万科祝九胜:这一关万科一定闯得过去

作者 | 周智宇

在3月29日的业绩会上,万科总裁祝九胜坦言,当下万科融资还是正常状态,客观说有压力,但这一关一定能闯过去。

祝九胜表示,万科有相当比例的资金在预售监管资金账户,海外公开债务也陆续到期。不过万科有不同的融资渠道、融资方式,使得万科的融资还在正常状态。

当然,挑战也存在。祝九胜提出,目前万科融资面临三方面挑战,一是开发业务收支不平衡带来的挑战,二是融资模式改变带来的挑战,三是整个经营性业务的布局,即经营性业务的税息折旧及摊销前利润(EBITDA)不足以覆盖整体上利率爬坡的状态。

具体而言,开发业务的销售不断下降,却遇到较高的工程款支出,这使得万科的开发业务收支遇到不平衡或者说剪刀差;融资方面,则是随着融资从总对总、信用制转向项目制,贷款资金严监管,导致回流到集团总部的资金减少,这也对万科造成挑战;经营性业务方面,万科布局已接近4000亿水平,但是经营业务的EBITDA还不足以覆盖利息爬坡的状态。

祝九胜表示,这使得万科遇到了三个剪刀差。

不过依旧有解题之法,祝九胜指出,对于销售规模的下滑,优秀的同行已经提供了答案,可以用经营性业务的收益来平衡。这使得万科的开发业务上遇到的问题,与经营性业务形成了一个跷跷板,万科需要在销售下滑的背景下,花更多时间与精力来创造更多的EBITDA、物业净收入(NPI)和商业地产投资回报率(NOI)。

对于融资模式转变,祝九胜感叹,关了一扇门,但开了两扇窗。目前银行给了万科1-3年的时间逐渐转变,同时房地产融资协调机制,俗称“项目白名单”,使得项目层面能够拿到更多融资。

另外,万科也注意到经营性物业贷,可以平衡和防范当下万科遇到的开发业务与经营业务的矛盾。2024年,万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元,万科内部在对资产进行盘点梳理后,发现万科的资产还是非常丰富。

祝九胜称,这就会是“芝麻开花节节高”,为万科集团提供新的资金来源。当然,在融资人才方面,也会对有更高的要求,不过相信万科有足够的人才储备、厚度。

此外,万科大股东深圳地铁将为万科提供百亿级的实质性支持,这也能够进一步填补万科的资金缺口。

祝九胜用“两岸猿声啼不住,轻舟将过三重山“总结称,万科的左岸有客户、金融机构的支援声,右岸有大股东支持,以大股东为代表的国资国企的支持的声音、政府支持的声音。接下来,万科依靠自身的努力,一定会克服目前的三个困难。