这边高溢价那厢在流拍，成都土地市场冷热不均分化加剧

在一周前，成都土拍市场创下了成交楼面地价的新高之后，今日再次拍出四年多来的最高溢价地块。

9月27日，成都拍卖2宗纯住宅用地，分别位于天府新区麓湖板块和双流东升板块，共计约77.87亩。其中，麓湖37亩地块吸引了10家企业参拍，竞价超100轮，最终由川系民企润达丰滨江以溢价率86.9%，楼面价24300元/平方米竞得。

四年多来最高溢价率

此次拍卖的麓湖37亩地块设置了高标准的出让条件，容积率仅为1.5，建筑密度不大于25%，建筑高度不大于60米。鼓励新建建筑采用包括空中共享平台、生态阳台、屋顶绿化和底层架空绿化等多类型立体绿化设计。

中指研究院分析认为，今日土拍是天府新区时隔9个月第一次供地，也是《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定（2024）》实施后的首宗土地入市。根据土拍文件，地块需响应新规，因此该宗地块承担着天府新区产品创新升级的使命，该地块的高热度也将有效提振市场预期和信心。

该地块拍卖吸引了房企的积极参与。从成交价格来说，麓湖37亩地块刷新了天府新区楼面地价纪录，并位列成都楼面价纪录第三。而且此次地块的溢价率达到了86.9%，这是2020年3月以来溢价率最高的一宗地，今年以来土拍市场溢价率也未超过50%。

2020年，成都土拍市场火热，超过50%溢价率的地块并不罕见。其中，2020年2月，隆基泰和实业竞得龙泉驿区大面街道一宗宅地，溢价率高达96.4%；3月，大发地产拿下新都区一宗宅地，溢价率更高达125%。

在当时土地市场火热的情况下，成都对土拍市场规则进行了多次修改。2020年末，推出了“限地价+限房价+竞配建并无偿移交”方式拍卖土地。2022年，又调整为“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖。2023年10月，成都取消了这些政策，回归“价高者得”。

此次麓湖37亩地块溢价率高达86.9%，成为成都土拍市场回归“竞地价”政策之后的一个标杆，竞得者也非央企、国企和地方平台，而是民营房地产开发企业，这让市场对此次土拍更加关注。

中指研究院四川分院研究总监苏宇向第一财经表示，这宗地出现高溢价率的原因主要是地块处于麓湖板块，区域定位为高端改善型需求的认知已经建立多年，而且板块供应量少，库存很低。

克尔瑞四川的统计显示，麓湖板块近一年来有6个主要项目在售，如麓湖生态城、人居麓湖林语和信达麓湖左岸等。这些项目在9月份的成交均价约为3.6万元/平方米。在供应方面，主力户型集中在160-180平方米，次主力面积在200平方米以上。该板块的住宅项目以高总价为主，主力成交总价段在590万以上，吸引了追求高品质生活的客户群体。

市场出现逆转？

在麓湖地块拍卖之前，今年成都土拍市场已经连续多次刷新成交纪录。

从单价上来看，成交楼面价格连续攀高。今年4月23日，位于锦江区金融城东板块的潘家沟52亩宅地，由重庆山焱茂有限置业公司（中国金茂）以24500元/平方米楼面价竞得，溢价率48.48%，刷新去年12月创下的23500元/平方米的成都成交楼面地价纪录。

9月20日，在成都下半年首场土拍中，锦江区金融城东的柳江街道24亩纯住宅用地，吸引了14家房企的激烈竞拍，经过82轮举牌，最终由贝好家以42.2%的溢价竞得，成交楼面价达到27300元/平方米，再次使成都楼面地价攀上新高。

不仅如此，其他一些热点区域地价也突破新的关口，创造新的纪录。

比如，今年6月25日，锦江区三圣乡50亩地块被锦江统建以20300元/平方米的价格摘得，三圣乡板块地价由此突破2万元；今年4月9日，大源板块的桂溪街道16亩地块由新绿色置业以楼面价23200元/平方米竞得，打破了2022年该区域最高成交价纪录。

成都土拍市场连续出现新高是否意味着市场将转入火热行情？

苏宇认为，开发商拿地逻辑还是没有变化，核心区域优质土地会有争抢，外围仍保持低温。

在此前的采访中，苏宇表示，成都市核心区域优质地块仍受热捧，但其他区域土地市场也在继续降温，两极分化严重。开发商以销定投逻辑明显，投资逻辑趋同，对核心区域市场稳定仍保持信心。

事实上，在今年成都土拍市场连续创造新高的同时，一些来自远郊甚至近郊区域的地块出现流拍或者中止拍卖，即使成交也以起拍价成交，而且多为地方平台企业接手，这与核心区域的火热形成反差。

锐理数据的报告也显示，成都土地市场区域分化加剧，供应持续缩减，成交量缩价减。2024年上半年供应面积同比下降3成，楼面地价同比下降15%，郊区供地大，拉低均价，锦江、青羊、高新地价均超2万元，近远郊土地价格低位。

中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，而成都土拍市场不断出现的热点，尤其是高溢价率地块的出现，这是否能提振土地市场信心，从而进一步影响住宅市场信心，带来楼市行情的变化？

苏宇认为，近期政策利好较多，对需求端信心修复起到了积极作用，但楼市整体量级回升仍有赖于大环境好转，居民消费能力提升及消费意愿恢复。

但是，苏宁认为，如果关注新房+二手房的成交套数量级，成都近年并没有出现所谓的需求大幅萎缩，只是在加速形成“先租后买，先旧后新”的梯级居住消费体系。新房市场更多满足品质改善需求，随着土地供应节奏和结构的调整，未来的成都新房市场也将保持适度放量、库存平稳、价格平稳的格局，以“好房子”逻辑匹配市场“供求关系发生重大变化”的现实。