与去库存结合 配售型保障性住房供应有望提速

证券时报记者 张达

新一轮保障性住房建设的重点是拓展配售型保障性住房的新路子。5月17日，住房城乡建设部、人民银行等多部门落实中央政治局会议关于“消化存量房产和优化增量住房”的政策精神，出台了一系列去库存“组合拳”，明确提出了地方国企收储模式。值得注意的是，此次政府收储的存量房产或闲置土地均将用于保障性住房供应。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，此次去库存新政将消化存量房产或闲置土地与保障性住房供应有效结合起来，有利于在较短时间内筹集配售型保障性住房，大力解决配售型保障房“从哪来”的问题，使保障性住房供应的推进更加有效率。预计随着配套政策及资金端不断落位，接下来配售型保障性住房将进入快速推进阶段，“市场+保障”的住房供应体系建设有望更快得到实现。

收储已建成未出售商品房

有效去库存

继4月底中央政治局会议首次提出“消化存量房产和优化增量住房”的房地产调控新思路后，5月17日召开的国务院政策例行吹风会上明确了去库存的一系列政策措施。

值得注意的是，央行、住房城乡建设部、自然资源部等多部门提出的措施均明确将去库存与保障性住房相结合。其中，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房；住房城乡建设部提出，城市政府可以组织地方国企以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房；自然资源部将出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设，同时给予资金、税费等配套政策支持。

此前，住房城乡建设部多次表示，规划建设保障性住房的重点，是拓展配售型保障性住房的新路子。此次一系列去库存新政与保障性住房结合，有何深意？

对此，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹在接受证券时报记者采访时表示，建设配售型保障性住房主要是解决当前超大特大城市商品住房价格偏高，新就业人群购房支付能力不足的问题，让年轻人能不为买房所累，可以专心工作，提高生活质量，所以配售型保障性住房只要求在35个大城市提供。同时，配售型保障性住房要求封闭运行，有利于实现政府提出的“保障归保障、市场归市场”两个住房供应体系目标。

“当然，在当前房地产市场调整中，增加配售型保障性住房供应，需要关注市场库存。”秦虹对证券时报记者说，支持地方收购已建成未出售的商品房作为保障性住房，可以将消化存量与保障性住房供应有效地结合起来。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时也表示，将保障性住房供应与去库存政策相结合，一是有利于解决开发商已经建成但没有销售的库存压力，缓解资金压力，更好地推动保交房；二是能够消化库存，缓解供求关系失衡的压力，稳定市场预期；三是有利于在较短时间内筹集配售型保障房，按照配售型保障房价格提供给市场，解决新市民、年轻人住房需求，纠偏供需错配的问题。

收回闲置土地解决用地难题

去年8月，国务院出台《关于规划建设保障性住房的指导意见》，开启了新一轮保障性住房制度改革。

住房城乡建设部相关负责人介绍，规划建设保障性住房，是在新形势下适应中国式现代化建设新要求，完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革。这次改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子，最终实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

证券时报记者了解到，新一轮保障性住房分为配售型和配租型两大类，与原有的住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房为主的配租型模式相比，重点补齐了配售型保障性住房的短板，这部分保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等，按保本微利原则配售。

在配售型保障房用地方面，国务院指导意见明确提出，保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。

今年以来，住房城乡建设部多次开会部署全国保障性住房建设工作，推动加大保障性住房建设和供给。而此次国务院政策吹风会则进一步强调消化存量用于保障性住房建设。

“对于配售型保障性住房，以前强调新增建设，形成实物工作量，此次新政与消化存量结合，主要是考虑到存量在建、存量已经建成未售的新房较多。”李宇嘉对证券时报记者说，同时，地方政府收回闲置土地，也解决了保障性住房的用地难题。

多地按下配售型保障房

建设加速键

今年以来，各地积极规划配售型保障房的建设目标，特别是近期规划和建设速度明显加快，多地配套的管理办法也加快落地。

5月20日，山东省首批配售型保障性住房项目陆续在青岛、济南开工建设。山东省住房城乡建设厅住房保障处副处长杨焕理介绍，今年山东将加快推进配售型保障性住房建设，力争全年开工建设1.2万套。

5月11日，北京发布《2024年北京市住房发展年度计划》，其中提出，今年北京计划安排保障性住房用地460公顷，其中配租型和配售型保障性住房用地200公顷，积极引导保障性住房用地向重点功能区、轨道站点周边布局，明确地块清单，加快供地进度，有力支撑保障性住房建设和供给。

西安今年计划筹建1万套配售型保障房，现在一半以上已经或即将开工，建设速度位居全国前列。

据中指研究院不完全统计，截至4月20日，福州、深圳、北京、上海、广州、西安、济南、青岛、杭州、成都、重庆、昆明、南宁、宁波、太原、郑州、贵阳、合肥、武汉、东莞、佛山、南京、长春、沈阳、大连、南昌、天津、哈尔滨和长沙等近30个城市公布了今年配售型保障性住房建设筹集计划。其中，福州建设筹集套数最多，达1.24万套，北京、上海、广州和深圳四个一线城市均不低于1万套，其余多数城市筹建数量在2000—4000套。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶接受证券时报记者采访时表示，本轮地方国企收储模式，有利于加快保障性住房供给，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。随着配套政策及资金端不断落位，预计接下来将进入快速推进阶段，“市场+保障”的住房供应体系建设有望更快得到实现。