年中土地交易升温 长三角土拍频现高溢价
21世纪经济报道记者 张敏 北京报道
随着“517新政”后住宅市场的升温，土地市场表现也开始有了起色。
今年年中以来，多地土地交易出现回暖，交易量、交易价格、溢价率都比此前有所提高，流拍情况则有所下降。
根据中指研究院的统计，今年7月，全国300城成交住宅用地面积（规划建筑面积，下同）1863.95万平方米，虽然同比仍有明显下降，但环比上涨14%，连续三个月上涨。
7月，300城住宅用地流拍率为9.06%，连续两个月保持在10%以下。
虽然土地交易小幅升温，但与往年相比，整体热度仍然不足，且区域分化的情况仍然存在。在中指研究院统计的五大区域中，仅长三角区域的住宅用地单价同比上涨，其他四个区域均下降。
上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，土地市场升温有多重因素带动，包括住宅交易回暖、土拍规则松动、供地质量较高等。但这一趋势能否延续，还存在不少变数。
长三角土拍热度最高
8月7日，上海完成了5宗土地交易，共揽金超百亿元。其中，备受关注的徐汇区斜土街道地块以48亿元的总价竞出。该地块的溢价率触及30%的上限，单价达到13.1万元／平方米，时隔八年，再度刷新上海市单价“地王”记录。
此次交易前，该地块就备受关注。2万平方米的体量，36.96亿元的底价，使得该地块的起始楼面价达到10.1万元／平方米，出让前就锁定了上海单价“地王”。
这在一定程度上反映了近期的土地市场态势：土地质量好，需求端也有所升温。
今年以来，住宅交易市场继续处在调整过程中，并一度影响了土拍表现。“517新政”后，住宅交易升温，土地市场几乎同步回温。
中指研究院统计显示，从5月开始，全国300城住宅用地成交面积连续三个月上涨，流拍率则明显下降，并已连续两个月保持在10%以下。
其中，长三角地区的部分城市土地交易升温明显，频现高溢价地块。
今年6月末，杭州市区年度第六批集中出让地块开拍，两宗宅地共揽金约28.3亿元，溢价率分别为22.57%、33.87%。
7月下旬，在杭州市区年度第七批土地集中出让中，两宗宅地再次高溢价竞出，溢价率分别为22.55%、59.19%。
6月以来，长三角地区的上海、南京、杭州、金华、台州等地均有高溢价地块诞生。
去年年末，浙江、江苏等地取消了土地拍卖中的最高限价。今年年初，这些区域曾诞生数宗高溢价地块，但二季度又一度沉寂，到年中才再度升温。上海于今年6月初放松溢价率10%的上限要求，一个月后，杨浦区的两宗地块便分别以17.12%、21.18%的溢价率竞出。
年中，其他城市也曾诞生高溢价地块。6月20日，青岛崂山王家村地块以18.87亿元、37.23%的溢价率竞出，该地块共经历了364轮竞价，接近4万元／平方米的单价刷新了青岛的记录。
但总体来看，长三角的土地市场热度仍然最高。中指研究院的统计显示，今年前7月，长三角成交住宅用地楼面均价12530元／平方米，同比增长6.9%。同期，珠三角、京津冀、长江中游、成渝等地区的宅地成交价格均同比下降。
市场分化局面将长期存在
长三角土地市场升温明显，与其楼市升温幅度较大密不可分。“517新政”后，全国楼市交易不同程度地回暖，其中长三角区域升温幅度最明显。
根据国家统计局的数据，今年6月，仅有4个城市的二手房价格环比上涨，除北京外，上海、杭州、南京均位于长三角区域。其中，上海的新房、二手房价格分别环比上涨0.4%、0.6%，领跑70大中城市。
前述房企人士还表示，长三角的一些城市，推出的地块质量比较好。一些优质地块位于城市核心地段，且底价不高，这也是其能吸引企业争夺的原因。
但就全国市场而言，土地交易无论供应还是需求，都未恢复到往年的热度。
中指研究院统计显示，今年1-7月，全国300城共推出住宅用地1.39亿平方米，同比下降41.53%，成交1.08亿平方米，同比下降36.3%。同期，300城共流拍地块366宗，流拍率为19.79%，较去年同期增长2.65个百分点。
该机构指出，截至7月，今年全国商品房交易仍处于负增长状态。住宅市场的回温幅度有限，信心向土地市场的传导也较为有限。
与此同时，市场分化的局面仍然存在。重点城市和区域的楼市升温明显，土地交易也表现良好；但在大部分三四线城市，无论土地还是房屋交易，表现都较为冷淡。
根据中指研究院的统计，今年前7月，300城中的三四线城市住宅用地出让金下降幅度最大，溢价率也最低。
未来一段时间，土地市场的表现仍将取决于市场信心恢复情况。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，大城市高价住宅用地和优质住宅用地的出让，在助力改善型居住需求释放和财政收入增加的同时，也将向市场释放积极的强劲信号，有助于引导市场预期进一步向好。
他指出，当前房地产市场的政策环境较为宽松，各地政府部门推地的热情也较高。但住宅交易的热度能否持续，尚存一些不确定性，这也将在一定程度上影响房企拿地的积极性，并进而影响土地市场的热度。
但他同时指出，土地市场分化的局面将长期存在。短期内，三四线城市的土地市场热度很难恢复。