲友的不动产来抵押借款吗？父母可以买房直接登记在小孩的名下吗？限贷令施行至今，什么样的人能跟银行谈到好条件呢？阿明邀请桃园市地政士公会理事吴声纬地政士，来为大家说明。

限贷令造成房市买气急冻，资金如何不断链是目前市场最受关注的议题，不少人开始讨论是否能用他人的名义来借款。对此，吴声纬分析，房屋所有权人跟房贷借款人，本来就可以是不同人，民法跟相关法规并没有对此限制，只需要注意在办理借贷或设定时，无论是向金融机构或私人借贷，都必须是民法规定的完全行为能力人，而且一定要出自所有权人的意愿。

▌所有权人跟贷款人最好是「二亲等之内」

他指出，多数金融机构都会要求所有权人跟借款人之间，有「二亲等之内」的亲属关系，如果只是朋友，银行大多不愿意承作受理。实务上比较常见的情况，以买卖案件来说，例如太太买了房子，由先生作为借款人；而在原屋融资方面，比方说妈妈有一间房子，碰到儿子有资金需求时，就请妈妈作为担保物的提供人，由儿子向银行申请借贷。

值得注意的是，有些父母想帮助小孩买房子，孩子签约为买方且房子登记在孩子名下，由父母来揹房贷，吴声纬直言，通常不建议这样操作，因为如果孩子并没有财力，但作为买方，本就有支付价金的义务，却由父母作为贷款借款人，来向银行借钱，支付价金给卖方，会产生赠与的问题。他通常建议，孩子最好成年了、也有经济能力，在跟银行借款时，父母作为保人就好，实际借款人还是孩子。

▌所有权人通常得当「保证人」或「共同借款人」

至于房屋所有权人跟房贷借款人不同时，吴声纬指出，实际申请房贷的流程大致相同，不外乎查询信用联征纪录、审查财力证明、还款能力证明等，比较特别的是，银行通常会一并请房屋所有权人作为保证人或共同借款人，一起承受这笔债务。

而这种操作的最大风险，第一是借款人不继续缴房贷，房子就被银行申请查封法拍了，必然衍生纠纷。第二，当购置房屋时，借款人跟登记人不同时，支付给卖方的价金可能就会产生赠与税，责任归属也是问题，尤其是非亲属关系更容易产生纠纷；吴声纬强调，若国税局查到有疑似赠与行为时，即便主张两人间有借贷关系，也得提供借贷契约，并有固定的还款金流来佐证，并不容易含糊过关。

▌申贷掌握4原则，还款能力最重要

要避免纠纷，专业与诚信还是最佳解方。吴声纬回想，他曾碰过有人要跟朋友借钱，来找他办理不动产的抵押权设定，但是提出的权状却是妈妈的名字，连印鉴证明、身分证等资料都备妥，妈妈本人却从未现身，权衡之下他提出希望见到妈妈、文件要妈妈亲笔签名，对方就翻脸了，这类情况，就能合理怀疑妈妈并不知情，他只能因此婉拒，以确保所有权人的权益。

至于众人最关心的房贷现况，他也分享申贷的四原则，首先，年龄不要太高，55岁以上就不容易受银行青睐，借款年限会受到限制；第二，平常要培养良好的信用纪录，如果联征纪录上有信用卡、贷款的迟缴，或债务协商、破产宣告等注记，要借款非常难；第三，还款能力至为关键，要有稳定工作或其他收入来源，银行存簿上看的到收入金流往来纪录；第四，可以尽量降低自身原有负债比例，新核贷的条件也会变得比较好。