万科闯关寒冬

2023年11月,万科遭遇了近半年来首次股债双杀,股价一度跌至8年新低的11.07元/股,但时至今日,这一股价已不是其最低点。

2024年3月29日,万科举行2023年度业绩发布会。截至收盘,万科A(000002.SZ)每股9元,跌幅达2%。

打破了31年来持续分红的传统,万科董事会做出了取消2023年分红的决定。董秘朱旭也对此作出回应:“万科一直以来非常注重现金分红来回馈股东,连续31年分红1030亿元,历史平均分红率33.3%,也是万科历年股权融资的2.8倍,这也是我们一直引以为傲的。基于这个背景,董事会在考虑取消2023年分红的时候,真的是非常艰难。”

市场还在超跌、分红从有到无,在这场近120分钟、超时半小时的年度业绩会上,万科管理层坦言,短期的确碰到了挑战和压力,眼下的难关并不是可以轻松度过的。

净利腰斩,郁亮月薪降至1万元

万科董事局主席郁亮维持“市场还在超跌”的判断。中指院数据显示,2024年1-2月,TOP100房企销售总额为4762.4亿元,同比下降51.6%。从2月单月来看,百强房企销售额为1957亿元,环比下降29.3%,降幅仍保持在较高位。

2023年,万科集团实现合同销售面积 2466 万平方米,合同销售金额3761.2 亿元,同比分别下降 6.2%和9.8%。根据第三方统计,万科2023年销售额排名行业第二。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示,过去两年万科开发业务重点聚焦投资原点、产品原点和操盘效率三项工作,从结果来看,都取得了明显进展。

过去两年万科主动投资的项目里,有28个新项目已在2023年上市,贡献销售544亿,毛利率在20%左右;2023年当年获取、当年销售开盘的项目有26个,销售金额481亿,平均开盘周期120天。企业新增投资的精准度和投后管理在优化,2023年新项目投资兑现度达88%。

尽管投资精确度和效率在提高,万科还是出现了过去20年来的营业收入首次下降。2023年年报显示,集团营业收入4657.4 亿元,同比下降7.6%;归属于上市公司股东的净利润121.6亿元,同比2022年的226.9亿元下降了105.3亿元,降幅46.4%,接近腰斩。

应对当下的寒冬局面,万科高管主动进行自愿降薪。2023年年报显示,万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。

据悉,郁亮在2019、2020年的税前报酬总额超1200万元,同期祝九胜税前报酬总额超1100万元,解冻税前报酬总额超800万元。

2021年万科归母净利接近腰斩,郁亮也是自愿放弃年度奖金,实际年度即时现金薪酬为(税前)144.9万元。

融资模式转型

年报发布三天前,惠誉再次下调万科评级。将万科企业股份有限公司(万科)的长期外币发行人违约评级自‘BBB’下调至‘BB+’,并列入负面观察名单。

惠誉认为,此次评级下调原因是万科销售业绩不佳,叠加资本市场波动,令其融资途径进一步收窄。同时,万科应对将到期债务等因素,可能导致财务灵活性持续恶化。

截至2023年底,万科在手货币资金998.1亿元,可覆盖一年内到期有息负债;剔除预收房款的资产负债率为65.5%,从2018年76%的高点连续5年下降。

2023年,万科在境内外合计新获取的融资近900亿元,其中,境内新增融资766亿元,新增融资的综合成本为3.61%。郁亮表示,未来两年计划削减付息债务1000亿元以上。

虽然获得了金融机构的实际支持,管理层也坦言,剔除预售监管资金后,2024年公司在债务偿还上,“有压力,但能过关”。

总裁祝九胜解释称,万科与融资有关的挑战来自于三方面:一是开发业务收支不平衡带来的挑战,销售额快速下降,叠加早前高销售额带来的集中交付,主要现金流来源与支出错位;

二是融资模式改变带来的挑战,过往万科融资模式为“总对总”,现在转为项目制,使得总部原有的现金流储备会被逐步消耗;三是经营性业务的收益率不足以覆盖利息。万科经营业务布局已接近4000亿水平,但是经营业务的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)还不足以覆盖利息爬坡的状态。

关于融资模式带来的挑战,一位从事房地产融资的人士对36氪表示:“总对总的融资方式,是企业总部及项目公司需要融资时,由集团直接向金融机构进行融资谈判和借款。过去一般是国央企和很强势的民企、混合制才会用这种融资方式。项目制融资有助于企业控制负债水平,但每个项目都需要单独进行融资谈判和审批,增加了融资流程的复杂性和时长。”

祝九胜也提出:“过往总对总信用贷,一个好汉三个帮就能解决,今天转项目制融资,可能要背后300个人做经营提效,万科有176人有3年以上的金融机构工作经验,我相信我们能转得过去。”

谈及万科与银行合作时,祝九胜表示,26家银行长期以来支持万科,在风险防范方面是同盟军。中国的银行家对万科起到的作用:皱了眉头、提了忠告、给了宽容。

皱了眉头是对房地产市场下行感到超乎预期;提了忠告,对于企业如何活下去、保持现金流平衡等方面给很多建议,万科虚心接受,共同商讨应对之策,寻找解决方案;给了宽容,过往的信用融资监管转向抵押融资模式,合作银行给了1-3年的过渡期,让万科慢慢转化。

六年前,行业尚在欣欣向荣之时,郁亮悲观地喊出“活下去”。如今看来,万科对风险的认知程度还不够足。

郁亮表示:“我们虽然很早提出活下去,但现在看来,我们的危机意识还需要加强,改变的决心和力度还需要更大,安全垫还需要更厚。”

3月29日,2家机构更新万科A评级。华泰证券给予万科A“增持”评级,目标价不超过10.08元;平安证券给予万科A“推荐”评级,但未给出目标价。