广州城投兜不住了

文/乐居财经 李奕和

几天前,今年1-7月的百强房企销售成绩出来了。

TOP100房企,7月单月的操盘销售金额,环比降了36.4%,同比降了19.7%。

累计来看,依然不容乐观。1-7月,百强房企的操盘销售金额同比下降仍达37.5%。

现阶段的开发商,风风火火推动项目入市,当面迎来的,有可能是市场的当头一棒。

前不久,广州城投的一个项目引起了广泛关注。

这个位于广州天河区华观路和大观中路交汇处、名为广州城投天禧(备案名:禧瑞花园)的项目,不像其他项目因在低迷市场的热销出头,而是因为其不甚理想的签约数据。

还没入市之前,项目曾对外放出吹风价6-7万/m²。而项目6月5日内部开盘时,实际开盘价降到了4.7万/㎡起。

随后于6月底和7月中,项目还曾推出促销价,最低单价降到了4.1万/m²起。

项目价格一再下降,跟天禧的去化有很大关系。广州住建局的数据显示,截至8月8日,广州城投天禧两张预售证下的住宅已售套数5套,住宅未售套数256套。若据此计算,开盘两个月,项目的去化率仅有1.9%。

不过,根据开盘时的业绩海报,项目宣称卖了6.1亿,据此的去化可到70套左右。

天禧项目所在地块是,广州城投在去年三月拿下的。

2023年3月,广州第一批常态化供地竞价出让。天河智慧城AT0307027、AT0307028地块由广州城投城市更新集团有限公司以44.39亿元底价拿下。

该地块成交楼面价1.59万元/㎡(未扣除配建)。如果算上配建的约7.5万m²政策住房、幼儿园、道路、绿地及其他公建配套等各种成本,折合住宅实际可售楼为3.6万/m²。

根据此前媒体推算,项目可售楼面成本为5万左右。也就是说,项目才推出市场,已经在亏本卖了。

作为广州从事城市基础设施投融资、建设、运营和管理的国企,广州城投自2008年成立,注册资本175.24亿元。2023年,资产总额约3800亿元。

广州塔、海心沙、海心桥、花城汇、猎德大桥、新光快速、流花展贸中心等重大项目,都出自广州城投之手。

这几年,民营房企集体陷入流动性危机,广州城投肩负起国企应有的责任,兜底拿地,接盘出险房企项目,大笔资金不断投入。

最受关注的,是恒大出险之后,广州城投以一己之力,接下了广州番禺恒大的足球场(现已改名为“广州足球公园”)。

在旧改市场,其也接手了富力的天河吉山村旧改、恒大的黄埔庙头村旧改。

实际上,天禧项目地块,因为配建多,开发条件较为苛刻,也是广州城投以底价兜底拿下的。

其所兜底拿下大多数项目,如空港产业大厦项目、空港会展一期项目、从化区江埔街地块项目、空港中央商务区二期地块、增城中新地块等,大部分位于花都、从化、增城等外围区域,利润空间有限,去化不易。

该公司官网重点列举的项目中,截至8月8日数据显示,花都空港壹号自2022年以来取得5张预售证,预售总房源782套,目前住宅已售套数153套,未售套数629套。去化率19.57%。

增城广州城投·禧悦府项目自2022年获批两张预售证,共获批预售526套,目前住宅已售套数186套,未售套数340套。去化率35.36%。

大举投入,项目的产出却未能跟上。2021年,广州城投获取5宗地块、拿地支出共计22.31亿元;2022年,广州城投获取4宗地块、拿地支出共计84.16亿元;2023年,其通过招拍挂方式拿地支出也达到89.44亿元。

2022年、2023年及2024年一季度,广州城投地产招拍挂取得的项目销售额(商业 住宅)分别为57.3亿元、48.39亿元、9.67亿元。

广州城投营业总收入主要来源于商业地产业务、其他销售与劳务业务,以及子公司广州水投和广州酒家贡献的收入。

2022年、2023年,该公司商业地产业务收入分别为72.28亿元(占比23.65%)、55.12亿元(占比16.12%),地产业务营收下降的同时,占整体营收的比例也在下降。

整体来看,广州城投2022年营业收入307.06亿元,2023年营业收入341.99亿元,有所增长。但2022年、2023年的归母净利润则分别为-4.73亿元、-11.81亿元,已连续两年录得亏损。

2024年一季度,广州城投营业收65.3亿元,归母净利润-6.6亿元,处在持续亏损状态。

广州城投还有大规模的在建项目需要持续投入资金。截至2023年底,该公司房地产拟建项目总投资2676.71亿元,已投资额630.38亿元。

当中,城中村改造总投资1316.61亿元,已投资15.96亿元;保障性住房、共有产权住房、租赁性住房总投资128.58亿元,已投资89.32亿元;通过招拍挂取得项目总投资1231.52亿元,已投资525.1亿元。

持续的资金投入,广州城投的债务规模也在增加。截至2023年底,该公司全部债务1654.14亿元,较上年底增长5.85%。截至2024年3月底,该公司全部债务进一步增至1774.85亿元。

其现金短债比由2022年的1.88,快速下降至2023年的1.39。2024年一季度末则进一步下降至1.23。

广州城投的业绩压力,也来自于踩雷恒大等出险企业。

2020年12月,该公司旗下广州市城投投资有限公司(城投投资)曾与恒大地产部分前战略投资者及股东签订股权转让协议,对恒大地产进行战略投资,2020年和2021年累计支付100亿元受让恒大地产4.8072%股权。

2021年以来,随着恒大地产经营和财务情况不断恶化,城投投资对持有的恒大地产股权持续计提资产减值损失。

截至2023年底,广州城投对恒大地产股权投资累计计提减值90亿元,其中2023年计提的减值损失30亿元,截至2023年底,城投投资对恒大地产股权投资账面价值仅为10亿元。

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