​上海二手房成交触底反弹，土拍规则将引入竞“高品质建设”

在房地产多方利好消息的刺激下，7月上海二手房市场在经历了数月的连续下跌后，终于迎来了久违的上扬。与此同时，上海三批次土拍或将引入重磅新规，竞价达到最高限价后，在摇号环节前加入竞“高品质建设”，房企拿地“运气”成分或有所降低。

二手房成交量终止3连跌，挂牌量稳中有降

据网上房地产的数据统计，7月份上海二手房网签成交约1.36万套，相比6月份的1.26万套，交易量环比增约8%。上海的二手房市场从3月起经历了连跌后，终于迎来了交易量的回升。

数据来源于综合整理

本站房产从上海房地产交易中心了解到，7月29日，上海二手房成交量达到千套，创下4月以来单日成交的新高，而在7月最后2个交易日，上海二手房网签数据分别为550套和585套，相比4-7月的日均约400套交易量也有一定涨幅。

二手房交易量的触底反弹，也间接消化了市场上的存量挂牌房源。中原地产数据显示，7月上海二手房新增挂牌量从原先的1.3万套下降到1万套左右。

有业内人士认为，二手房成交出现抬头迹象，主要和最近的政策信号有关，给了业主们很大的信心。据不完全统计，7月以来针对房地产的利好消息不断，这也被业界解读为房地产市场进一步企稳复苏的信号。

上海中原地产分析师卢文曦认为，现在的情况是，宽松政策随时会来，按照以往经验，二手房势必会迎来一波涨势。即便政策细则没有及时出台，但价格已经基本企稳了。“买房人深知，在政策没有落地之前，还有议价空间，一旦政策落地，空间势必减少。”

对于后续楼市走向，卢文曦分析，一线城市住建部门对于楼市的集中表态带动了一波市场气氛，市场预期和以往相比有所转变，人们对于后市比较乐观，觉得后续政策会陆续落地。

上海土拍或迎重磅新规，拿地不再仅凭“运气”

上海的二批次土拍在上周刚刚落下帷幕，随后有媒体报道称，8月4日，上海市嘉定区召开2023年下半年经营性土地出让工作交流会，主要与招商企业沟通上海市普通商品住宅用地“高品质建设”竞价情况、介绍嘉定区下半年计划出让地块等。

据参会房企介绍，上海市第三批次集中供地，将可能执行新的竞价规则：竞价达到最高限价后，进入竞“高品质建设”环节，最后方是摇号环节。

据悉，“高品质建设”引导性指标，目前主要包括“绿色建筑、超低能耗建筑、适老化建设、可再生能源、装配式建筑、BIM技术应用”等。

值得一提的是，“不竞价、竞附加值”的土拍规则并不是在上海首创，在深圳、杭州、苏州等城市都有过先例。

以深圳为例，在不久前刚结束的4批次土拍中，当房企在达到最高限制报价后，首次加入 “竞现房限售面积”的环节。

杭州在多年前就推出过“竞自持”和“竞品质”的土拍规则。竞自持曾是杭州土拍市场火热的一个写照，当时部分地块自持比例甚至达到了接近30%。不过自持不仅让房企形成资金压力，也会对未来的运营带来压力。

在2021年第二批集中供地中，杭州对规则进行了调整，取消了自持改为竞“租赁住房”，并首次提出“竞品质”的规则。然而在二批次土拍推出10宗竞品质地块，由于报名人数不符合条件，最后全部中止出让。同年的12月份杭州对规则再次优化，从“竞品质”到“定品质”，一下放松了拿地的限制，灵活的让市场回暖。

在上海的土地出让规则中，规定地块的装修标准在此前也有先例，不过仅出现在极个别的地块中。例如普陀的桃浦智慧城，官方对出让地块提出了住宅建设的要求和标准，装标不低于4000元/平。

图源地块出让须知

有业内人士分析认为，此前开发商在竞拍中达到最高限价后，就是拼“运气”。如今，开发商们或许要再出一轮价格作为高品质住宅的成本。在新房交付维权普遍存在的背景下，这不仅对新房的品质有了更高的要求，还无形中提升了房企拿地的门槛，对于很多追求利润的房企而言，或退出后续的摇号环节，要拿地需要一定的付出。

当然，上海三批次土拍中“竞高品质建设”的具体细节还需等官方公布下一次土拍名单时，发布最新的出让须规则后方可揭晓。