穆迪动手，万科大涨｜地产金融观

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

万科消息面继续发酵，国际评级机构终于还是行动了。

3月11日，穆迪宣布撤销万科的Baa3发行人评级，授予Ba1的公司家族评级，“Ba1”是投机级的投资评级。穆迪还将万科的高级无抵押债务评级下调至Ba2，还把万科所有评级列入评级下调观察名单。

这无疑是万科又将迎接的一大考验。市场当前对于万科的信心比较脆弱，万科能否有效应对并平复事端，受到投资者的万分关注。

积极的消息是，万科即将到期的境外债偿债铺排已经就位，暂不需要为此而担忧，加之目前房企境外债市场几近停滞，而万科境外公开债也占比不高，穆迪的评级所带来的负面影响仍有待观察；但穆迪在报告中所提及的评级下调因素，却不得不引起重视。

当前多空消息交集，市场上关于万科的利好不断，万科3月12日境内的股票和债券表现也十分争气，纷纷录得大涨。境内投资者对万科，仍有期待。

评级下调

万科此番被穆迪下调评级，穆迪有着充足的理由。

穆迪在评级报告中表示，下调评级反映其预期万科的信贷指标、财务灵活性和流动性缓冲，将于未来12至18个月内减弱；列入评级下调观察名单则反映出其对万科恢复销售、改善融资渠道能力的担忧。万科获得长期无担保融资的渠道仍然有限，这反映在其二级债券价格的波动表现上。

触发穆迪下调万科评级的外部动因还有，万科近期非标债的传闻不断。

在市场发酵最多的是，万科管理层赴北京与以保险公司为主的贷款机构就非标债务延期事宜进行商谈，其中，涉及新华资产管理股份有限公司（以下简称“新华资产”）的100亿元投资款。传言还指，新华资产拒绝万科的展期要求。

新华资产则回应称，近期，公司关注到有关我司与万科企业的不实信息。万科系中国房地产行业龙头企业，一直与我司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，我司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。

这些消息，就是穆迪报告中所提及万科二级债券波动的关键扰动因素。

值得庆幸的是，穆迪虽然对万科的评级下调措辞严厉，但是市场却相对平静。一位不愿具名的房企分析师对21世纪经济报道记者分析称，“几家评级机构对内房股一直都很悲观。不过我们现在也不会很关注这个指标，因为这个指标的参考意义不是那么强了，市场往往跑在前面。”

一位分析人士则指出，对境内金融机构而言，中资企业评级调整已不再是影响其投放的主要参考项。境外融资方面，考虑到所有中资房企的境外融资近年已基本停摆，因此不会带来太大的影响。

在此之前，穆迪多次提示中资房企的“风险”。去年9月，穆迪一口气将中海宏洋、华润置地、越秀地产、绿城中国、保利发展、深业集团等六家房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”，此举也并未在投资者中引发忧虑。

万科大涨

许是今日有利好消息的对冲，万科股票和债券没有受到穆迪下调评级的影响。

今日午间，YY评级发布消息称，有12家商业银行正在筹集高达人民币800亿元(按当天汇率计算为115亿美元)的贷款，以帮助万科偿还到期债券。万科目前正在为符合条件的银团贷款准备担保，根据万科公共债券到期情况，银团贷款余额不超过500亿元。

21世纪经济报道记者问询万科方面，万科方面未予置评。上述所涉及银行机构也暂未公开回应。一位股份制银行的人士则对21世纪经济报道记者分析认为，“800亿元的贷款全部为新增贷款可能性不大，判断有部分是长短债置换。”

尽管消息的真实性有待考证，但市场显然反应积极。3月12日午后，万科A及多只债券大幅拉升，其中万科A盘中一度涨近8%。截至收盘，万科A报收10元/股，涨幅达5.71%；万科企业报收6.3港元/股，涨幅达到10.33%。

短期情绪偏向乐观，但也应该冷静地看待。

一位境外投资机构的人士对21世纪经济报道记者表示，“金融机构的支持是能够给市场一定的信心，但是对万科来说，金融机构的贷款就算全数落实，也只是‘短期帮助’。”

他提醒，万科这两个月的销售大幅下跌，如若销售情况无法恢复，即便金融机构多方驰援，其压力也不可忽视。中指院统计数据显示，今年2月，万科实现销售金额140亿元，同比下跌54%；首两个月销售额335亿元，同比下跌43%。

一位境内金融机构的人士则对21世纪经济报道记者测算认为，“万科问题的核心还是要看销售能不能企稳。如果万科的销售一直保持在150亿元前后，这也只能勉强覆盖了各种成本的支出。如果要度过偿债难关，我们测算是至少销售要恢复到250亿元左右。”

万科本身也在努力，它在积极变现资产。

今年2月，领展房产基金发布公告，其收购上海七宝万科广场余下50%权益正式落实成交，代价为23.83亿元。在变卖七宝广场之前，万科还将广州天河万科广场出让予广百股份，还有一些零星的资产处置，例如悦榕庄管理权等。

市场也认为，万科的持有型资产还有融资空间，可以在必要的时候为万科提供一定的援助。

东方证券在近期的一份研报中就称，万科持有的经营性资产融资空间较大，短期内标债风险较低。其指出，万科拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。万科积极推进以REITs为代表的不动产长期股权投资，为其经营性物业开拓资产增值变现路径。对于万科等持有较大体量非房开资产的房企来说，该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。

东方证券还指，近期，我国多个城市加快了房地产融资协调机制的构建步伐，以解决当前房企面临的债务压力问题。全国多个已建立城市融资协调机制，这有利于资产优质、合规经营的项目及时获得融资支持。

市场和政策的帮助越来越多，不过万科自救还需靠自己。