万科闯关寒冬

2023年11月，万科遭遇了近半年来首次股债双杀，股价一度跌至8年新低的11.07元/股，但时至今日，这一股价已不是其最低点。

2024年3月29日，万科举行2023年度业绩发布会。截至收盘，万科A（000002.SZ）每股9元，跌幅达2%。

打破了31年来持续分红的传统，万科董事会做出了取消2023年分红的决定。董秘朱旭也对此作出回应：“万科一直以来非常注重现金分红来回馈股东，连续31年分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍，这也是我们一直引以为傲的。基于这个背景，董事会在考虑取消2023年分红的时候，真的是非常艰难。”

市场还在超跌、分红从有到无，在这场近120分钟、超时半小时的年度业绩会上，万科管理层坦言，短期的确碰到了挑战和压力，眼下的难关并不是可以轻松度过的。

净利腰斩，郁亮月薪降至1万元

万科董事局主席郁亮维持“市场还在超跌”的判断。中指院数据显示，2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。从2月单月来看，百强房企销售额为1957亿元，环比下降29.3%，降幅仍保持在较高位。

2023年，万科集团实现合同销售面积 2466 万平方米，合同销售金额3761.2 亿元，同比分别下降 6.2%和9.8%。根据第三方统计，万科2023年销售额排名行业第二。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，过去两年万科开发业务重点聚焦投资原点、产品原点和操盘效率三项工作，从结果来看，都取得了明显进展。

过去两年万科主动投资的项目里，有28个新项目已在2023年上市，贡献销售544亿，毛利率在20%左右；2023年当年获取、当年销售开盘的项目有26个，销售金额481亿，平均开盘周期120天。企业新增投资的精准度和投后管理在优化，2023年新项目投资兑现度达88%。

尽管投资精确度和效率在提高，万科还是出现了过去20年来的营业收入首次下降。2023年年报显示，集团营业收入4657.4 亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比2022年的226.9亿元下降了105.3亿元，降幅46.4%，接近腰斩。

应对当下的寒冬局面，万科高管主动进行自愿降薪。2023年年报显示，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。

据悉，郁亮在2019、2020年的税前报酬总额超1200万元，同期祝九胜税前报酬总额超1100万元，解冻税前报酬总额超800万元。

2021年万科归母净利接近腰斩，郁亮也是自愿放弃年度奖金，实际年度即时现金薪酬为（税前）144.9万元。

融资模式转型

年报发布三天前，惠誉再次下调万科评级。将万科企业股份有限公司（万科）的长期外币发行人违约评级自‘BBB’下调至‘BB+’，并列入负面观察名单。

惠誉认为，此次评级下调原因是万科销售业绩不佳，叠加资本市场波动，令其融资途径进一步收窄。同时，万科应对将到期债务等因素，可能导致财务灵活性持续恶化。

截至2023年底，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。

2023年，万科在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中，境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本为3.61%。郁亮表示，未来两年计划削减付息债务1000亿元以上。

虽然获得了金融机构的实际支持，管理层也坦言，剔除预售监管资金后，2024年公司在债务偿还上，“有压力，但能过关”。

总裁祝九胜解释称，万科与融资有关的挑战来自于三方面：一是开发业务收支不平衡带来的挑战，销售额快速下降，叠加早前高销售额带来的集中交付，主要现金流来源与支出错位；

二是融资模式改变带来的挑战，过往万科融资模式为“总对总”，现在转为项目制，使得总部原有的现金流储备会被逐步消耗；三是经营性业务的收益率不足以覆盖利息。万科经营业务布局已接近4000亿水平，但是经营业务的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）还不足以覆盖利息爬坡的状态。

关于融资模式带来的挑战，一位从事房地产融资的人士对36氪表示：“总对总的融资方式，是企业总部及项目公司需要融资时，由集团直接向金融机构进行融资谈判和借款。过去一般是国央企和很强势的民企、混合制才会用这种融资方式。项目制融资有助于企业控制负债水平，但每个项目都需要单独进行融资谈判和审批，增加了融资流程的复杂性和时长。”

祝九胜也提出：“过往总对总信用贷，一个好汉三个帮就能解决，今天转项目制融资，可能要背后300个人做经营提效，万科有176人有3年以上的金融机构工作经验，我相信我们能转得过去。”

谈及万科与银行合作时，祝九胜表示，26家银行长期以来支持万科，在风险防范方面是同盟军。中国的银行家对万科起到的作用：皱了眉头、提了忠告、给了宽容。

皱了眉头是对房地产市场下行感到超乎预期；提了忠告，对于企业如何活下去、保持现金流平衡等方面给很多建议，万科虚心接受，共同商讨应对之策，寻找解决方案；给了宽容，过往的信用融资监管转向抵押融资模式，合作银行给了1-3年的过渡期，让万科慢慢转化。

六年前，行业尚在欣欣向荣之时，郁亮悲观地喊出“活下去”。如今看来，万科对风险的认知程度还不够足。

郁亮表示：“我们虽然很早提出活下去，但现在看来，我们的危机意识还需要加强，改变的决心和力度还需要更大，安全垫还需要更厚。”

3月29日，2家机构更新万科A评级。华泰证券给予万科A“增持”评级，目标价不超过10.08元；平安证券给予万科A“推荐”评级，但未给出目标价。