珠海楼市新政刺激改善房购买力，存量去化仍是破题关键

南方财经全媒体记者冯玉怡 珠海报道

5月17日四部委出台房地产重磅新政后，珠海楼市政策迅速跟上。

目前，珠海首套住房个人住房贷款最低首付比例由原来的最低20%调整为15%，首套住房商业性个人住房贷款利率下限则维持在二月以来的3.35%。

随后，珠海出台促进房地产市场平稳健康发展的若干措施，从取消商品住房限购、取消限售年限、支持住房“以旧换新”活动、加大公积金政策支持力度等六方面利用政策工具箱，促进房地产市场持续平稳健康发展。

“上周末（5月25-26日），我们新房的签约数是以前一个月的总量，带看转化率比以前高了不少。”一位十字门片区新盘的置业顾问告诉南方财经全媒体记者。据珠海中原地产数据，新政出台后的首周（5月20-26日），珠海全市网签成交住宅305套，环比增长16%。

不少受访从业者表示，近一年多来，珠海的房地产政策力度较大且较为宽松，前期已经释放部分需求，这也是此次新政发布后仍未出现“爆盘”的原因之一。加上主流购房人群以改善型住房为主，持币观望特点更明显，所以政策落地效果仍需一段时间释放。

改善型楼盘受青睐

事实上，珠海从2023年春节前后就成为全国首批率先下调当地首套住房个人房贷利率下限的城市，当时首套住房商贷利率从4.1%降至3.7%，后续下探至最低3.5%。今年2月，央行宣布1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%，珠海首套房贷利率调整后至今仍维持在3.35%，二套房贷利率为4.15%。南方财经全媒体记者了解到，在认房不认贷的条件下，目前珠海已有部分银行可以执行二套房贷款利率3.35%。

以在珠海首次购买总价为500万元的房产为例计算，纯商业贷款30年，按照最新的3.35%房贷利率计算，从3成首付比的150万元减少至1.5成首付比的75万元，少掏75万元首付，但月供多出3300元。如果首付比仍然选择3成，月供可减少686元，还款总额可节省24.6万余元。值得注意的是，房贷利率会根据后续央行LPR报价调整，或仍有下降空间。

有业内人士表示，当前珠海购房者普遍对改善性住房有强烈需求，此前因为限购限售、房贷限制等政策对这部分刚需人群的购房需求形成一定压制。现在房价从高位回落、政策持续“松绑”，这部分刚需人群的购买需求被激活。

珠海市商品房预（销）售专网数据显示，4月珠海商品房网签共2959套，环比上涨34%。其中，住宅网签2195套，环比上涨44%。数据也从侧面表明，购房需求并没有减少。

受访业内人士普遍认为，在目前价格中枢比较稳定适中、房贷利率进入下探区间的情况下，此轮首付、利率“双降”背景下，首先步入市场购房的人群以刚需客为主，房企要抢抓这部分人群的需求还需要回归房子的品质和价值。

不久前，李小姐通过珠海住房“以旧换新”政策，把原先老香洲的房子置换为南湾片区的新房，目前相关手续已经办结。她告诉南方财经全媒体记者，“在户型设计、得房率、环境配套等方面，我们对选购的新房都比较满意，而且在比照过市场价后，我们认为房地产商给出的认购价格也比较合理。”

珠海新盘在软硬件各方面不断“卷”出新高度，一些优质房源受热捧并率先走出“上升曲线”。但珠海房地产市场“供大于求”的基本面仍未改变。链家数据显示，珠海在新政出台后短短数日内新增上百套二手挂牌，挂牌价基本都在降价。目前，珠海楼市仍呈现让利去化、“以价换量”的主要特征。

珠海未在国家统计局监测的70个大中城市之内，但据南方财经全媒体记者了解，2022年初至今，珠海房价一直处于下行通道，部分新房房价跌幅近20%。一些急于去化的新盘降价幅度甚至超过30%。此轮房地产调控政策意在释放积极信号，修复市场信心。珠海市统计局一季度数据显示，珠海房地产开发投资增长1.9%，为近两年来首次实现正增长。

探索存量去化“珠海模式”

一名珠海楼市观察人士告诉南方财经全媒体记者， 2023年年末珠海市常住人口为249.41万人，但二手挂牌量近5万套，按照目前珠海每年平均的销售力，至少要10年才能卖完。如何去库存，成为珠海房地产最迫在眉睫的问题。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，在商品房市场下滑的情况下，行业整体规模要保持在高位，应继续从住房保障的角度入手，推动供给侧改革，将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求，这也是房地产未来发展的新模式和基本路径。

探索新模式，绕不开“去库存”这一焦点问题。目前，全国已开启房企收购模式，房企按照评估价格收购换房人的二手房，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款。珠海已先行先试，依托华发股份的珠海大区通过直接收购、以旧换新等方式参与到存量房的去化过程中。华发股份公开数据显示，截至目前，通过“以旧换新”意向了解置换活动客户超2000批，超过350套房已进入验房、评估、交易的实操流程。

值得一提的是，华发也在积极利用REITs、ABS等创新融资工具盘活资产、拓宽保租房建设资金来源方面做出新尝试。上交所信息显示，日前债券存量规模11.7亿元的“华金-华发大湾区保障性租赁住房资产支持专项计划”已经发行。

当前市场上的“以旧换新”通常要求购房者购买指定的新房楼盘，限制了购房者的选择范围，商品房“以旧换新”的政策效果仍待观察。李宇嘉认为，“以旧换新”能否成功，关键在于旧房是否能够卖出去。

此前就有专家建议，引导地方国有企业在金融机构支持下市场化参与收购，能够快速形成团体购买力，加快存量商品住房去化速度。对于像珠海这样房地产库存量大、去化周期长的城市，无疑起到一定的支撑作用。

“房地产新政会改善目前市场供大于求的关系，但归根到底还是要实际性的成交量。”受访者认为，政府在帮助减轻地产市场供应端的压力的同时也要激活需求端，从“消化存量”、“优化增量”两方面齐加力才能加快市场修复。亦有业内人士表示，目前杭州、南京、佛山等新一线城市均落地“购房即可申请落户”的政策，珠海房地产面临的博弈将更加激烈。