广发证券：房地产成交量缩持续传导价跌 长三角景气度领先

智通财经APP获悉，广发证券发布研报称，量缩持续传导价跌，8月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为97%，二手房价格该比例为99%，环比均持平，房价下跌比例仍处于高位。24年二季度以来，土地成交楼面价下滑幅度较大，8月600城商住用地成交均价2699元/平，同比下降29.3%。年内长三角区域景气度相对较好，8月江苏、浙江、上海移动平均6个月的供需比为1.1、1.1、1.0，均远低于全国平均水平。开工及投资规模稳定低位，竣工表现走弱;开发贷带动融资现金流降幅收窄，到位资金规模仍小于投资。

政策环境综述：政策环境稳定，一线政策仍有空间。根据广发证券的模型测算，截至24年9月20日，全国累计四限政策力度指数从2304(22年1月)降至851，累计下降63%，9月因海南多地市限购放松微降，整体无明显变动。9月北京表态适时取消普宅、非普宅标准，一线城市目前四限政策仍有一定的调整空间，预期四季度随着量价的进一步出清，将会有所调整。以旧换新作为今年大规模推进的创新机制，自4月大规模推进以来有所扩围，部分推进收购类以旧换新的城市覆盖范围、收购房源类型有所放宽，一线城市均开始推进市场化以旧换新，但目前落地规模仍较小，对市场拉动作用有限。24年9月美国超预期降息50bp，部分缓解目前中美息差压力，或打开我国房贷利率的下行空间。

成交市场综述：成交量维持低位，价格持续下滑。根据统计局数据，24年8月全国商品房销售金额6393亿元，同比下降17.2%，降幅较7月收窄1.3pct，8月销售表现仍较差。量缩持续传导价跌，8月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为97%，二手房价格该比例为99%，环比均持平，房价下跌比例仍处于高位。推盘方面，25城住宅8月单月推盘面积环比下降21.0%，同比下降10.8%，整体推盘意愿仍处于低位，8月25城去化周期(MA6)18.09个月，环比下降1.08个月，推盘持续缩量、销售维持低位的情况下，去化周期高位边际下行。

土地市场综述：量缩压力下价格下滑，长三角景气度领先。据中指院，24年8月全国600城商住用地出让金1868亿元，同比下降43.7%，降幅环比扩大7.2pct，热度较差。24年二季度以来，土地成交楼面价下滑幅度较大，8月600城商住用地成交均价2699元/平，同比下降29.3%。年内长三角区域景气度相对较好，8月江苏、浙江、上海移动平均6个月的供需比为1.1、1.1、1.0，均远低于全国平均水平。

开发投资市场综述：开工及投资规模稳定低位，竣工表现走弱。据统计局，8月全国商品房新开工5732万方，同比下降17%，降幅环比收窄3pct。8月商品房竣工3377万方，同比下降37%，降幅环比扩大15pct。8月商品房开发投资额8407亿元，同比下降10%，降幅环比收窄1pct。

融资市场综述：开发贷带动融资现金流降幅收窄，到位资金规模仍小于投资。根据统计局，8月房企到位资金8031亿元，同比下降10.6%，降幅较7月收窄1.3pct，单月到位资金规模依然低于投资。8月供给端融资同比下滑3.2%，降幅环比收窄2.5pct，其中开发贷同比上升7.4%，自筹资金同比下降6.2%;需求端回款同比下降17.2%，降幅环比收窄0.1pct，其中定金预收款同比下降15.7%，按揭贷规模同比下降21.8%。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧等。