一场官僚、奸商与刁民的游戏？ 都更＆危老 理想与现实的落差

北市永春都更案延宕18年才正式复工兴建。

六都危老重建计划统计

前言在政策积极引导及民间大力投入下，都更与危老确已相对成熟，并累积一定成果；不过，从观念理解到实务执行的理想与现实之间，仍存在着不成比例的落差，这种进入「深水区」后的多重障碍，已成为后续推动都更成败的关键，值得重视！

究竟是法规不完备？程序复杂？奖励不足？专业障碍？房市景气？人性贪婪？在每一个都更案或危老案的背后，都有一本说不清、理不完的帐。而且，成功个案的经验，几乎无法复制或套用；失败案例所卡住的问题，也依然无法突破。

房地产市场的专业分工与复杂程度，绝非一般民众透过房屋交易就能理解的，而都更与危老的专业领域，更是在复杂的法规基础上，进一步融合了建筑、地政、财务、房市…等面向，绝不是一套简单的数学算式就能讲的清楚，也造成一般民众的认知障碍；加上缺乏信任基础，所有的猜忌与批判，便成为专业之外的另一个战场，一知半解或存有私心的错误引导，往往变成都更、危老案失败的关键。

无可讳言，都更条例自民国87年至今，在种种错综复杂因素交相影响下，都更、危老之路已经走偏了，解决之道最关键的就是「换脑袋！」不论民众、建商乃至政府都需要再教育。唯有导正民众的观念，配合政府执行公权力的决心，加上建筑业的努力，台湾的都更、危老才能大步向前，迈向全新的里程碑。

谈到都更，印象中就是厚厚几大本的法规、建筑图说、估价数字…，对一般民众而言，这洋洋洒洒几万字的「天书」！没有一点相关领域的基础，根本看不懂。于是，专业，就形成了障碍；障碍，就变成了恐惧；恐惧，就产生了抗拒！

所谓的「官僚」，倒不是指政府单位或公务人员的服务态度，而是指整套「公务体系」的作业程序！宝舖建设副总经理陈松林表示，因为一切都要「依法行政」、「于法有据」，所以从法规检讨、建筑设计、价值估算…，各式各样的审查程序，每一项几乎都要协同好几个局处单位进行实质审议，而每一项专业审查，也不是对比一下资料，甚至打打计算机就能有结果。于是，复杂的程序拉长了时间，时间一长，内、外部变数与各项不可控的成本也随之增加。

陈松林指出，都更或危老改建作业一旦启动，光是前期的住户整合协调，至少就得花上三、五年，好不容易谈出个结果，将重建计划书送进主管单位，又面临各式各样的审查会议，就算是「一路绿灯」的顺利审查，光是「排程」就超过两、三年，甚至会纠结在几个老问题上一直重复，好不容易等到审出个结果，取得建照、顺利开工后，又得再盖个三、四年，来回就是八年、十年过去，不论是房市景气与房价的变化，对于「想当年」所谈的各样分配条件与比例，都已经产生极大的变化。

地政士公会荣誉理事长王进祥建议，有些专业审查，其实可以委托外部专业公会进行，再由专业技师签证负责，一方面可以减轻主管单位的工作量，也能加快审查的效率。

这些审查程序与时间，对建筑业者而言也成为沈重的「成本考量」。台北市都更协会总干事李兴中表示，一般地主因为缺乏房地产专业知识，总认为建设公司做都更可以「赚很大」，所以很多无理的要求与条件，便成为谈判的筹码，常使得都更案变成一场建商与住户的「零和游戏」！再加上这两年营建成本上涨，建商原本预估的财务计划全被打乱，但「不做，拿不回成本；做了，也没有利润」，使得许多建筑业者陷入两难的困境。

北市大安永康危老重建工作站站长陈姿璇表示，现今资讯如此公开，无论是房价走势、市场变化，各种专业资料都可以查得到，但是地主往往只听自己想听的，老屋的估价低，地主认为是刻意压低原有价值：改建后的房价高，又认为是建商图谋暴利。究其实质，还是因为专业门槛实在太庞杂，确实超出一般民众的理解与想像，无论是多么专业、严谨的公开透明程序，不明究理的地主有时就是「为反对而反对」，或随便丢出一句「黑箱作业」！就抹掉所有专业人士的付出与努力，也让都更案胎死腹中，实在非常可惜！