切记!投资广州,这些板块二手千万不能碰!
上周,我们刚写一篇针向全国“小白”购房者的文章:
大家的反响还挺热烈的,有人问:说了那么多广州值得买的板块,不如来个反向指南,说说广州究竟哪些板块的二手房千万不能碰?
既然大家强烈呼唤,那就来一篇吧!
筛选三条金标准
其实,从大家想知道“哪些板块二手千万不能碰”这一点,就可以看出,现在的购房者,确实比以前更谨慎了。
毕竟现在这个形势下,市场跟以前不一样了,已经不是房价普涨时代,以前闭上眼睛随便买一套都能赚,现在闭眼买一套,结局就是被套牢。
在大家都更“挑剔”的背景下,谁能避开错误选项,谁就成功了80%。
至于哪些板块二手千万不能碰,简单来说就是三条标准:无产业规划、在建的纯“睡城”、单打独斗的板块。
买房想要不踩坑,必须要摸准城市的发展规律。
在上一篇文章中,我也提到过:从目前广州的楼市来看,前沿产业集中的区域,房价的预期也会相对较高,买在这些区域,升值空间会更大,跟着东进南拓的政策和产业规划走,准没错。
那反过来,我们可以得到的筛选准则就是:那些没有产业规划的片区,千万不能碰。
缺乏产业规划,意味着这个板块的人口、资金吸引力都会相对较弱,没有人就没有住房需求,没有常住人口和资金流入,配套自然也无从建起,长期以往,板块楼市缺乏向上的支撑力,自然没有升值的空间。
在建的纯“睡城”不能碰,则是因为,根据过去的经验来说,纯睡城的房价往往涨不动。
睡城示意图
所谓睡城板块,基本都是离产业、经济中心较远,房子和低端配套扎堆的居住区。而圈层、配套质量和人口的高流动性,就决定了睡城房价所能达到的高度。
在建的纯睡城,风险就更大了。一方面,现在广州在建的新城不少,饼是都画了,但后续能否全部实现,或者实现的时间需要多长,不好说;另一方面,睡城规划的配套,一部分是要依靠进驻的开发商来实现的,现在开发商频繁暴雷,能够蓝图照进现实,存在一定的不确定性。
最后,部分单打独斗,在某些板块“开荒”的项目,也不建议投资客碰。原因很简单,依靠一个项目的力量,是很难将整个板块改头换面的。
这些板块的新房,已经在不停地内卷,产品也卷得飞起,做的越来越好,要是价格到位,其实还是可以买的。
但二手就不建议了,本身板块前景不明,加上新房产品、实用率都有明显的优势,板块内的二手房就更没竞争力了。
这几大板块
千万不要碰!
那么,在广州,有哪些板块是符合这些标准的呢?
增城,有两大板块是可以拎出来说一说的:朱村板块、永宁板块。
先说朱村板块。朱村板块,当年靠着教育城、富士康科技小镇规划,以及地铁21号线的通车打开了市场。
这十年来,21号线沿线已经建起了十数个新盘,但教育城的规划却没有完全落实,朱村也沦为了睡城,住宅多,人多,但是配套零星分布,没有连片成型。
目前房价虽然便宜,低至一万出头,但整个片区的二手挂牌量非常大,几乎很难找到“接盘侠”。
部分小区的降幅也挺大的,如朱村板块的威华雅苑,2016年刚开盘的时候,项目的成交均价为8131元/平,2021年最高涨到了1.86万/平,目前新房价格又跌到了1.5万/平,二手更是回到了8字头了,房价大跳水。
永宁板块也是类似,虽然周边有不少企业、工厂和仓库,但是整体规划一般,交通、配套长期没有起色,房价也不温不火。
根据永宁街道办事处信息,目前永宁常住人口已达到约30万人,一条新新大道串联起了近20个楼盘,但片区却迟迟等不来地铁和大型商业配套,片区二手也较难出手。
番禺也有一个板块是不太建议投资客入手的。
大夫山板块,主打自然资源,但不在城市的规划重点名单上,未来番禺的发展重点也集中在万博长隆、国际创新城、广州南站等板块,片区的上涨空间有限。
在广州普降的行情下,片区内的新盘价格下滑较为严重,比如大夫山·尚东,二手最新成交的三套房源,均价都在1.6万/平左右,房价一夜回到7年前。
南沙呢,也有一个板块不建议投资客入手——黄阁板块。黄阁板块,基本是属于市区外溢的睡城板块了,片区利好不如横沥岛、灵山岛多。
之前的成交之所以高,主要的原因在于片区是南沙距离市区最近的板块,价格比较亲民,且选择较多。但是从目前的发展来看,片区的住宅是起来了,但是配套和规划没有跟上,房价也始终没有上涨的势头。
再来说一下花都。花都除了区府板块、融创乐园板块、花都湖板块外,其它板块基本都不太建议大家入手。
区府主要是生活成熟;融创乐园周边配套较为高端、城市面貌较新、有产业带动;而花都湖板块则有湖景资源,在区内属于较有价值的板块。
但其它区域,基本属于要产业没有产业,要配套没有配套的板块了,加上花都本身不在广州东进南拓的战略线上,发展前景本就一般,更不建议大家投资这里的二手了。
除了上述说的这几个板块外,整个从化也属于我不建议投资客买入二手房的区域。
从化基本属于郊外,没什么产业利好规划,房价也一直不温不火,1字头的房子不少,除了本地客买入之外,就是度假客了。外地人买来养老度假可以,但投资就算了吧。
还有哪些没提到的板块,欢迎大家在评论中提出建议!
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