央行再升息！ 金融保险业买楼租金报酬率门槛恐跳上3％

（央行再升息！第一太平戴维斯黄瑞楠预期金融保险业买楼租金报酬率门槛恐将跳上3％。图／蔡惠芳）

央行今（15）日再度升息！累计今年以来已四度升息，直接牵动商用不动产的投资策略。第一太平戴维斯董事长黄瑞楠今（15）日表示，今年包括厂房、厂办和土地在内的工业不动产市场交易金额达1,332亿元，比去年略减9％，已连续三年都飙上千亿大关；今天下午央行再度升息，预期金融保险业接下来买楼的租金报酬率门槛，恐将跳上3％，未来将可望看到逐步往中南部移动的趋势。

黄瑞楠表示，今年工业不动产市场的成交金额，之所以会比去年略为萎缩，主要是厂办、厂房两大类型不动产，成交金额减少，分别年减3成以上；其中厂办成交金额减少，原因是市场上没有大型、可供购置的现货可买，但需求还是存在，只是买不到适合的标的。

至于厂房之所以会成交量缩，黄瑞楠分析，主要是因为产业对于前景并不明确，所以扩厂需求，相对缩手，且多年来厂房市场已陆续换手过，若厂商对于前景不看好，则可能释出厂房，例如前几年太阳能厂纷纷释出厂房，最近则换成新兴产业来市场捡货，如前阵子5G产业也进场。因此，总体看来，今年下半年以来，厂商购买厂房，已没那么积极。

黄瑞楠表示，今年工业不动产市场的最大买家，为科技业，总计投入478亿元，比去年同期成长16％。

至于工业不动产的交易热区，主要集中在桃园，包办400亿元。排名第二为台北市。第三名为新北市，包括五股、树林、新庄等。

再观察工业土地市场，每坪成交单价正持续上涨中。全台主要工业区平均地价涨幅，达11％。多数涨幅，则在10~15％中间，涨势强劲。现在新北市已接近每坪100万元，土城则60万元，桃园、台中，突破40万元，愈往南部，则还找得到1字头工业土地。

黄瑞楠表示，今年市场在通膨、升息、地缘政治与新冠疫情等多项负面因素垄罩下，全球的股汇市与不动产市场波动剧烈。随着美国通膨逐步受到控制，升息速度可望趋缓，中央银行升息幅度随之放缓，再加上近日国门全面解封，观光旅游业逐步回温，都对台湾经济带来正面影响。

展望2023年，黄瑞楠预期，在利率缓升、经济发展稳定的局面下，商用不动产价格与买气将维持稳定，而政府研议中的平均地权条例修正案，若未来私法人购置住宅将采许可制，有机会将高资产族群的资金导入商用不动产市场，主要都会区市中心办公室或双北科技厂办最有机会受惠。

科技业虽然今年扩厂相对保守，但随着外商科技大厂宣布扩大在台投资，也显示产业链在台持续深化的动力，带动厂房以现代化物流的需求，挹注工业地价格缓步向上。

对于未来工业不动产市场的展望，黄瑞楠表示，将要观察三大趋势。首先，科技大厂持续投资：国内外科技大厂深化在台布局，台湾半导体产业链持续扩张，南北双核心科技聚落成形。

二，永续供应链议题：产业持对于环境永续议题重视，带动生产、物流空间升级动能，用水用电也成为挑战

三，投资资金转进：刚性需求、厂房厂办升级以及高租金投报率吸引建商、传产转型、保险业与REITs资金转进。