广发证券郭磊：房地产长周期调整或未完成，明年量价企稳可期

近日，在Wind“首席经济学家展望2025”论坛上，广发证券首席经济学家郭磊发表演讲指出，过去几年中国房地产市场经历了量价调整，导致整个房地产基本面持续变化，这一变化在租金收益率上表现为震荡上行。

郭磊分析称，房价下行导致租金收益率相对上行，特别是在一线城市如北京、上海，其租金收益率已高于三年前的水平。最新数据显示，百城租金收益率已回升至2.3%左右。这一现象引出了两个重要结论：

首先，房地产市场的长周期调整可能尚未最终完成。理论上，租金收益率应等同于长期无风险利率，如30年国债利率加上一定风险溢价。目前2.3%的租金收益率意味着风险溢价已回到0以上水平，显示出房地产市场已变得更为健康，不再是负溢价状态，居民部门不再将房产视为稳赚不赔的投资品。

其次，从短周期来看，今年租金收益率开始高于五年期定存和理财产品收益率，为明年房地产市场的量价企稳提供了基本面基础。郭磊预计，本轮短周期房价环比企稳转正及销售量同比增速回归，明年具备一定条件。

郭磊进一步指出，尽管房地产市场的长周期调整仍在继续，但从短周期来看，租金收益率的变化预示着市场可能趋向于量价企稳。这一变化对于理解房地产市场的当前状态和未来趋势具有重要意义。

本文源自：金融界