新聞中的法律／房東不得拒絕房客設籍

为实现居住正义，政府针对租屋族推出各项大利多。有不少房东担忧，让房客迁入户籍，未来会不会遇到房客租约到期却不肯迁出，甚至额外增加税负支出等麻烦事。不过身为房屋所有权人，房东有其应尽义务，法令也给予相关保障，不会因房客设籍而改变。

为保障房客就学与申请各项社会福利的权利，依照「住宅租赁定型化契约不得记载事项」第4点规定，房东不得拒绝房客设籍。也就是只要房子出租，房东就不能禁止房客迁入户籍。

若租约内有不得迁入户籍约定，该约定无效；若房客提出申诉，指房东违反迁入户籍规定，依《消保法》第56条之1规定，租约内容与规定不符部分，经限期改正而届期不改正者，可处3万至30万元罚锾。

过去房东不愿意让租客迁入户籍，最怕房客退租后还不愿迁出，不仅后续会收到很多找不到人的帐单、罚单，还要担心哪天警察上门找人。

不过依据《户籍法》第50条第1项规定，房客搬家户籍未迁出，房屋所有权人可依法申请将房客户籍迁至当地户政事务所。内政部为使房东可更放心地让房客设籍，更增加了线上服务。

当房客搬离租屋但未迁出户籍时，房屋所有权人只要扫描上传房屋所有权等证明文件，同意户所运用「地政资讯网际网路查询系统」查核后，经户所查证房客确实已迁离户籍地，在办理后续行踪查询也无法查到后，就会将房客全户户籍迁至户政事务所。

另外，房东也担心让房客设籍、申请补助后，会增加过多税金。例如房屋税与地价税遭取消适用自住税率，租赁所得纳入综合所得税计算等。

对此，政府已提供诱因，如果过去尚未成为公益出租人，房客自行申请租屋补助后，地方税稽征机关收到房客的租金补助申请资料，就会将资料传送至国税局，国税局就会审核认定房东的公益出租人身份，符合资格后，在申报综所税时，就有每屋每月租金收入最高为1.5万元免税额。

为鼓励房东配合住宅政策，将名下房屋交付包租代管或成为公益出租人，符合一定条件下，必要费用率可提高，或享有一定免税额。

举例来说，包租代管房东每屋每月免税额6,000元，租金2万元以下必要费用率53%，逾2万元部分费用率再回归到一般的43%；社宅包租代管房东每屋每月免税额1.5万元，超过免税额部分的必要费用率60%。

针对公益出租人，也就是将房屋租给租金补贴户，同样可享每屋每月租金1.5万元免税额，必要费用率43%。

去年立法院也三读通过住宅法修法，明定公益出租人其租赁契约资料不得作为租赁所得、房屋税及地价税的查核依据。

整体而言，相较于包租代管政策实施前后，近年已透过法规精进，不论是房东或房客双方的权益已有逐步明显提升，乐见未来有更健全、更有保障的租赁关系。（宏道法律事务所主持／合署律师陈冠甫口述，记者邱琮皓采访整理）

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