信贷收紧,楼市还能“抗打”?
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房地产短期看金融,一看流动性,二看信贷。
2020年在低利率和货币宽松的推动下,房地产市场复苏对去年3月以来的这轮经济复苏贡献明显。随着2020年6月份以后货币政策回归正常化、边际收紧,房地产销售和投资均面临回落压力。
根据经济学家,任泽平团队研判,今年3月份流动性拐点已经显现,经济存在较大滞涨风险。对此,任泽平发表文章,使用的标题是《滞涨来了》!
信贷收紧大势所趋,房地产信贷在去年最后一天爆出重磅新闻,银行被划分为五档,分别考核房地产贷款占比和个人住房贷款占比两条红线。随后,银行遭遇房贷额度紧张、“提前还贷”、严查“经营贷”、“放款周期延长至6个月”、“首套利率奔6”……此类新闻占据一季度楼市各大头条。
3月22日,成都新政落地,又一信贷收紧政策“石锤”。
此次调控祭出“提高首付”的雷霆手段,都说房地产短期看金融,这也是能“最快见效”的调控工具。
01
今天我们就信贷这把“杀手锏”,接着说3.22成都楼市新政带来的影响。
从去年此轮调控一开始,我们就强调,总体来说,调控对刚需是友好,对改善来说难度会比较大。
去年11.24新政确定“无房优先”后,相信大家对“刚需利好”这一判断的体会更加深刻。此次“3.22新政”,也体现出“无房”“有房”区别对待,精准施策的调控思路。
上图红色部分为新政前后有变化的内容,其余则是新老规则一致的内容。
新规的信贷变化,归纳成一句话就是:现手上房源数小于2套的(0或1)家庭,贷款已结清视为二套房处理。
但是,这个贷款已结清的二套房,首付的比例又和贷款未结清的二套房不一样。
具体是,贷款未结清的二套房“适用老规矩”,首付6成,高新南和天新7成。新规里面,已结清的二套房分为两种,普通房首付4成,非普通房(面积144平米以上)首付5成。
你看,买房能贷款的情况,首付从3成到7成,每一档均有对应群体入位。
不得不说,在精准施策理念之下,调控是越来越精细化。
02
那么,这个信贷新规对谁的影响最大呢?
很显然,首付3成的无房无贷,首付6/7成的二套未结清家庭,是没有影响的,新老规矩一样。
遭受影响最大的是,结清贷款,房产少于2(0和1)套的家庭。这部分客群,基本对应的是刚改和改善群体。
无房,但有过贷款的刚改;有一套已经结清,想置购第二套的改善;这两类人群贷款规则变了。
这两类人群购买不同产品首付比例也不一样,普通住宅首付4成、非普通住宅首付5成,说明调控的思路是鼓励购买中小户型,要购买144以上的大户型,首付比例更高。
最近几年市场大户型趋势较为明显,在售新盘改善大户型占比较大,提升大户型首付比例,会使“打新”热度有所降低。首付提高杠杆降低,从历史情况来看,效果还是较为明显。
新规还将产生另一个潜在影响。
按照老规,很多人在买第二套房时,会考虑把首套结清,这样第二套房就能以首套标准首付3成。按照新规,即便你结清首套,二套房将按照二套标准贷款,首付4成或5成。
比如,首套房已经买了10年,现在剩余贷款只有50万;准备购入的二套房200平米600万。按照老规,还了首套贷款50万,只需首付180万,便可以拿下,总需资金230万。按照新规,还了首套贷款50万,还需首付5成300万,总需资金350万。如果不还首套50万,那么二套则需首付6/7成,总需资金360万或420万。
在新规之下,换房群体的成本大大提升,加上严查首付资金来源,经营贷等“组合拳”,即便热钱多但要流入楼市获利也越来越难。
在信贷收紧,资金成本大幅上升之后,不少人会考虑换房的紧迫性,或者直接放弃换房。
03
大家应该都已经注意到,此次差异化信贷政策涉及的范围并非是全成都,而是“四川天府新区成都直管区、成都高新区(包括高新区南部园区、高新区西部园区)、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等12个区域。”
也就是我们常说的5+2主城+5个二圈层。这12个区是成都最热,最重点的购房区域。
所以,这也是差别化调控,精准施策的体现之一。那么,它的影响是什么呢?
不利的一面,上面已经说了,对刚改和改需不利,但对刚需有利,竞争小了嘛。
从区域来看,对一二圈层不利,对三圈层有利,三圈层的贷款政策不变,相对仍然宽松。加上这些年部分三圈层已经通地铁,也在积极融入中心城区,居住价值有所提升。比如新津、都江堰、崇州、简阳等三圈层有可能迎来一波新政之后的外溢购买潮。
从产品来看,信贷新政只涉及住宅。所以,接下来部分商办产品,比如商办类的别墅、商办大平层、公寓、甚至写字楼会有更好的机会。
另外,二手房市场由于同样受差别化信贷新政影响,购买门槛同步提升,总体来说购买热情短期内会有所下降。
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主编:邱 薇
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