上交所保租房REIT业绩会：政策护航，蓝海市场待掘金
观点网10月10日，沪市保障性租赁住房REITs2024年中期集体业绩说明会在上证路演中心举行。4家REITs的原始权益人、基金管理人和运营管理机构分享了今年上半年业绩表现，并就投资者普遍关注的问题进行回答。
保障性租赁住房主要面向新市民、新青年等群体。近年来，在政策引导和资金支持下，保租房的发展和筹集得到显著的推进。而其中保障性租赁住房REITs的推出，为市场引入了新的资金来源和管理模式，有助于进一步推动保障性租赁住房的建设和运营。
目前，沪市四单保障性租赁住房REITs均已披露了2024年中期业绩报告，从数据上看，四单保租房REITs继续展现出稳健经营管理能力。
随着政策的进一步完善和市场的逐步成熟，保障性租赁住房REITs有望在解决住房问题方面发挥更大的作用。
市场潜力
业绩说明会上，先由中信建投证券研究发展部的黄啸天指出，近年来，政策重点转向保障性住房，并逐渐形成配租型+配售型并举的住房租赁保障体系。
具体落地层面，今年5月17日，国务院政策例行吹风会中重点提及了央行要设立3000亿元保障性住房再贷款，用于收购存量住房用作保障房。黄啸天指出，随着地方收储政策落地，未来收储主体在手资产规模会持续增长，这对于资产盘活的重要性在稳步提升。
从今年5月以来，已有30多个城市开始落地收储政策。其中，他总结了地方在收储房源层面的相关要求，其中包括产权清晰、房源面积匹配、价格控制等。
回顾国内住房租赁市场发展，他表示，整个中国住房租赁市场的发展包括保障性住房体系和市场化住房体系，即分为市场轨和保障轨。
今年多城保租房的筹集目标普遍比较高，大部分在15%以上，甚至有的在20%以上。基于此，他表示在“十四五”的尾声，整个保租房在筹建上还会迎来较大的规模供应，这也催生了行业相关企业对于资产盘活的需求。
提及目前住房租赁市场的格局，截至到2024年中期，房企系住房租赁企业开业规模占比超50%。由于地方国资的投入在逐步加大，近一年以来房企系规模的占比出现小幅的下调。
从增量角度来看，新增规模分布相对更加均匀，中介系、国资系拓展会更加迅速。
市场供给端，他指出不同城市之间供给规模存在一定的分化。一线城市房源供给保持较为强劲的势头，二线城市规模供应会弱于一线城市。
受集中供应的影响，市场的租金和出租率水平同样呈现一定的分化。他列举了包括北京跟上海这两个城市由于受到集中入市的影响，出租率短期呈现一定的压力。
展望未来，黄啸天表示，这种短期的承压是偏短的影响，随着人口的聚集以及宏观经济的修复，从中长期来看，核心城市有望继续保持良好的租金坪效和出租率表现。
随着住房租赁市场的发展，这也意味着保障性租赁住房REITs发展潜力可观。
从政策来看，最早从2021年颁布的“958”号文就已将保租房纳入公募REITs发行的试点范围。今年7月，依据“1014号文”，长租房也进一步纳入。
据商业客了解，“1014号文”中将租赁住房领域公募REITs底层资产划分为四大类型，包括保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目、市场化租赁住房项目以及园区配套租赁住房项目。
其中市场化租赁住房项目要求由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租。园区配套租赁住房项目指为园区入驻企业提供配套服务的项目。
这意味着市场上合规的住房租赁项目都有潜力通过公募REITs进行融资，为投资者提供更多选择。
黄啸天称，随着长租房也成功纳入公募REITs的发型范围，未来中国住房租赁REITs市场将朝着国际化以及更加完善方向发展，底层资产类别将更加丰富。
稳健经营
目前，沪市四单保障性租赁住房REITs均已披露了2024年中期业绩报告，从数据上看，四单保租房REITs继续展现出稳健经营管理能力。
数据来源：企业公告，商业客整理
沪市四单保租房REITs上半年收入合计约2.04亿元，其中城投宽庭REIT以半年度收入约8917.53万元居首。其次是华润有巢REIT，半年度收入为3931万元，同比增长1.5%。
盈利表现上，今年上半年，华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT以及城投宽庭REIT半年度净利润分别录得417万元、1615万元、1398万元以及3919万元。其中，前三者在净利润和EBITDA指标上均有增长，净利润同比增长幅度在4.19%到97.3%，EBITDA增长区间为2.48%到4.26%，保租房REITs继续保持稳健底色。
据华润有巢REIT介绍，今年以来，华夏基金华润有巢REIT已向投资者进行了3次分红，分别于4月、5月、8月完成，分红金额共计5310万元，为投资者贡献了稳健收益。
底层资产的运营效率是保租房REITs的核心所在。
数据来源：基金公告，商业客整理
底层项目出租率指标上，第二季度沪市四单保租房REITs底层资产出租率继续高位运行，但表现略有差异。
对比第一季度，底层项目出租率均有出现轻微变动，小幅度波动属于正常现象。其中有巢东部经开区项目、文龙家园项目以及珩琦公寓出租率均有所提升。
截至二季度末，除江湾社区外，其他底层资产出租率均超90%，长期保持高位运营，得益于项目所处区域旺盛的租房需求。其中，文龙家园项目、熙悦尚郡项目、园博公寓以及珩琦公寓出租率均超95%，运营成果显著。
针对出租率表现，说明会上城投宽庭介绍道，2个底层项目在2023年第二季度处于快速爬坡期，出租率提升较快，因此今年的二季度租期到期的数量会略高于其他的几个季度。结合运营管理机构的招租渠道和退租换租的机制，整体上半年的出租率还是保持了一个稳定的状态。
市场需求方面，2023年末，上海常住人口比2022年增加了11.56万人。2023年，上海市研究生毕业人数是6.57万人，较2022年增长了4.8%。另外，2024年一季度，上海全市人均可支配收入是24640元，同比增长4.9%，整体市场对高品质住房的需求还是比较大的。
华润有巢REIT底层项目同样位于上海，有巢住房租赁（深圳）有限公司战略投资部负责人李伯乔表示以上海为代表的人口持续流入的超大城市，新市民、青年人、一线务工人员等阶段性租住需求的增长是长期可预见的。
整体来看，保租房REITs继续稳健经营，关键财务指标实现正向增长，同时在政策、市场需求、资金等推动下，市场发展值得期待。
扩募是公募REITs实现长期可持续发展的重要方式之一，沪市4但单保租房REITs正积极推进扩募工作的开展。
业绩说明会上，城投宽庭REIT表示，城投集团自2018年至今已通过市场化方式获取并建设运营10个社区，可提供18000余套租赁住宅。在增量端也在积极关注和寻找优质租赁住房项目，希望在未来不断提升潜在的扩募资产池规模。
华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT以及中金厦门安居REIT已于年内陆续披露了扩募公告。
其中，9月20日，华夏基金发布公告，华夏北京保障房REIT已正式向证监会提交基金变更注册请示，向上海证券交易所提交基金产品变更暨扩募份额上市申请。
关于扩募资产的选择，中金厦门安居REIT表示会综合考虑新增项目的质量以及新增项目与存量项目的关联关系，来最终确定扩募资产购入计划。
已上市的保租房REITs正积极推动扩募工作的开展，住房租赁领域已形成首发+扩募双轮驱动的发展新局面。通过，通过扩募，可以提升资产可租赁面积，优化投资组合、分散风险以及引入更多优质资产，为投资人进一步创造价值。