一笔520亿的交易,黄了

移动互联网如此成熟的时代,网站还能值多少钱?最近一笔被“光速拒绝”的收购交易给出了答案。日前默多克家族旗下的澳大利亚REA集团表示,正在考虑收购收购英国网站Rightmove。

据了解,此次REA的收购要约对Rightmove的估值为每股7.05英镑。消息公布后,这家英国最大的房地产门户网站市值飙涨超过27%,股价也一度超过7英镑,市值达到了56亿英镑(约合520亿人民币)。

仅仅在一周后,REA即称收购要约已被Rightmove拒绝。不过这也正常,一场数百亿人民币规模的收购,通常伴随着虚虚实实的消息,这不截至9月12日,Rightmove虽然涨幅有所回落,但市值仍然超过50亿英镑(约合480亿人民币)。也就是说,短期内的收购落空,不影响市场已经对Rightmove形成了新的预期,胃口已经被吊起来了,就看大家能否达成新的一致了。

又一笔刷新纪录的交易

先来看交易双方。

发起方REA集团成立于20世纪90年代中期,发迹于墨尔本唐卡斯特郊区的一个车库里,并于1999年在澳大利亚证券交易所上市,在互联网泡沫期间一度成为股市宠儿。

如今该公司已成为澳大利亚最大的房地产网站,业务范围遍布全国以及印度和东南亚,拥有 2800多名员工。其在澳大利亚拥有的多家房地产网站,包括“realestate.com.au”、“property.com.au”和数据公司Proptrack。它在印度还拥有多个品牌,在美国拥有“realtor.com”。

据悉这并不是该公司首次试图进军英国,只不过在2009年,全球金融危机期间,REA将其房地产网站PropertyFinder Group出售给了Rightmove竞争对手Zoopla。

默多克家族于2001年首次入股REA,标普全球市场情报显示,默多克旗下新闻集团持有REA 61%的股份,是绝对控股的单一大股东,其他股东的持股比例均不超过2%。

而另一方Rightmove最初成立于2000年,是英国四大房地产经纪公司Countrywide、Connells、Halifax和Royal and Sun Alliance的合资企业,2006年3月在伦敦证券交易所上市。

随后,在英国房地产市场的繁荣推动下,这家英国公司的股价飙升,并于2021年12月31日创下历史新高,随后在疫情爆发后暴跌了约30%。

Rightmove是英国最大的房地产门户网站,房地产经纪人用它来发布待售和出租的房产信息。其在英国的市场份额超过80%,每月访问量超过1亿,有着压倒性的领先优势,说它是英国版“链家”也丝毫不为过,在英国国内它的竞争对手为Zoopla和OnTheMarket,后者在被美国房地产集团CoStar收购后,于最近启动了扩张计划。

可见,如果交易达成,那合并后的公司势必将改变两大洲的在线房地产市场,并确立全球房地产领域的领先地位。

但从市场反应来看,这两家公司的处境并不相同,消息公布当天,Rightmove股价飙升了27.6%,创下了有记录以来最大的盘中涨幅,其市值增加了约10亿英镑,达到56亿英镑(合520亿人民币)。反之,REA股价却下跌5.3%,这是自2018年11月以来最大的单日跌幅,而股价应声下跌的原因,可能是投资者担心它可能不得不发行股票来为交易提供资金。

一场双向奔赴?

再来聊聊这两家公司和行业的现状。

其实,被收购方Rightmove在近年来保持了稳定的收入增长,这主要源于其核心业务房屋广告的稳定性,数据显示,去年Rightmove收入增长约10%,达到3.643亿英镑,税前利润增长7.7%,达到2.598亿英镑。

同时,去年加入该公司的首席执行官Johan Svanstrom将租赁房屋、抵押贷款服务和商业地产作为增长领域,并投资了一家数字化购房企业,这也为Rightmove带来了新的增长计划。

同时随着英国住房市场逐渐出现起色,Rightmove的未来前景可谓一片光明。

然而,由于房屋建筑商寻求增加土地持有量,英国房地产行业最近两年出现了一些大型交易和收购尝试。其中最为标志性的案例,莫过于美国房地产公司CoStar从一个商业街代理商财团手中,收购了英国网站OnTheMarket。

这笔交易过后,Rightmove的地位开始受到挑战,它在年度报表中大谈创新和活力,但除了每年毫不留情地提高代理商和开发商的费用外,它几乎什么也没做。因为该财团希望从Rightmove和第二大门户网站Zoopla手中夺回市场控制权。

所以,当下的Rightmove急需扩大规模,让自己的地方更加稳固,也就是说这笔交易的发生,正值英国住宅门户网站市场竞争加剧之际。

同样,REA也有这方面的考虑,一方面发起并购是REA的常规操作,过去二十年,REA集团相继收购了一系列全球顶级在线房地产经纪公司的股份,包括意大利的Casa.it、英国的Zoopla,以及美国的Move Inc,后者运营着美国访问量第二大的房产信息网站Realtor.com。

与此同时,REA董事会认为,REA与Rightmove在核心住宅业务的领先市场地位、相邻细分市场的持续扩张和创新、领先的受众份额和强大的品牌知名度,以及高度一致的文化价值观等方面有着明显的相似之处。

当然,在重金收购的背后,REA的野心远不止于此,更是因为它看到了一个转型机会,即运用其全球领先的能力和专业知识,来提升合并后投资组合中客户和消费者的价值,创建一家全球多元化的数字地产公司,在澳大利亚和英国占据第一的位置。

作为转型的铺垫,REA集团一直忙于发起“全球黑客马拉松”,公司投入了大量的时间和金钱来展示自己是一家创新型公司,不断为本土的代理商和更广泛的房地产行业提供新的想法和新产品。

例如,去年6月,该公司推出了用户身份验证平台Locke,为其主要房地产平台的1400万用户提供安全访问。

在我看来,让这笔交易出现的最直接原因,还是因为Rightmove是“欧洲最便宜的上市分类广告公司”。

而另一方,由于澳大利亚房地产市场的强劲增长推高了利润,REA的股价在过去一年中上涨了25%。该公司上个月公布年度净利润为4.605亿澳元,相当于3.115亿美元,比去年同期增长24%。

靴子落地仍面临挑战

虽然Rightmove的性价比高,但REA支付这笔巨款仍不轻松。

按照现在的报价,REA目前的自由现金流仅相当于收购Rightmove所需市值的十分之一,因此可能需要通过股权融资获得资金,这势必会稀释股份。

更重要的是,任何交易都会有大幅溢价,花旗集团则认为REA会尽量将溢价限制在30%左右。这个判断的根据则是,趁市场情绪不稳定时收购该业务,REA支付的价格将比在房地产市场高峰期收购时低得多。

另一方面,就算REA出得起价格,但英国监管部门及Rightmove的股东能否接受还有待明确。

首先,在住房销售市场长期疲软的情况下,Rightmove却受益于其租赁业务的强劲增长。有分析指出英国房地产市场规模是澳大利亚的三倍,而Rightmove是一家利润丰厚的公司,可以产生大量买家和卖家线索,从而有助于降低运营成本。

其次,REA集团的收入和利润比Rightmove大,但Rightmove的股东近年来享受着令人难以置信的利润和投资回报,他们需要经过一番说服才能同意收购。同时,Rightmove被看做是英国股市上独一无二的资产,股东不太可能接受较低的出价。

也有悲观的声音指出,本次收购的唯一可能后果是,Rightmove作为英国房地产市场之王的地位将加速衰落。

为了打消股东们的疑虑,REA在一份声明中强调,与Rightmove合并将释放大量股东价值,并增强合并后实体的增长前景,还承诺将为Rightmove引入更多投资和创新,旨在推动强劲增长和丰厚的股东回报。

当下还存在的一个现实是,澳大利亚一些大型公司在英国接连遭遇了失败,其中包括 Wesfarmers,该公司在2016年以7.05亿美元收购五金连锁店Homebase失败。该公司于2018年退出了这项投资。Lendlease 也大幅缩减了其国际扩张计划,并将于明年退出英国,而AMP 则在21世纪曾试图扩张到英国地区,但未能成功。

不难看出,这笔交易如果达成,不仅是房地产领域的强强联手,更是澳大利亚与英国交易上的破冰。可话说回来,打破常规,何其容易,未来这笔交易走向如何,恐怕更多的还是在于REA的决心。