涨声一片！楼市，反转了？
作者：余飞
01
成交量拉升
九月中旬以来，房地产资本市场率先起势，房地产板块已经连涨了12天。
股市一片豪情万丈的情绪影响之下，叠加9月29日与9月30日北上广深四大一线城市开启全面救市，广州更是全面放开限购的影响下，房地产市场出现了躁动不安的情绪。
今年的国庆黄金周，有人用火热来形容。
也有人说，房地产下跌用了三年，而回暖仅用了三天。
从数据来看，的确如此。
以深圳来看。
深圳中原披露，10月1日至3日，深圳一手房成交同比增长569%，二手房成交同比增长233%。深圳乐有家研究中心数据则显示，9月30日至10月5日，乐有家新房成交量同比上涨900%，二手房成交量同比上涨322%。
乐有家披露 ，9.30-10.6乐有家深圳门店的新房成交量同比2023年9.30-10.6期间大涨979%！其中10月1日全市新房成交量预计超600套，近三年罕见。
成交转化率由2%提升至12%。 乐有家门店数据显示，国庆期间新房的看房成交转化率由9月的2%提升至12%，换言之100批看新房的客户中，有12批客户成交，转化率创新高。
二手房方面，9.30-10.6期间二手成交量同比上涨298%。其中10月1日单日成交量较9月日均大涨120%，同时也打破9月30日数据，再次刷新2021年2月以来最高点。
此外，深圳外围区限购放开，吸引了全国买家入场。宝安、龙华等热门楼盘外地客成交占比达20%。
广州方面，国庆长假期间，广州部分楼盘日到访量较平日上涨200%。据贝壳统计，国庆假期以来（截至10月5日），广州贝壳新房节累计认购突破2400单。
02
开始喊涨
在新一轮救市开启之后，有开发商连夜涨价。
比如成都房企嘉禾兴地产发文表示，旗下所有在售住宅自10月1日起销售价格上调2%
河南的一家房企卓凯置业发文件表示，从9月30日24时起，旗下在售项目常绿·金水宸苑售价上调2%，每平米约上涨300元。
北京9月30日发布新政后，昌平区新城梧桐山语项目也随即宣布全线产品优惠收回2%。丰台区西四环的京能西贤府项目也称，即日起恢复原折扣方案，多余折扣收回。
保利宣布，10月6日起，保利海西（厦门、泉州、漳州、龙岩）在售项目价格全面上调。
除了忘乎所以的开发商外，业主们也被情绪传递，开启了反水模式。
上海有二手房业主直接涨价百万，中介劝都劝不住。广州、深圳也有同样的业主。
厦门的业主更疯狂，一夜涨价几百万的比比皆是。
思明莲板宝龙中心二期，一套4室大户型，上调挂牌价300万。
湖里海天路信源大厦，一套5室大户型，上调挂牌价250万。
思明前埔-香山海景苑，一套5室大户型，上调挂牌价202万。
思明莲花-嘉莲花园，一套3室101㎡户型，上调挂牌价200万。
海沧区政府-亚太广场，一套5室大户型，上调挂牌价160万。
思明莲板-莲板新村，一套建面128㎡的3室户型，上调价格110万。思明莲花-鹭江新城，一套建面86㎡的2室户型，上调价格120万。
如果这些房子能够成交，意味着一夜之间的涨幅就填平了过去三年的跌幅。
面对如此疯狂的局面，不得不说，世界还是那个疯狂的世界。
但在此我不得不泼一盆冷水，楼市真的能从反转如此之快，能才出ICU就进KTV？
显然不能。
以上的剧情，事实上早有预料。就像2023年年初疫情放开之后，大家对形势的错判导致大批购房者疯狂买入，结果三个月之后，就发现形势不对，如果进入了更加深度的调整周期当中。
这一次，大概率也会上演同样的剧情。
逻辑很简单，我在之前的文章中也反复强调过，楼市想要回暖，前提是就业、收入、信心回暖，信心回暖则建立在前两者基础之上，所以就业、收入回暖才是关键。
然而，就业和收入回暖，是仅靠一纸文件就能一蹴而就？
最近，加华资本董事长宋向前发表的一篇文章在网络上引发热议，文章的几个观点如下：
第一，此轮行情没上车就不要后悔了，也许不久的将来，你就会暗自庆幸：幸好当初抑制住了入市的冲动。因为有一种行情就像电视剧里的爱情一样，最好用来隔着屏幕欣赏，现实生活这样的剧情是一集都活不下去。
第二，世上没有任何一种经济学理论可以证明：依靠拉动股市带来的财富效应可以有效解决TS和有效需求不足的问题。
第三，没有产业发展基础上的就业增长和收入改善，没有消费型社会的成功转型，寄希望于资本巿场“毕其功于一役”的财富增长效应来推动经济高质量发展和社会进步，是不可能实现的。
对这些观点，本号举双手赞同。
事实上，官方的目的也不在于此，没有任何一个国家希望资产价格的走势是过山车行情。
对于楼市，官方此轮救市的目的是止跌维稳，而非促涨。
如果这一轮房价又开启暴力拉升行情（说的是如果，事实不可能），那过去三年的所有忍耐将全部作废，三年以来大多数民众的期待情绪，将全部落空。
如果是这种结果，会带来更大的逆反心理，对经济、就业、实体经济的发展可能会适得其反。
03
理性、理性
以上说的，都是如果。
对于这轮行情的走势，本号在9月30日的文章中已经强调过：
转向不会轻易到来，还是得让子弹继续飞。
即便在一两年后筑底回稳，也不是过去那种大反弹，大概率是持续横盘。
之前我已经说过，过去三年的疯狂救市，会发现一个问题，政策作用的时间越来越短，如今，一般效果都只有一两个月。
这一次，大概率也不会是例外。10月份、11月份的成交量，可能会有一波新高，但持续性有待商榷。
逻辑很简单，大环境不同，时代不同，局面不同，不能再惯性思考。
具体可以总结为六个不同：
第一，市场环境不同。
过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。
第二，需求不同。
首先，低能级城市的住房自有率已经很高，基本都有自己的房子。而且低能级的城市人口基本都在流失。
其次，高能级城市，尤其是北上广深的住房自有率虽然低，但高房价与低收入的天堑鸿沟，让很多人空有需求没有实力购买，属于无效需求。这部分需求，只有等房价与收入在未来达到相对平衡时才能转变为真实需求。
再者，由于市场信心和预期缺失，当下的投资需求基本已经崩塌。
最后，我们的人口已经见顶。
第三、心态不同。
这种心态转变，主要体现在两方面：
一方面，年轻人不愿再为高房价压上余生。
从之前的佛系，到躺平，再到如今的“绝代佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。
这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。
第四，杠杆率不同。
上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。
2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。
第五，宏观环境不同。
宏观环境转变包括内外环境。
内部环境方面变化，就不多说了。
那时候，我们的物质虽然没有现在丰富，但有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。
然而，如今……
外部环境方面，世界秩序撕裂，混乱程度达到新高 。
第六，人口形势不同。
2022年全国人口减少了85万人，2023年减少了208万人。
分省市来看，人口减少的省市自治区已经从2022年的13个，增加至去年的20个。
制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局
这意味着，我们的人口红利期已经终结。
有此六大不同，就不能再用过去的思维去思考问题。
正因为有六大不同，所以过去三年来的救市，并没有产生多大作用，楼市依旧在一路下跌。
要是大招救市有用，过去三年比这一次力度更大的招数，不是没有过，结果依旧扭转不了。
我之前说过， 经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才会复苏。
而这些救市措施，能够立刻让经济回暖吗，能够让就业立刻提升吗？不能够。
所以，这轮内地楼市调整的周期，不会短。
然而，很多人已经被情绪绑架，劝不住。果然，永远叫不醒装睡的人。
如今的股市与楼市，正上演着路人互相鄙视的剧情，卖的人觉得成功解套，买的人觉得成功抄底。有人星夜赶考场，有人辞官归故里。
这又有2023年年初的剧情一样，当时有人抢跑入场，以为在抄底，而有人则借助行情成功解套。
后者才是理性的选择。
房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一波躁动平息之后，后续调整，仍会继续。
毕竟，我们的房价还是很高很高。
国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。
泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期。
等到这轮房价止跌企稳后，房地产市场将进入长期低位横盘。
当然，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
写在最后：最近在与一家机构合作，可以帮助内地居民办理香港身份。
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