天津楼市陷入“反人性”周期。
天津楼市的容量,还在收缩。
这是一种“热胀冷缩”,并非基本面改变,而是心态环境变了。
无论是“热胀”还是“冷缩”,都是极值,都不正常,需要回归均值。
眼下,全国新一轮救市开启,越挫越勇。
· 北京调整五环外限购;
· 天津调整市区限购;
· 深圳除罗湖、福田、南山外解除限购;
· 无锡公积金二套首付降至20%;
· 武汉执行“认房不认首套贷”……
这些举措都是解决情绪问题,让楼市回归均值。
一旦高层对“去库存”认真,别怀疑,“热胀”一定会来。
超跌与超涨,是房地产天然的属性,改不了。
“冷缩”才是真正的买房时机,但也反人性。
在重度观望和缩量之下,天津楼市又出现“两头翘”。
刚需在买,等房用、等房住;
有钱人也在买,手里一堆便宜钱,与其投资,还不如买豪宅。
天津成交量高的板块,单价最高也就2万左右。
连单价8000多的东丽湖都能排进板块TOP。
体北金茂府套均929万的房子,单月能签约24套,成交额市区第一。
够魔幻吧。
4月板块成交量NO.1:海教园!
干掉了空港、干掉了中心商务区,海教园“发飙”了。
保利西棠和煦签约117套。
今年单月过百套,含金量绝对纯。
如果中铁建花语天宸还有房在售,那海教园更是遥遥领先。
马上,3个新盘接棒:
中建悦庐棠墅、中铁建花语天境、保利二期。
海教园今年能持续高热,除了教育优势外,还有两个原因:
❶ 吃到产品换代的红利。
保利和中铁建用“加量不加价”的三代产品,打赢市场。
不仅吸引了学区需求,也把海教园、咸水沽的改善需求激发了。
❷ 市区没有200万的合适供应。
去年,路劲太阳城200万能买到“现房+九年一贯制+市区学籍户籍”。
清盘后,这种选项消失了。
200万兼顾居住和教育,只有海教园最合适。
中心商务区从榜一滑落到榜二。
万科滨江都会、金融街滨海融御,4月成交量不分伯仲。
商务区的价值还没体现出来,房价只能卖“学铁商”。
天碱的新盘——天保天成燕居即将入市,补充改善空白。
武清商务区“以价换量”成效显著。
降价能放量,说明购买力撑得住。
香雍玖和现房特惠,洋房1.6万/平米,开盘价1.9万/平米,降了15%。
滨海开发区罕见上榜,排到第四名。
全凭贝肯山一己之力,签约158套,价格到位,量也到位。
“常年第二”的空港,4月掉到了第五名。
如果聚焦到学区需求,其实海教园与空港是“跷跷板”。
海教园去年没供应,空港火出圈。
今年海教园新产品供应上来了,空港成交量就下去了。
现在空港的“港内地缘”需求,盖过了新天津人的学区需求。
南仓板块从去年10月开始,持续上榜。
未来城“单枪匹马”,价格优势不强,抵不过南仓的“团队作战”。
金隅金成熙府、龙曜城,4月分别成交47、36套。
河北、红桥的购买力明显在外溢。
南仓的角色,与津滨大道、中北镇、双林是一样的。
外围的刚需,每月平稳进场。
100万的“平价版学铁商”,恐怕就是金钟街了。
金地万悦城依然是销冠,签约45套。
金隅金玉府“以价换量”,高层特惠到1万/平米,签约27套。
想不到,东丽湖的成交量竟然高于大多数板块。
金融街听湖小镇签约39套,现房在售,洋房72万起。
东湖嘉庭,房价“破发”了,小高层78平米仅50万起。
东丽湖的新盘天津翡翠公园,单价6100元/平米起,“价格新低”。
没有卖不出去的房,只有卖不出去的价。
虽然刚需、刚改板块是“流量王”,但考虑到人口结构变化,未来紧邻市区的改善板块,才有长期价值。
但恰恰眼下改善的观望情绪最重。
8次复访、7小时的谈判……也下不了决心买房,纠结啊。
买房人自己都说“价格能接受,产品地段也认可,但真是不敢买,怕站岗……”
供应在,需求也在,只是无法“一拍即合”。
但需求正越积越多,核心区供应并未超发,土地出让“暂停”。
供需关系,永远是最基本的底层逻辑。
而情绪扭转,就是一个月的事。
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