惊呆了！卖不动，5年房价仅涨了3块钱！武汉这个板块是真的不能碰！
（原标题：惊呆了！卖不动，5年房价仅涨了3块钱！武汉这个板块是真的不能碰！）
对于武汉楼市，很多人说用一个词来形容特别贴切，就是“外热内需”。一边涨着价，一边求爷爷告奶奶都卖不动。
乍一看，确实是如此，各盘跟风涨价，但众多项目开盘去化感人。以6月为例，根据克而瑞开盘检测数据，6月1-4周，平均下来，仅34.25%；
而落到单盘上，开盘当日去化甚至可以低至2%，如此景象，可不就是卖不动？！
但事实是否真如一些朋友所闻所见的那般呢？近日、武汉楼市6月及上半年成交数据出炉，对此，我们不妨对上述论点进行验证。
另外，下半年，武汉哪些板块是真的不能碰，又有哪些区域性价比提升可以加大关注？通过数据，我们或许可以获得一些重要研判。
6月21234套、上半年12.4万套！
武汉楼市外热，内里也不差！
前面小武提到，很多人说，武汉楼市关键词之一便是“卖不动”，但实际上，从整体来看，武汉楼市成交没有想象的那么低。
图：6月武汉各区新建商品房网签套数及面积一览，数据来源市房管局
据房管局数据，今年6月，全市新房共卖了21243套、成交面积23.58万方，环比5月，上涨0.26%，同比去年6月上涨59.54%
而整个上半年数据方面，全市新房成交量达到12.4万套、成交面积1423.92万方，同比2020年上半年涨幅149.86%。
对比2019年同期的83953套、2018年同期的71696套，均有大幅上涨，且为近4年同期，武汉新房成交量最高的一年！
图：2021.1-6月武汉各区新房成交情况一览，数据来源市房管局
各区成交排名上，6月成交及上半年成交的前8位，均依次是东湖高新、洪山、汉阳、黄陂、东西湖、江岸、江夏。
可见，不论是从6月单个月还是上半年来说，环比还同比角度来做比较，武汉楼市成交量都是非常可观的，并没有所谓的“虚热”。
究其原因，小武认为有两方面的原因：
一来，武汉两江三镇，城市大，楼盘也多，单个楼盘可能卖得不是很好，但汇总全市销量，数量就起来了；
二来，我们平时看到的去化情况，仅是开盘当日的销售情况，实际上，随着各盘优惠力度的持续释放，各种宣传手段、营销渠道的运用，后期销量显然有不小的上涨。
所以，武汉作为全国热点城市，热度还是名不虚传的。
东湖高新一骑绝尘！
连洪山都要追不上了！
对江城购房者而言，能买主城区，谁也不会往远了跑，在此并没有贬低远城区的意思，只是从配套完善度、生活便利度、保值增值度等方面考虑，主城区显然更靠谱、更有优势。
而在一众主城区中，最热门的两个区域莫过洪山和东湖高新，一直以来，这两个区在新房成交上，大多是你追我赶，并驾齐驱的存在。
但今年，不论是从6月还是今年上半年成交数据，东湖高新都超过洪山，稳坐第一的宝座。
6月数据，东湖高新新房成交套数3865套、成交面积约47.6万方；洪山则为2633套、约31.2万方，东湖高新在这两个数据上分别多出1232套、约16.4万方。
上半年数据上，东湖高新新房成交套数16535套、约198.3万方；洪山则为14685套、约167.7万方，东湖高新在这两个数据上分别多出1850套、约30.6万方。
实际上，东湖高新逐渐与洪山拉开差距的不仅仅是成交量领先，在涨价方面同样具有优势。
小武统计了3-6月武汉涨价项目及备案价上涨情况，根据数据，东湖高新4个月中有18个项目22次价格上涨，而洪山则是17个项目18次价格上涨。
图：3-6月东湖高新与白沙洲备案价上涨项目情况对比，数据来源市房管局
另外，6月底的武汉首次两集中供地过程中，东湖高新溢价地块、甚至地王频出，不仅是花山、左岭地价天花板再破，光谷中心城楼面价更是达到20799元/平，面粉贵过面包。
这意味着，未来，不仅仅是光谷中心城、花山、左岭，光谷整个区域房价将再攀高峰，涨价项目增多也将是意料之中的事。
如关山XXX阙台，此前均价27256元/平，但近期，小武咨询该项目推盘情况，置业顾问介绍，新一期推出，预计价格将在30300元/平左右。
图：光谷各盘已经准备好新一轮涨价了，来源微信截图
窥一斑而见全豹，东湖高新未来楼市走向已经不能再明了了，宇宙中心，果然名不虚传！
汉阳、青山热度提升！
两区核心区域性价比值得关注！
武汉主城热度相对远城更高，至于原因，第二节开头，小武已简略说过，在此就不过多赘述。
目前，全武汉主城区共9个，但主城区也不都是一样的，鄙视链同样存在，如汉阳、青山的地位就相对低了那么一丢丢。
先来说汉阳，从某种程度上来说，“汉阳”本身或许就是一种原罪，在武昌和汉口为谁是老大争论不休的时候，汉阳往往是旁观者。
而落到实处，汉阳整体在商业、教育等配套方面也确实比汉口、武昌差了一些，而汉阳房价，即便是同类板块，价格也是比汉口、武昌低了不少。
图：三镇主要核心区域均价，数据来源各房产网站
再来看青山，毫无疑问，环境问题就是影响其热度核心所在，即便青山一直也在致力于环境污染治理，但人的看法一时间是很难改变的。
据小武了解，购买青山的目前仍以本地居民居多，武汉其他区域，以及新武汉人，大多不会在第一时间会考虑这个区域。
但近几年，情况开始有所改变，汉阳、青山两区热度、性价比均在不断上升。
汉阳不少楼盘居住环境其实不错，但房价相比汉口、武昌同类板块楼盘，要低出不少，如王家湾核心一些楼盘，单价亲民到不行，想阳光城檀悦均价不过16000元/平。
图：王家湾核心部分项目价格情况，来源房天下
另外，汉阳近些年大型商业起来不少、一些口碑较好的也不断涌现，如钟家村小学、玫瑰园小学等，都还不错。
其次，青山的情况跟汉阳有点像，价格上相对低出不少。但同时，青山滨江及核心区域，要么临江，要么多个大公园环绕，环境实际没有预想的差。
此外，青山滨江及核心商业不少，优质学校也不少，5号线又即将开通，且在武昌滨江爆发之后，青山滨江或将引领机遇，因此潜力还是可期的。
基于此，汉阳及青山一些区域，如汉阳王家湾、钟家村，青山滨江、青山核心，近年来受到的关注逐渐加大。
如4月，青山滨江的融创临江府，备案价上涨1006元/平，6月，王家湾的融创武汉1890备案价就大涨1200元/平，板块热度的上升显然是其内楼盘涨价的最大底气。
另外，从成交上来看，6月，汉阳新房全区成交2225套，位居全市排名第三，青山成交941套，排名第十，虽全区成交量排名不少特别靠前，但其热门板块贡献量显然是不可忽视的，如青山滨江的融创临江府6月29日开盘去化就达到了88%，已经很不错了。
图：汉阳及青山6月成交排名，数据来源市房管局
因此，接下来要买房的朋友，不妨多关注下这两个区，说不准就淘到了心仪的房子。
要么涨幅小，要么5年房价未变！
这两个区域，谨慎考虑！
今年的武汉，开盘项目十盘九涨，小武根据市房管局数据，仅统计了3-6月全市涨价项目数量，4个月就有129个，着实是不少。
像东湖高新、洪山这样的热区，涨价项目多、涨价次数多，整体均价自然也跟着水涨船高，尽管对购房者来说，门槛、压力均增加，但也从侧边反映了区域增值潜力强大。
但与这类区域情况相反的是，武汉有一个区域却是哪哪都拖了后腿，这个区便是汉南！
图：汉南所处位置，来源百度地图
成交上，全市最低，排名垫底。根据房管局数据，6月，汉南新房成交251套，上半年成交1832套，均排在全市15区中的最后一位。
涨价项目数量上，3-6月全市共129个次备案价上涨，而汉南仅航城丽都在4月30日拿预售，备案价小涨236元/平。
且不仅是涨价项目少，汉南全区均价压根儿就没怎么涨，根据安居客数据，2017年6月，汉南均价7555元/平，而2021年6月，其均价也不过7758元/平，5年时间，涨了3块钱而已！
图：5年来，汉南均价几乎未涨，来源安居客
而除开这些，汉南还时常爆出烂尾楼盘，最出名的莫过新长江香榭澜溪、武汉绿地城，但这个区域房子卖不动，发展起色又小，后期还会不会有爆雷项目不好说。
尽管最近地铁16号线将通的消息传出，但一条地铁线也大概率是无法起到决定性的改变作用的。
在汉南之后，再来说说黄陂。
根据6月及上半年武汉新房成交数据，黄陂成交量均排名第4位，成绩不错，但尽管如此，对于黄陂，小武还是不推荐的。
首先，黄陂同吴家山一样，新楼盘非常多，房价多年也是涨不起来，还是根据安居客数据，2017年7月黄陂均价9045元/平，而2021年7月，其均价10666元/平，也就是说5年涨了1621元/平。
图：自去年9月以来，黄陂均价大势在降，来源安居客
这涨幅，别说跟东湖高新比了，就算是江夏5年涨3984元/平，也是秒杀之势。
其次，黄陂不论是限购的盘龙城、武湖，还是不限购的横店、汉口北等，整体都有点不温不火的状态，发展了很多年的临空经济区，实质上也没有真正发展起来。
去年，随着天河国际会展中心的开建，倒是刷了一波存在感，但最终发展成效如何，还有待时间验证。
写在最后
一转眼，一年过半，近来武汉楼市6月、上半年新房成交数据纷纷出炉。
通过数据，我们看到，武汉楼市在房价上涨的同时，整体成交量也是非常的可观，并非是很多人认为的外热内虚。
于此同时，我们也看到，热门的区域依旧热度高涨，卖不动的板块同样不受购房者待见，成交排名垫底、而这样的区域显然是不值得入手的。
但有些曾经不是特别受购房者关注的板块，如汉阳、青山的一些核心板块也开始逆袭，热度、性价比双双提升。有意向的购房者不如多多留意，或许就能淘淘满意的房子。