一夜之间，拆迁返贫的时代降临？广州旧改，颠覆性一幕发生了
最近几个月，广州的拆迁户很心塞，通过拆迁“一夜暴富”美梦，正在开始消失。
先是葵蓬村，再到康鹭，拆迁补偿方案接连出炉，引发广泛关注。
近日，白云石井潭村仅有6600元/平的征收补偿被村民吐槽“拆迁返贫”！
潭村旧改网络声音（来源：视频号）
不禁让人发问，广州旧改怎么了？为何一夜之间拆迁从小甜甜，变牛夫人？
作为广州今年重点推进的四大片区旧改之一——白云区罗冲围片区的首期旧改项目，潭村的改造进展，一直牵动着不少广州人的心。
特别是作为广州首批做地项目，潭村旧改无论是在改造方式还是拆补方案上，都会成为其他片区旧改的示范。
潭村旧改效果图
今年年初，潭村旧改的征收补偿方案正式曝光，却是争议不断。
一则劲爆消息，炸开了锅！村民们收到的最高拆迁补偿居然仅为每平方米6600元。
这种“接地气”的拆迁补偿价，让村民直呼意外！
白云潭村旧改赔偿方案
详情是这样的，根据补偿方案，补偿分为弃产货币补偿和回迁两种。
选择货币安置的，以房屋不同产权和结构分档补偿，加上3000元/㎡征收奖励，合计最高6600元/㎡。
选择回迁安置的，核定安置面积的回购价为3120元/㎡，最多可回迁280㎡。
被征收房屋实测面积小于280㎡的，可按280㎡计算安置面积，但差额部分面积需按4268元/㎡申购，实测面积大于280㎡的，多出部分按货币补偿。
另外，无论是哪种方式，还会给到两种奖励：
①3个月内签约搬迁，额外补偿总额15%奖励，3-6个月内签约搬迁，额外补偿总额10%奖励；
②一次性12个月临迁费，标准为每月20元/㎡（最高不超过280㎡）。
情报哥用直白一些的案例来计算，你就知道这个拆迁补偿费有多低。
举例子，某村民自家有300平米的房子，假设全部都是合法面积。
假如选择拿钱不要房，3个月内搬迁。
弃产共可以到手：300*（3600+3000）*1.15+12*280*20=234.42万
234万，想在动辄4万+的周边买回同样的房子，可以说是异想天开，甚至可能连首付都达不到。
觉得不划算？安置回迁的话是这样的：
回购安置房的面积拿不到征收奖励，加上3个月内搬迁奖励和临迁费。
那么征收补偿为：(20*6600+280*3600）*1.15+12*280*20=137.82万
而回迁一套280㎡的房子要支付:
280*3120=87.36万
最终可以到手一套280㎡的房子和50.46万现金（137.82-87.36）。
这么看来，虽然纯货币补偿较低，但购买安置房的方案还是比较合理的，接近一换一，但暴富是不用想了。
而且以上只是最理想的完全合法房屋方案，参照周边的违建加建情况，村民能到手多少，还要打个问号。
按这补偿标准，300平的祖屋拆了，满打满算可以拿198万拆迁款。
如果积极响应政策，还能额外拿到29.7万搬迁奖励以及一年期的临时安置费6.72万，总共加起来234.42万。
拿着这200来万，在白云区同地段要想换个300平的新房，连首付的一半都不到！
白云潭村及周边新盘价格对比示意图
用广州话说，你想食我只车咩！
拆迁就等于一夜暴富的时代，真的过去了。
最近，被誉为广州第一土豪村凤和(康乐村、鹭江村)又流出一版旧改补偿方案，（非终版，仅供参考）
当中货币安置赔偿标准，比番禺旧改的标准都要低，第一土豪村？就这？
根据该征求意见稿，有证房屋超出280平的，超出部分按40%补偿公寓，弃产补偿12500元/平。
值得注意的是，弃产的赔偿方式，让不少村民炸开了锅，其中，弃产选择货币补偿的话，复建住宅按12500元/㎡赔偿，复建物业则按6000元/㎡赔偿。
这个赔偿标准，连番禺的旧改都比不上。
例如沙溪村属“拆一补一”的面积内的，按照15000元/㎡标准给予补偿；超出“拆一补一”的权益面积部分，按照13500元/㎡标准给予补偿。
而里仁洞村弃产部分，属“拆一补一”面积按2万元/㎡补偿，超出则按1.85万元/㎡。
康乐弃产才1万多的单价，在海珠甚至连二手房都买不到。
为什么，过往拆迁可以一夜暴富，如今变成一夜返贫？
首先，一夜暴富是伪命题，广州旧改补偿，一般分为两种，一种是货币补偿，一种是面积补偿。
无论哪种方案，对于拆迁户来说，货币回迁都是划不来的。
选择安置回迁，拿完补偿金，扣除买回迁房的钱，基本能做到1：1，选择货币回迁，连首付都不够交。选哪个更实惠，一目了然。
情报哥整理2019年部分热点城中村改造货币回迁方案，从数据分析，哪怕在经济稳健且市场比较火热的2019年，也不是每个村都能创造神话。
2019年部分热门旧改货币回迁方案一览
如果选择一次性货币补偿，即使是在天河、海珠和荔湾这些中心区，最高也只有2.5万/㎡的货币补偿。
而外围区域，货币补偿更低，一万以下的村也不少。最低的是白云区的田心村，一次性货币补偿只有7500元/㎡。
随着楼市调整，市场分化甚至是下行，尤其是市场+保障房住房体系双轨制的落地，广州旧改，或者说范围更大的城市更新原先的高补偿、高回报逻辑，已经不成立了。
更深刻的原因，是操盘手变了！
作为全国首个城中村立法，随着广州城市更新条例的出台，广州旧改，将由市场化彻底转向政府主导。
旧改操盘手从房企变成地方政府，相当于游戏规则彻底变了。
原先市场化模式下的广州旧改，在市场预期看涨的前提下，土地价值水涨船高，中间利润空间大，开发商也更有意愿提供高补偿。
高盈利预期之下，哪怕旧改周期长，开发商依然趋之若鹜，可以说，火热的市场造就了回迁高收益。
而如今，市场回冷+三道红线倒逼，曾经有钱的开发商爸爸都在节衣缩食，比如恒大，佳兆业，时代，合景，富力，升龙等等以往的广州城市更新“主力军”，已经陆续退出旧改。
而当地方爸爸当家后，为何给的价格这么低呢？原因不外乎：
１、穷，财政紧巴巴，通过压低货币回迁价格，引导村民选择安置回迁，拿房可以，拿钱没门。
２、可能真的只值这个价，想从财政抠预算出来不容易。
但新操盘手入局后，旧改有望解决“确定性”这个难题。
首先，旧改启动难，有望解决。
过往要启动旧改，得绝大多数村民同意。
当下，只要经过农村集体经济组织中超过三分之二成员及十八岁以上村民的多数同意，就能启动城中村改造项目，说白了就是少数得服从多数，不再需要每家每户点头通过。
其次，钉子户生存空间收窄。
地方入局，补偿标准有望坚决做到公平公正，不能随意提高或者降低，更别提房企主导时期，私下拔高钉子户补贴那种歪风了。
一句话，大家伙儿都得喝同一碗水，没得挑拣。
此外，以后旧改由地方主导，而非企业主导，钉子户要拿扭旧改会很难。
对于那些拒不配合旧改的村民，政府将依据国家相关规定，向法院申请强制执行。
这就意味着，想当钉子户，可能会面临法律的严肃处理。这样一来，拆迁进程自然更加规范有序，不再那么多波折了。
现在在广州，再指望拆迁一夜暴富已经不太现实了。
而这么多年城市更新搞下来，大家的观念也有所翻新。
谁都知道十年前拆迁暴富的猎德、冼村，不可能成为当下白云潭村的借鉴。
时代在变化，旧改更重要的是城市界面的翻新、配套的布局、产业的升级等等走向共同富裕的手段，而不再是拆迁户吃独食。
毕竟大多数人，都希望广州变得更美好。