广州越秀区一手楼市：供求关系反转，高端盘促销多了

曾经很长一段时间“皇帝女不忧嫁”的越秀区楼市，而今也处于供求关系反转阶段。一方面， 从2023年开始该区一手供应量大增，7盘同台竞技状态近年少见；另一方面，楼市深度调整期内需求减弱，即便是傍上名校资源，楼盘成交也难有大起色。

这种境况下，越秀区楼盘也开始促销，继个别楼盘最低“6万字头”开盘走量之后，曾经属于市场焦点的高端项目也推出“8万字头”的特价单位，以期带动成交。所幸的是，在多项新政的推动下，加上楼盘推出优惠，6月越秀区一手楼市的成交量也比新政前的4月份增长了约53%。

有6.5万元/平方米的地价，也有与此相近的楼价

越秀区的楼价，很长一段时间内都可谓广州楼价的“天花板”，主要的支撑点，一是该区所处的广州中心区的地理位置；二是该区具有的完善的生活配套，其中名校优势非常突出，成为众多买家入手越秀区房产的重要因素；三是因为区域供应量低，由于该区新增的宅地屈指可数，甚至有多年连续处于宅地零新增供应的窘况，导致一手住宅供应紧缺，进而使得该区一手楼价坚挺。2020年，越秀南地块出让，最终以楼面地价64576元/平方米（扣除配建）成交，创下广州地价新纪录并维持到2023年。

按照以往地价约占楼价一半的“规律”，约6.5万元/平方米地价所在的越秀南项目，开盘阶段报价为12万-18万元/平方米，去年至今也有过10万元/平方米的单位。今年端午期间则推出了北向三房特价单位，最低报价约8.5万元/平方米。现楼推售的港汇台一盘，近期也推出特价单位，和以往10万元/平方米以上的售价相比，最低价格则为8万多元/平方米。

而在今年4月下旬，该区的新盘君熙府更是报出了“6万字头”的开盘价，引起市场关注，毕竟这样的楼价和越秀南的地价几乎在同一水平。彼时，相关负责人坦言开盘当天确实有推出6万多元/平方米的单位，不过仅限于93平方米的三房户型，货量少，且开盘的优惠价也将优先考虑一次性付款的买家。目前该盘价格多数在7万-10万元/平方米。

以价换量的背后，是供求关系的改变

从经济规律上说，楼价和供求关系相关。供小于求，楼价坚挺，反之则降价。越秀区楼价长期坚挺，因何也走上了以价换量之路？

供应大增是一大重要因素。从合富研究院统计的数据可以发现，近14年期间，该区楼市供不应求的年份有9年。在2017-2018年期间，越秀区的新增供应量少到可以忽略，从2017年起至2022年，该区楼市长期处于供小于求的状态，致使该区楼价在高位坚挺。但到了2023年，越秀区新增一手住宅供应面积一举超过5万平方米，供应套数超过800套，而这一年内的成交面积，仅为1.6万平方米、158套，属于供大于求的状态。而这种供求反转的状态，一直持续到2024年。

今年，越秀区同时在售的项目有7个，分别是城投东园公馆、港汇台、君熙府、万科瑧越府、云瀚府、淘金半山豪庭、淘金半山御庭，如此集中的新货发售，可谓近年罕见。今年1-5月，这些项目的成交均价不低，相对较低的是万科瑧樾府一盘，为85712元/平方米，而东园公馆成交均价则超过14万元/平方米，值得一提的是淘金半山御庭，目前以毛坯状态发售，报价在9万-13万元/平方米幅度。

名校对楼盘销售的赋能效应，不能一概而论

每年的五六月份，市场上会出现很多楼盘与名校“联姻”的消息，一旦和知名教育集团“攀亲”，楼盘定会高调地“昭告天下”，以吸引更多的家长买家。名校资源，已成为楼市深度调整周期内楼盘销售极为有利的抓手，此利，是利好，也是利益。

越秀区以名校资源著称，在售的楼盘也都有各自的名校资源，只不过，这些名校在家长们的口碑圈里也会有所差别。为何这些都有名校资源的楼盘，也得放下身段进行特价促销？一句话，那就是比照钱包权衡利弊。在买家对自身经济能力没那么信心十足的当下，一套房子，户型设计没亮点、园林环境局促甚至没有小区园林、只有便利的公交和马路对面的名校，总价千万元，到底值不值？如果拿着一千万元，到天河、海珠或者荔湾，能买到哪些更好的房子？毕竟，这些中心区内也有不少名校资源，特别是天河区，近两年内的新楼盘大多都配置了家门口的名校。

也即是说，越秀区楼盘虽然有名校支撑，但老城区楼盘所具有的体量小、户型落伍、绿化面积少等通病，也会成为买家入手考虑时的减分项。当整体行情进入调整期，楼盘适当调整售价可谓顺势而为，用更为实惠的价格将买家留住才是上策。

广州中原研究发展部数据显示，截至5月底，越秀区一手房库存9万平方米，去化周期高达51.8个月，远高于全市23.2个月的水平。如何借着各轮新政的东风加快去库存，是今年越秀区楼盘最关键的功课。当然，不急于回笼资金、拥有稳定现金流的房企除外。

文｜记者 陈玉霞