预算大加税！英国大量房东用公司形式购买出租房！这靠谱吗？有啥好处和弊端？

近年来，英国的购房出租市场面临着利率上涨、政府更迭等诸多挑战。

尤其在工党执政后，由于外界担忧政府会对税收规则进行调整，一些房东也选择了观望模式。

但俗话说，“上有政策下有对策”，相比于退出，很多房东更愿选择“换种方式”来持有投资。

据悉，今年有创纪录数量的房东成立了有限责任公司来购买和持有购房出租房产，以在减少税收的同时继续获取利润。

Hamptons的数据显示，今年1月至9月，英国新成立了46,449家购房出租公司，比去年同期增长了23%。

“通过公司持有财产”不同于“以个人名义持有财产”，两者的税收结构不同。

Hamptons表示，今年迄今为止，房东设立的有限责任公司的数量比2021年全年还多。

该机构估计，到今年年底，可能会有60,000至62,000家此类有限责任公司成立，超过去年的50,004家，也超过前几年中的任何一年。

目前，英格兰和威尔士共有382,007家此类公司，持有近667,000处房产。这一数字较十年前的242,249家增加了175％。

尽管大多数新出租房产都是通过有限责任公司的方式购置，但总体而言，这一方式还是相对“小众”，在私人房东拥有的全部出租房中，只有约15%的房产是以这种方式持有的。

那么，为什么房东宁愿从“小房东”变“大房东”，而不是直接出售房产呢？

这主要是因为英国的租赁市场长期供不应求，租金上涨动力十足，很多房东很难舍弃其中的利润。

1、高额租金吸引房东们留在市场

根据英国国家统计局（ONS）公布的数据，在截至今年9月的12个月内，英国平均租房成本上涨了8.4%。且近两年来，英国的租金年增长率一直保持在5%以上。

同样，根据Rightmove的报告，伦敦的平均租金现已上涨至每月2,694英镑，而首都以外地区的平均租金为1,344英镑，连续第19个月创下新高。

而有研究表明，租赁市场的供需缺口仍在不断扩大，很可能会继续推高租金。

据tlyfe的研究，在过去十年中，2017年租赁市场的压力最大，平均每处私人租赁房产有2.36名租户“争抢”。

这一数字在2018年和2019年略有下降，至每处房产2.28名租户，然而，在新冠疫情爆发后，这一数字在2021年持续下降至2.15名。

但随着疫情过后租户需求高涨，加之可供出租的房屋数量不足，租赁市场压力再次加剧。

去年，这一比例再次上升，每套私人租赁房产平均有2.2名私人租户竞争，而Tlyfe预测，今年这一比例将再次攀升至2.21。

tlyfe认为，供需失衡只会继续促进租金的上涨，而这也是很多房东依旧留在市场的主要原因。

那么，房东为什么要使用有限责任公司的方式来购买呢？主要还是因为这一方式能够带来一定的税收优惠。

2、利用“有限责任公司”减少税收

专家认为，推动购房出租有限责任公司数量增长的原因之一是，公司购房出租和个人购房出租的征税方式极为不同。

据Hamptons称，目前英格兰和威尔士的新购房出租交易中，有十分之七是通过有限责任公司进行的，其余十分之三则是以个人名义购买的。

Hamptons表示，2016年之前，通过有限责任公司购买往往是大型房东的选择。 然而，随着近年来税收政策的变化，这一方式也吸引了小投资者的注意。

按照现行规则，通过有限责任公司购买房产有各种税收优惠。

比如，以公司形式拥有房产所缴纳的公司税（corporation tax）会比以个人名义所缴纳的所得税（income tax）要低。

这使得房东可以在公司内部积累利润，并用这笔钱再投资新的房产。

还有，通过公司购买的房产还允许房地产投资者在纳税前将所有抵押贷款利息从租金收入完全抵消。

这与以个人名义拥有房产的房东不同，无论他们处于哪个税率区间(20%、40%或45%)，现在只能减免其抵押贷款利息的20%的部分。

假设，一位高税率纳税人房东每月可以赚取1,000英镑的租金、并且需要支付500英镑的抵押贷款利息，那么，他现在要为全部的1,000英镑缴税，而500英镑的抵押贷款利息中只有20%的部分可以减免。

如果房东是通过有限公司持有房产，每月同样赚取1,000英镑的租金，并支付500英镑的抵押贷款利息，那么他的全部抵押贷款利息都可以减免，这也意味着只需要为这笔收入中的500英镑纳税即可。

简而言之，个人房东实际上是按“营业收入”征税，而公司房东则是按“利润”征税。

据悉，英国近四分之三的购房出租公司是自2016年初以来成立的，因为英国政府在当时调整了抵押贷款利息减免政策，对于个人通过抵押贷款方式购置房产用于出租的，不再提供抵押贷款利息的全额减免。

业内人士指出，现有的房东也在将他们的购房出租业务转为有限公司的形式，以减轻他们在出售房产时的税收负担。

由于外界传言英国政府将在秋季预算中上调资本利得税，同时，鉴于企业出售房产不需要缴纳资本利得税，很多房东现在已经开始行动。

Hamptons的研究主管Aneisha Beveridge表示：“现在大多数新购出租房屋都是以公司形式购买的。而且，为了躲避日益严格的税收环境，将个人名下房屋转为公司名下房屋的房东数量也在显著增加。”

“以前，此类公司增加的主要动力是房东可以获得抵押贷款利息减免，但最近几年，一些房东希望规避资本利得税或遗产税可能增加的风险，此类公司有了进一步增长的势头。”

不过，尽管这种方式在税收方面有诸多好处，但也有一定的弊端。

3、以公司形式购房的弊端

使用公司的方式购房到底有多大的优势，具体取决于房东的个人情况。

例如，对于低税率纳税人来说，特别是如果他们的购房出租没有大额抵押贷款的话，那么以个人名义持有购房出租房产可能会更好。

同时，通过公司购买房产还需要考虑额外的抵押贷款成本，因为贷方通常会收取更高的利率。

最后，以公司的形式买房还增加了一些额外的工作，比如，必须对公司账目进行准备和归档，必须保存各种记录，还要任命董事等。这会给房东带来更多工作，如果他们聘请会计师，还会增加成本。

对于那些用抵押贷款购房的人来说，可能还需要支付额外费用。这是因为公司抵押贷款的平均利率和费用往往更高。

但总体而言，如果持有出租房产多，或者希望进一步扩大自己的投资组合，公司的形式不失为一个好的选择。

房产圈的结尾提示：

尽管近年来英国政府对于房东的要求有所增多，房东们经营出租房产的成本也有一定增加，但即便如此，依旧有很多人坚持选择英国的购房出租行业。

究其原因还是英国的出租市场严重供不应求，租金也在不断上涨，而这也抵消了房东的一部分成本。

另外，对于政府的监管和税收变化，房东也可以选择合理的方式规避风险，减少成本。

ref：

https://www.propertyreporter.co.uk/rental-market-supply-and-demand-gap-forecast-to-widen-in-2024.html

https://www.dailymail.co.uk/money/buytolet/article-13983193/Record-number-landlords-set-limited-companies-cut-tax-buy-let-properties.html