物管行业变革期，头部央企：“大后勤时代”正在到来

与房地产息息相关的物管行业，正处在亟待变革的“十字路口”。

一方面，受地产母公司影响，上市物业的规模增速正在放缓。克而瑞数据显示，2023年，52家上市物企总在管面积由2020年的40.8亿平方米增长至2023年的76.0亿平方米，四年复合增长率为23.0%；年内同比增长12.0%，较去年同期下滑5.3个百分点。

另一方面，资本市场表现也波动较大。2024年，物业股仍持续震荡，截至年中，共36家企业股价较年初/上市首日出现下滑，上市物企股价均值下降至4.0港元，较年初下滑13.1%，仅国资物企股价较为稳定。

与此同时，随着我国经济发展步入高质量发展阶段，经济从重速度转向重质量，从解决“有没有”问题转到解决“好不好”问题，物管行业也需要摆脱粗放的规模扩张，探寻新发展模式。

面对外部环境的变化，当下有的物业公司竭力拓展第三方项目、减少母公司影响，有的则将业务领域拓展至商业、公建、学校、医院等各种各样的场景，以创造住宅服务以外的盈利模式。

7月25日，“国资国企综合后勤服务高质量发展论坛暨2024第一届国资服务论坛”在京召开，与会各方就经济高质量发展进程中，物管企业如何变革进行了广泛讨论。

保利物业表示，自2021年首次提出“国资服务”这一概念以来，公司至今已服务约6000家企业，超400座写字楼、产业园区。近年来，针对商办服务的市场需求，保利物业开始提供“大后勤”外包服务，打造“超级快充”国资服务新模型，一个后勤服务的大时代正在到来。

何为后勤服务的大时代？物管公司又在其中扮演怎样的角色？

保利物业服务股份有限公司总经理姚玉成解释称，后勤服务经历了三个发展阶段。第一是内生化供给型服务阶段，在计划经济时代，为了弥补社会公共服务的缺失，企业自己办食堂、医院、学校，国有企业后勤服务主要是为员工办理相关社会福利，是一种内生化供给型服务。

随着市场经济逐步健全发展，后勤服务来到第二阶段，国有企业开始通过合同外包、委托管理、社会合作等方式，引进专业化的社会公司提供后勤保障。姚玉成称，保利物业便是从这个阶段开始，迎来全新的“大物业”发展阶段，业务范围从社区物业逐步扩大到地铁、大学等多元业态。

到如今，后勤服务正步入第三阶段，在全行业加快构建新质生产力的背景下，向更强的资源统筹、更综合的服务产品和更前瞻的需求响应进化。在原有商办物业服务的基础上，更强调生产性服务业的支撑，切入企业生产生活多元空间，全面承接企业非核心的业务外包。

姚玉成表示，保利物业在新阶段也做了不少尝试：比如上海地铁15号线具备最高等级全自动无人驾驶的轨道交通线路，保利物业提供设备综合维保服务，对车站结构、消防以及水电风基电等进行系统运维；在广东城际铁路项目，开发定制化的公寓管理系统；对中国农业银行总行以及武分行，提供能源托管安全管理等服务等。这些与传统商办物业相比，已经发生巨大变化。

在他看来，随着后勤服务外延和内涵不断扩展，一个新的时代已经来临——大后勤时代。

首先，“大后勤”使服务范围向广，行政后勤的服务场景，不再被框定于办公楼宇和以产业园为代表的商业空间，而是向前延伸至企业生产厂房、车间、研发中心、企业经营的门店、网点、企业办公的多样性、分散式职场，只要有企业需求的地方就应该有后勤保障。

其次，“大后勤”使服务内容向深，围绕办公人群、办公空间、办公需求等持续下挖，包括办公人群的餐饮、通勤、会务、工装、员工福利、企业文化服务，办公空间的资产运营、空间规划、环境管理、安全管理，以及办公延伸需求的能源管理、ESG治理、整合营销等。

同时，“大后勤”使服务效益向精，呈现出专业化、精细化、可量化的特点，在高质量发展和经济管理要求下，要求非标服务走向标准高效，以业务、成本、运营的三维视角凸显后勤服务的投入产出效率。

“如果说在规模增长时代，后勤的使命是后援式的服务，在高质量发展时代，后勤使命已转变为前瞻性支持。”姚玉成称，大后勤时代服务向前，是推动产业高质量发展的新动能。

国资委研究中心原主任李保民强调，综合后勤服务的可持续发展，一要坚持人民至上的宗旨，把人本思想体现在综合后勤服务的各个专业细节上；二要坚持以股本为基础，激发各类市场主体、各种生产要素的内在活力和巨大潜能。三要健全劳动、资本、土地、知识、技术、管理、数据等生产要素由市场评价贡献、按贡献决定报酬的机制。

中国人民大学公共管理学院副院长、吴玉章讲席教授、博士生导师杨宏山表示，专业化物业公司具有资源优势、信息优势、技术优势、市场开拓优势，这些力量和对国资国企新质服务业发展可以良好结合，要利用切入机制，推动评级更好转换，使得行业行稳致远。