广钢新城地价稳中有降,荔湾有新房两年跌去三成

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

广州地价正在回归理性水平。

2024年6月25日,广州荔湾区出让一宗地块,这宗地块吸引了保利、绿城以及新的跨界选手贝壳旗下的贝好家。经过12轮竞价,保利以约7亿元的价格拿下这宗位于广钢新城的鹤洞汽修厂地块,折合楼面价为27104元/平方米(未扣除配建);扣除配建后地块成交楼面地价约28541元/平方米。

这宗地块的出让颇受关注的原因不仅在于贝好家的参与,还有地价的平稳。广钢新城近年来出让的地块并不多,最近的一次是2021年的广钢234地块,由中海地产以63.2亿总价,折合楼面价28663元/平方米拿下,目前为中海保利朗阅项目;再往前的2019年出让的两宗地块,地价均突破3万元/平方米。

“面粉价格”回归,一定程度上也会影响“面包”的价格。近期,广钢新城的二手房成交价也在悄然下滑,荔湾区域内的新房项目价格也较高点跌去许多。在二手房挂牌量走高、新房库存量也较大的背景下,广州楼市企稳仍需时日。

走低的“面粉价”

广州此次拍出的这宗地块,起拍价就在低位。这宗地块需要配建的面积很少,为二类居住用地,起拍价格为6.45亿元,起拍楼面价为约2.6万元/平方米,宗地面积为1.29万平方米。

这宗地块各方面的条件算得上在区域内的最优区间。由于规划原因,广钢新城的容积率普遍偏高,但这宗地块的容积率仅有2.41,建筑限高60米,在高楼林立的广钢显得尤为“突出”。

因此,在地块优质、起拍价并不高的前提下,即便这宗地块最终是溢价成交,地价仍然是区域内的较低水平,这也影响了周边项目的价值评估。

这宗地块目前周边在售的项目主要是中海保利朗阅,目前在售的参考价为6.5万-6.8万元/平方米,虽然相对于地价有明显的溢价空间,但相比起2022年这一项目首次开盘时6.7万-7.3万/平方米的均价,已经有明显回归,而且这一项目的去化一直有限。

2022年5月,中海保利朗阅正式开盘,据易居统计的消息,项目首开推出360套新房,但在去化方面,这一项目首周去化率不及20%。根据阳光家缘统计的消息,两年过去,中海朗阅总销售套数是717套,未售套数则是905套,去化率甚至还未过半。

新盘表现平淡,广钢新城的二手房价格体系更是不稳。

这宗地块周边的二手楼盘包括中海花湾壹号、金融城融穗华府、华发中央公园等,目前挂牌单价在4万-6万元/平方米之间,但成交价则还要略低。以中海花湾壹号为例,贝壳的数据显示,这一项目上个月的挂牌均价在5万元/平方米左右,但当月的成交价格已经低至3.9万元/平方米。

同样还有华发中央公园。这一项目由于配套教育优质,一直是广钢新城的天花板项目,但随着市场的变化,项目的成交价格也在走低。贝壳的数据显示,该项目最近的成交是在3月份,其时的成交均价为5.6万元/平方米,而5月的挂牌价则是6.5万元/平方米。在最高点的时候,华发中央公园的最高成交单价逼近7万元/平方米。

一位华发中央公园的业主告诉21世纪经济报道记者,“去年我那套90多平方米的房子还能卖500多万,今年可能450多万,我本来有想要卖掉的,但这个价格确实出不了手。”

全市价格回归

实际上,由于市场的波动,广州全市整体的价格体系都在变化。

除了广钢新城之外,广州荔湾也还有其他降价猛烈的项目。例如,越秀、正荣合作开发的越秀天瀛项目(原名为越秀正荣天樾湾),2022年时的开盘价格均价是4.5万-4.6万元/平方米,目前这一项目的均价已经跌至3.2万元/平方米左右,跌幅约30%。

虽然价格跌去许多,但这是房企不得已的选择。一位中型房企的人士告诉21世纪经济报道记者,“现在只有降价才有出路,不降价,看房的人都没有。二手房价格已经跌回去几年前了,新房要还是原来的价格,谁还来看。”

一个不争的事实是,广州新房的库存量还在高位。克而瑞数据显示,截至今年第24周(6月10日—6月16日),广州市商品住宅存量面积下降至1153.8万平方米,去化周期虽然有所缩短,但仍然高达21.29个月。

广州的二手房挂牌量也始终处在高位。根据贝壳发布的数据,截至6月26日,广州二手房挂牌量为14.7万套。而据广州房地产中介协会的统计,5月,广州市二手住宅网签宗数和面积为7838宗和78.97万平方米,环比下降14.13%和12.18%。

这种情况自然难以对价格形成有效支撑。根据国家统计局发布的数据,今年5月,广州一手房价格环比下降1.4%,延续了12个月的下跌趋势,同比下降8.3%。同期,广州二手房价格环比下降1.6%,连续13个月下跌,同比下降11.4%。

在此背景下,广州于今年5月28日再度优化房地产限购限贷政策。5月28日,广州发文全面执行央行“517”新政(降低首付比例、取消房贷利率下限,下调住房公积金利率),此外还将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等限购区域社保从此前的2年调整为6个月,这是一线城市中力度最大的楼市松绑政策。

新政取得了一定的效果,但近一个月过去,市场已经逐渐冷静。

合富研究院最新发布的数据显示,经过一段时间的货量消化后,广州全市“笋盘”减少,对成交形成一定制约。上周(6月17日-6月24日)一手房成交量环比回落6%,总体仍较为稳健。二手房方面,合富研究院统计的数据显示,当周网签仍维持上升趋势,处于年内的相对高位。从各区域成交看,部分市中心及近郊区域的网签升幅较明显。

前述中型房企人士告诉21世纪经济报道记者,新政之后释放的一波购买力已经基本接近尾声,接下去市场的变化还需要基本面的发力。“如果政策、大环境等都保持稳定,广州楼市也会保持在较平稳的成交水平。”