首批仓储物流类REITs三周年：分红“慷慨”，多元化、分散化是风控要点
2021年，首批9支公募基础设施REITs（不动产投资信托基金）正式登陆境内资本市场，中金普洛斯REIT（全称“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”）作为上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT，受到关注。
三年来，仓储物流行业稳健发展，场内上市及获批的仓储物流类REITs亦不断扩容，包括红土创新盐田港REIT在内，又新添嘉实京东仓储基础设施REIT、中航易商仓储物流REIT、华夏深国际REIT以及华泰紫金宝湾物流仓储REIT，共计有6支仓储物流类REITs，底层资产占比仅次于产业园区及高速公路项目。
仓储物流REITs何以抗周期稳健发展？仓储物流领域的基础设施公募REITs如何给投资人吃下“定心丸”？近日，普洛斯资产中国区联席总裁王天兵接受了第一财经记者的专访，分享他对于仓储物流REITs的看法以及物流园区的运营之道。
仓储物流分红“慷慨”
经过三年发展，公募仓储物流REITs以稳定的回报，以及全新的资本运作方式，受到不少投资者关注。业内观点有认为，仓储物流REITs为物流地产企业提供了便利的退出渠道和新的融资方式。具体而言，成熟的物流地产具有较为稳定的现金流，利用成熟的公募REITs市场，物流地产开发企业可以缩短资金回笼周期，拓展融资渠道，同时为投资人保证高分红的收益水平，形成资本的循环利用。
纵观当下上市的仓储物流REITs，经营稳中向好，为投资人带来稳健的分红回报。以历史分红额度最高的中金普洛斯REIT为例，中金普洛斯REIT发布的2024年一季度报告显示，该REIT在今年一季度实现总收入约1.19亿元，基金合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约7820万元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率68.86%，实现可供分配金额约8884.01万元。
“中金普洛斯REIT达到了我们的预期效果，也达到了最初在中金普洛斯REIT发行的时点预期的财务指标。”王天兵对记者表示，中金普洛斯REIT连续11个季度可供分配金额的水平，超出招募说明书预测目标。据记者了解，自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%。
另一只嘉实京东仓储基础设施REIT发布的2024年一季报也显示，报告期内该REIT实现可供分配金额2003.74万元，2023年度已实现二次分红，实际分配金额为2520.99万元。首批上市并完成扩募的红土创新盐田港REIT上市以来也完成3次分红，分红比例达到100%，累计分红金额达到1.77亿元。
王天兵指出，在今天利率下行的市场环境之下，基础设施类公募REITs作为抗周期资产的代表之一，具有分红比例较高等特点，对于投资人而言是有益的资产配置。
底层资产运营平稳
在王天兵看来，仓储物流REITs的分红取决于底层资产创生的现金流情况，现金流的稳健与否，又与底层资产的质量及其产生的租金是否能达到预期水平密切相关。“主要看两方面，一是资产的估值及成长性能满足投资收益的要求，二是底层资产的选择标准能够满足监管的要求。”王天兵认为。
以中金普洛斯REIT为例，经过2021年的首发和2022年的扩募，其基金份额达到了19.38亿份，底层资产扩充至10个仓储物流园、可租赁面积达到约115.7万平方米，分布在京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝地区等全国5大经济圈、7个主要的物流节点城市。
有投资人关心，仓储物流园区存在被提前退租的风险，从而影响现金流的稳定性。王天兵指出，普洛斯作为外部管理机构，从对中金普洛斯REIT底层资产运营的经验来看，分散化、多元化是控制风险的重要手段。例如，作为底层资产数量最多、可租赁面积最大的仓储物流类REIT，中金普洛斯REIT不仅做到旗下园区分散至全国各个不同的主要经济带及城市，而且园区内租户的准入也做到多元化，涵盖不同的企业类别、行业属性，从而尽可能保证风险分散。具体来看，10个园区约有80个租户，涵盖包括电商物流、软件、制造以及服务业等多种行业。
“这种多元化避免了由单一租户过度集中而一旦退租造成的‘黑天鹅’事件带来的风险。租户越分散，越有利于底层资产的长期、稳定的健康运营。”王天兵表示，在租约到期之前，普洛斯会跟客户进行提前的沟通，对不续租的租约，提前做好租户储备，避免或减少空置的时间，尽可能地实现租赁的稳定。
多元化、分散化的底层资产运营方式为中金普洛斯REIT带来了稳定的租金收入。数据显示，今年一季度，普洛斯REIT经营稳健，租金以及物业管理费收入达到了1.17亿元，到季末的出租率达到了近88%的水平（含已签租约项目），期末不含税有效平均租金单价为37.93元/平方米/月，环比稳中有升。
底层资产具备一定保值增值空间
中国物流与采购联合会发布数据显示，2024年6月份中国物流业景气指数为51.6%，已连续4个月保持扩张；中国仓储指数为48.5%，较5月份回升0.1个百分点。
从数据可以看出，国内仓储物流行业正随着消费市场的复苏不断发展，传统电商、跨境电商、新消费等等，催生出市场对仓储物流的新需求，也为仓储物流REITs底层资产增值创造巨大的潜在空间。面对快速变化的市场环境，普洛斯如何做到以不变应万变，保证底层资产保值甚至增值？
王天兵指出，一方面，普洛斯对客户及物流行业的特征非常熟悉，能针对客户的不同需求，提供差异化的服务；另一方面，基于20多年来所积累的投资和运营相结合的经验，使得普洛斯园区标准与品质处于高水平，从而满足绝大部分客户的需求。“通过运营同事的努力及本身资产的建设标准，能够吸引客户来普洛斯旗下物流园进行布局。”他说。
据了解，普洛斯负责中国仓储物流园区资产业务共有500多名员工，面对快速变化的宏观环境、行业动态和市场需求，团队进行包括市场研究、租赁招商、维护保养等等方面的分工，“更重要的是去了解市场的动向，不断地提升我们的资产管理水平，为底层资产保值增值做出贡献，从各个方面做出不同的努力。”王天兵指出。
此外，底层资产的价值提升也离不开创新。在王天兵看来，作为中金普洛斯REIT的原始权益人兼外部管理机构，普洛斯格外注重的是对资产进行主动管理，这是一个主动帮助客户更高效运作并且同时寻找能够稳定租赁、提升资产租金水平的过程。
“我们会要求在资产的运营过程中不断提升它的智慧化零碳化标准，同时也会经过评估后尝试通过更新改造，进一步提升资产的价值。”王天兵举例说，普洛斯将ESG融入日常对中金普洛斯REIT底层资产运营管理的各个环节，包括了部署园区屋顶光伏发电、新能源充电桩、推行绿色租约等，赋能底层资产保值增值，更好地满足客户及投资人的需求。
公募REITs作为重要的资本闭环的方式，吸引不少仓储物流企业躬身入局。“基础设施公募REITs不仅仅能够盘活社会的存量资产，同时能促进提升基础设施的运营水平，是重大的投融资机制的创新，这也是国家深化金融供给侧结构性改革的一个重大举措，意义非常重大。”王天兵说道。