有房住沒錢可養老？4住房模式讓長輩安居不愁生活費

台湾目前主要有以房养老、留房养老、共居养老、卖房养老等退休住房模式，可视个人经济程度选择。 图／曾原信摄影

许多人打拚一辈子，到退休时发现此生最大资产就是房子，但台湾现有的「以房养老」有诸多限制，无论是民众申办或是银行承办的意愿都不高，如果不使用政府推的以房养老方案，我们的房子，还有哪些方式可以拿来安顿后半生？靠房子养老，势必成为这一代退休族该思考的事。

台湾各年龄层拥房率。 图／张瀞文制表

「如何用房子养老」是这一辈退休族的功课，而四、五十岁辈的烦恼却是「要不要买房保障后半生？」

在为弱势找房租屋的非营利组织「崔妈妈基金会」的办公室里，有很长一段时间「要不要买房？」成为社工们午间餐桌最热话题，在这间办公室，拥房比率远低于全国同年龄平均。

这几年，他们有人买了房，漂泊的心终于安定；有人在犹豫中房价又涨了，至今租屋；也有人用其他方式为自己的老后安居努力。

许先生家住台北市蛋黄区，同社区同坪数日前交易金额约三千万，他想起卅几年前四百万元购入的小宅，现在已变成千万豪宅，价格高到连自己都买不起。没其他投资的许先生曾想过，日后养老看病需要钱，好歹还有一间房，但细想不对，人生最大资产就是这间房，如果卖了要住哪呢？

房产是这一代六十五岁以上者「最大资产」，许多人不一定存了养老金，却在年轻时打拚买一间房。根据主计总处的人口及住宅普查调查，二○二○年全台六十五岁以上拥有住宅者高达八十九％，拥宅比率是所有年龄层最高，其中多数人像许先生，虽有房子，却只有一间，且现正住在其中。

房子可用哪些方式转为资产，让我们后半生既不会流离失所，又因为房子取得生活所需费用？

馨传不动产执行长何世昌分析，台湾目前主要有几种退休住房模式，包括以房养老、留房养老、共居养老、卖房养老等，可视个人经济程度选择。

高龄者在健康时期，应为自己规画安居，并保障退休后生活资金所需的老后居住模式。 图／本报资料照片

以房养老 适合仅一栋房

各界较熟知的「以房养老」，就是将持有的房子抵押给银行，在贷款期间内，银行每月拨付养老金，保障退休后生活资金所需，例如价值两千万的房子申办卅年，每月约领两万多至三万多元；好处是房子虽抵押给银行，仍能继续住在家里，不用转换环境，适合仅有一栋房的银发族。

留房养老 财产安养信托

「留房养老」则是安养信托的一种，主要对象是手上有两间房的民众，可到银行申请信托帐户，将财产交给银行出租管理，定期定额领生活养老费；身为「包租公」的银发族，也可透过与银行和包租代管业者的合作，来把关房客。

共居养老 青银互助互惠

若手上只有一间房时，可试试「共居养老」，长辈将多余空房出租给年轻人，或几位志同道合好友，同住一个屋檐下，共同分摊生活费用，达到互助互惠，彼此照应的目的。

卖房养老 大宅换两小宅

何世昌说，当人生资产只剩一间房时，又需要多一点的生活费用，「卖房养老」可能是较适合方式；因许多银发族的儿女各自成家后，也不需太大生活空间，像大宅换小宅、一大宅换两小宅、市区换郊区等，将房屋出售，找坪数小或房价较低居所，出售后的价金所得，就用来当退休金，或可另多买一间小宅，用来收租。

「不动产不要真的不动，要活用。」何世昌说，如果不想卖房，也可从房子增贷出一笔资金，规画投资理财，不过好地段的房子才会有好的退休金，若房子先天不良，不容易期待一个老后富裕的生活品质。对持有者来说，房子虽是自己的，但最后也会变成他人的，建议规画时先与继承人沟通，避免家人为房事伤感情。

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