張旭嵐／銀行雨天收傘 關於放款天條你必須知道的三件事

银行房贷示意图。 图／联合报系资料照片

房市交易过热，银行闹钱荒，购屋族签约了才发现无从贷款，银行看着满山满谷的贷款申请表，却没有额度可以贷，都怪江湖传说的「放款天条」绑手绑脚，到底这天条是甚么？

金管会为了避免不动产放款过多，导致市场交易过热，因此对银行的不动产放款比例有所限制，依照银行法72-2条，银行受理房贷建融及商办等不动产放款总额，以总存款加金融债总额的30%为上限，市场称之为「不动产放款天条」。

而各银行内部多以28%为警戒水位，当放款比例接近上限，银行放款脚步放缓，审核趋严，有限的额度，倾向优先提供给长期企业客户，或优质大户。就算受理，考量行政作业和机会成本，要不祭出较高的利率，或提供较短的宽限期；或者要求更多的财力证明或担保人，重重要求，让申贷户碰软钉子。

为什么农会不受限？

72-2条主要是针对商业银行，但由于农会信用部，非属商业银行，因此不受这条限制；另土地银行属于土建融专业银行，也不受天条限制，不过土银在承做土建融业务放款，也不可超过总放款量的25%、房贷不可超过总放款量的35%，两者合计比重为6成。

贷款额度受限，许多公司企业还积极买地盖厂房，又压缩小资族的额度了？

金管会2018年曾发布解释令，对用于兴建或购置学校、医疗机构、政府厅舍、长照机构、社宅、厂房及都更放款，及资金用途用于前述项目的营建工程业营运周转金放款，可不计入银行法第72条之2的限制中，也就是不纳入比率计算。所以台积电或其他科技厂的建厂计划，不会和这些银行的不动产放款水位合并计算。

现在水位过高，购屋族只能等明年吗？

不动产相关放款，和银行存款水位的比例，其实是随时浮动调整的，来申贷借钱的案件增加，会让分子变大，提高整体比例，反之如果分母增加，亦让比例下降，也就是说，如果存款的人多，或是有人大笔还款，额度就会释出，缓解现在的资金窘迫的局面。不过这也代表，资金状况会随着市场变化，所以何时是最佳的贷款时机，还得等一等。

因为越来越难贷，若因此利率调高，核贷成数不足，或需要另外借信贷争取额度，将会影响购屋者的购屋成本，以及买气意愿，所以接下来还有想买房的购屋族，在财务规划方面建议采取保守策略，保留随时因应变化的弹性。