新政效应减弱、蓄力“金九银十”，8月楼市成交降温

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

随着楼市“517新政”效应的减弱，楼市交易在前期走高后，近期出现一定降温。

中指研究院近日发布报告显示，今年8月，22个城市楼市整体成交面积环比下降2.9%，同比下降11.95%。

今年5月，提振楼市的“517新政”重磅出台，随后各城市纷纷推出落地政策，其效应也在随后显现。6月，在开发商冲击半年业绩的努力下，市场交易规模达到年内最高。到7月，一些房企的推盘力度有所减弱，楼市成交规模也出现下降。8月，市场交易继续降温。

新政效应减弱，需求释放不足，被认为是8月市场降温的主因。但值得注意的是，8月本身也是市场淡季，加之部分开发商为“金九银十”蓄力，减少了推盘力度，使得楼市出现短暂的供需双降。

不过，部分城市正在走出独立行情。近几个月，北京、上海等城市的二手房交易保持在高位，显示出这些区域市场的韧性较强。

如今，“金九银十”已至，但自“517新政”后，楼市政策重新恢复到“小步快跑”的节奏。这种节奏能否带动传统旺季的热度，成为各界关注的焦点。

北京、上海走出独立行情

虽然8月楼市整体降温，但不同能级的城市，市场表现并不一致。按照中指研究院的统计，一线城市楼市成交面积同比上涨5.05%，二线城市和三四线城市则分别下跌19.73%和13.77%。

在本轮楼市调整中，一线城市表现出较强的韧性，其中北京、上海的反弹势头尤其明显。

今年6月和7月，上海二手房成交量分别达到2.6万套和2.1万套，8月虽降至1.8万套，但仍高于上年同期。

北京于6月末出台了“517新政”的落地政策，7月的二手房成交量便超过1.5万套。8月，北京的二手房成交量仍然达到1.4万套。

算上新房成交量，近期这两个城市的总体交易规模保持稳定。考虑到8月是传统淡季，两个城市的交易规模维持在不错的水准。

58安居客研究院院长张波指出，一线城市中，北京、上海正在走出独立行情。他认为，这两个城市的市场韧性较强，且二手房对一手房的挤压强度不大，客群重叠度相对较小。

事实上，影响新房和二手房交易的因素并不完全相同。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，在上半年冲击销售目标后，一些新房项目开始收回价格折扣，并推出中高端产品，从而追求利润。这也在一定程度上影响了交易量。

另一方面，为备战传统旺季“金九银十”，房企在8月的推盘规模普遍有所减少。中指研究院指出，今年1-8月，重点城市商品住宅批准上市面积同比下降34%。其中，8月供应量同比下降40%。

相比之下，二手房供应一直较为充足，价格成为影响交易的主要因素。多家经纪机构指出，二手房市场仍在延续“以价换量”的趋势，但议价空间正在减小，业主对价格更为坚持。因此，近几个月的二手房交易规模有所下降。

“原来二手房的议价空间在10%以上，现在降到5%～10%的区间。”一位不具名分析师向21世纪经济报道记者表示。

中指研究院的统计显示，今年8月，百城新建住宅平均价格为16461元/平方米，环比上涨0.11%，原因是部分城市优质改善项目入市，带动价格出现结构性上涨。同月，百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，连续28个月下跌，但跌幅较7月有所收窄。

“金九银十”成色待估

市场降温也直接影响到房企的销售业绩。中指研究院指出，今年1-8月，TOP100房企销售总额为2.7万亿元，同比下降38.5%。8月单月，TOP100房企销售额同比下降22.1%，环比下降2.43%。

近期，上市房企纷纷发布中报，营收、利润双双下降成为行业共性。不少企业高管在业绩会上指出，要改善这种局面，最终仍需寄望于市场的持续升温。

近期，随着传统营销旺季“金九银十”的到来，不少房企正在跃跃欲试。

前述上市房企负责人表示，为备战“金九银十”，公司已提前对推盘项目、价格折扣措施作了安排，并给区域公司设定了销售目标。

但他同时指出，“517新政”效应减弱，一些项目的蓄客情况并不理想，既有的营销措施能否达到效果，自己“心里没底”。

今年8月，各地出台楼市政策超50条。其中成都、长沙等地优化限贷政策，并因区施策；深圳、长沙发布征集商品房用作保障性住房的公告。中指研究院指出，截至8月底，已有约30城发布国企收储公告。

自“517新政”后，楼市政策重新恢复到“小步快跑”的节奏，其能否带动“金九银十”的热度，是业界关注的重点。

分析人士指出，9月和10月，各地有望加快楼市政策的出台节奏，从而进一步激活市场。其中，一线城市限购政策存在优化空间，部分三四线城市也可能推出较大力度的措施，带动国庆长假期间的返乡置业。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，进入“金九银十”，短期内核心城市新房市场活跃度或将小幅回升。但近两年土地交易明显降温，供应缩量有可能制约房企的供货能力，进而拖累销售恢复。同时，居民收入预期等长期因素尚未有明显改善，新房市场整体仍承压。

相比之下，在“以价换量”的背景下，重点城市二手房市场有望保持一定的活跃度。