物流仓储需求旺 未来世代REITs受惠

REITs各产业营运现金流(FFO)年增率预估

美国景气虽持续复苏，但仍存在缺工缺料问题，房地产供需吃紧导致价格走扬。凯基投信分析，REITs业者拥有大量物业，旗下资产相对具有潜在增值空间，例如美国自助仓储业者商业服务愈来愈多元，包括多地办公族群物品暂存、小型商家存货、家庭闲置用品暂存等需求增加，估计2021年美国自助仓储家庭渗透率有10.6％，未来仍有庞大的增长空间。

凯基未来世代关键收息多重资产基金经理人叶菀婷表示，通膨升温疑虑下，催化美国REITs资产持续受到机构法人的资金青睐，观察通膨将持续一段时间，建议可趁势布局与实体资产连结的题材，如物流仓储REITs等领域，可望受惠于REITs业者旗下庞大的物业量，提高资产升值空间，对相关股价更可望强化防御力。

叶菀婷分析，不少券商如美银持续看好物流仓储REITs的长线发展，其原因有三：第一，目前环境下，厂商拉高仓库存货，以避免供应链出现问题而影响出货；其二，消费数位化的型态下，电子商务的渗透率持续升高，无论是买方、卖方均需要更多的储存空间。

第三，受到网路购物的交货时间缩短等服务，需要在城市中增设更多的物流仓储据点，相对挹注产业的长线发展力道。疫后生活加速电商渗透率提高，受益经济重启消费复苏阶段，各地物流仓储需求强劲增长，评估相关企业的获利复苏不止步于今年，预估明年REITs仍可持续成长，也将带动REITs租金续创高点。

叶菀婷表示，未来世代REITs资产锁定的题材，比起传统REITs更具强劲成长动能；根据统计，预估2022年未来世代REITs平均成长约7.8％，强过传统REITs的7.4％，可见未来世代关键产业高唱获利成长进行曲。

展望后市，叶菀婷指出，日益昂贵的房价及缩小的居住空间下，企业与民众为了找寻储物空间，增加了物流、仓储相关REITs的租用率，让租金拥有调涨空间；这类拥有抗通膨、产业获利高成长性的未来世代REITs题材，若再搭配科技股配置，更是当前热门题材，有助缔造资金流空间，建议适合长期透过定期定额或单笔分批加码的策略参与产业向上趋势。