专访汇力基金执行总裁孟明毅：在日趋成熟的公募REITs市场中探索新资产、新业态

21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道

“海南、天津、四川、贵州、河北、黑龙江……课题组跑了20多个省市，一次次召开大型宣讲会，和政府去普及什么是REITs产品，又如何帮助地方政府与企业化解债务、形成更良好的资产负债表……”思绪回到近10年前，让公募REITs落地中国的日子依然让孟明毅历历在目。

如今，孟明毅是汇力投资基金管理有限公司执行总裁、国汇绿色能源有限公司董事长、中汇投资管理有限公司副董事长，亦是中国资产证券化论坛基础设施专业委员会主任委员。早在博士就读期间，孟明毅就将资产证券化作为研究课题。成长于新经济时代，孟明毅又进一步扎根钻研资本市场，成为我国基础设施REITs领域的领军者之一。

对金融法律框架的研究、对地方政府的沟通宣讲、对资产培育的辅导协助……一方面，孟明毅带领公司与课题团队，长期奔走在倡导与践行资产证券化的第一线，推动公募REITs在中国的发展落地。

另一方面，孟明毅及汇力基金也始终敏锐地把握市场风向，在投资中保持着对基础设施投资市场风向的前瞻性与判断力。近年来，公司将“产业驱动”理论付诸实践，在运营过程中不懈追求产业客户质量及现金流水平，将国际化不动产私募基金和REITs的思维模式结合到国内一级市场投资当中，在地产市场近年来大幅下行的整体形势下，仍取得了良好的投资效果。

近日，孟明毅接受了21世纪经济报道记者的专访，围绕中国的REITs市场与基础设施投资，分享了其自身与汇力基金的诸多经历与经验。

为资产证券化“补课”

2015年以来，我国经济进入了“新常态”发展阶段，主要经济指标之间的联动性出现背离，经济增长持续下行与CPI持续低位运行，支撑中国经济的房地产也进入下行通道。然而也正在同一时期，肩负着深化金融供给侧结构性改革、强化资本市场服务实体经济能力、进一步创新投融资机制、有效盘活存量资产等重任，对基础设施公募REITs的探索已经开启。

也正是在同一年，汇力基金团队与国研中心共同设立REITs研究课题组，由孟明毅担任副秘书长。课题组如一位讲师，带着国外先进市场的经验和对中国金融市场的殷切期望，为金融部门、地方政府与企业引航。

如今回望，孟明毅告诉记者，探索一条公募REITs中国化的道路，对行业内的许多主体来说都像是一次“补课”。其中，于法律端，这意味着帮助重新深研现行金融架构，在其中寻找合法引入公募REITs产品的“突破口”。

事实上，由于《中华人民共和国证券投资基金法》《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》等法律法规中存在“公募基金不得投资于非上市公司股权”的投资范围限制，“按照现行证券法无法在国内发行公募REITs”，曾是业内的最初看法。

但在充分参考发达国家市场经验、又与人大财经委进行了充分的研究与沟通后，孟明毅及课题组团队发现，现行法律中其实仍存在着一条各方认可的、引入公募REITs的通道。通过建议搭建“公募基金+ABS”的架构，在对现行法律框架突破最小的情形下，公募REITs产品得以顺利嵌入我国金融体系，在资本市场中合法畅行。

于政府端，意味着帮助普及专业概念，厘清资产盘活思路。由于大量的国家资产由公共部门持有，地方政府成为课题组义务宣讲工作的主体。政府的思路是什么，又如何看待REITs产品，并最终推动当地资产进入REITs市场。

于企业端，意味着培育REITs发行意愿，协助推进资产合规进程。成立以来，课题组牵头参与了一系列REITs产品的前端辅导工作，然而孟明毅注意到，尽管市场上不乏优质资产，要使企业具备对REITs的强烈发行意愿的同时，将其所持资产培育至符合发行条件，往往并非易事。

“我们经常被企业问到一个问题：银行给我的利率很低，我为什么不去发债而是去发行REITs？”孟明毅向记者举例称，“因融资渠道本身已相对畅通，彼时许多以国企为首的企业发行REITs的意愿并不强烈，对此我们就会解释说，公募REITs所募集的资金为真正意义上的非债资金，融资不计入企业债务。”

此外，孟明毅表示，成为能够装入REITs的底层优质资产，需要企业同时满足资产合规、负债可控、发行规模与偿还能力相匹配等多重条件。但实际上，部分企业的资产状况复杂，如高比例重复抵押导致负债规模远超新融资所能覆盖的范围，形成了历史性的债务包袱。亦有部分企业资产存在历史遗留的手续不全或合规性缺陷，跨越多个历史时期，修复难度极大，导致企业难以达到REITs的发行标准。因此，发行REITs对企业而言，更像是一次全面自我审视与整改的契机，要求企业解决历史遗留问题、补齐短板，以达到合规标准。

如今，课题组成功设计并报送的资产盘活方案已高达数十个。对于从中收获的经验，孟明毅指出，从事前期辅导工作，需要真切走进政府与公司，理解其需求和难处。而对于一些更为系统性的困境，也仍需要抱有耐心，在时间中慢慢寻找或等待合适的应对与消解方式。

“例如我们希望在未来，政府各部门能够进一步开设‘绿色通道’，为资产证券化有关的手续办理提供更好、更直接的协调与审批机制。”他指出。

试点三年 从零到一

2020年4月,中国证监会与国家发展改革委联合发布推行基础设施REITs试点文件。2021年6月,我国第一批9只基础设施REITs成功发行，并在沪深股市上市交易，标志着公募REITs试点开启新篇。

跨越最初的困境后，公募REITs在国内落地生根，规模不断增长。2023年以来，孟明毅引领汇力基金及其投资子公司团队，积极投身于REITs后端市场，参与战略配售投资及二级市场交易。

“从0到1是非常难的，但是这一步已经成功迈出了。”孟明毅表示，回顾过去三年，公募REITs底层资产日益扩充，发行机制逐步成熟，发行速度显著加快，呈现出蓬勃发展的良好态势，背后离不开监管机构、行业人士及众多专家学者的大力推动。

2024年以来，公募REITs再度迎来发行热潮，截至发稿已有10只新产品上市。截至上半年末，我国已上市公募REITs合计40只，合计发行规模约1300亿元。

从二级市场的收益表现来看，公募REITs市场也已走过了初期的高溢价发行、非理性上涨，历经震荡下行再到年内企稳回升的完整市场周期。据Wind数据统计，截至7月28日，已上市的40只基础设施公募REITs中，30只年内取得正收益。

尽管市场有起有落，机构有进有出，但孟明毅指出，经过三年的市场培育与实践，以主流投资机构为首的行业参与者，已经从对REITs这一创新型金融工具仅存在有限认知，到普遍建立了专业的REITs投资团队、构建了科学完善的项目评估与投资决策体系。总体而言，理性化、成熟化始终是公募REITs市场发展的主旋律。

市场的理性回归，也考验了市场参与者的心态，带动了投资者对项目审视能力的提升。孟明毅认为，如今留在公募REITs市场中的，已更多是真正的“中长期投资人”，其一大投资逻辑，便是会基于对宏观政策和经济形势的深入理解做出投资决策，关注其背后的经济逻辑、现金流稳定性及潜在风险，而非仅凭品牌或热门概念盲目投资。

“我们经历了一轮上涨，又经历了一轮调整，其实对于整个市场参与者来讲，如今大家的投资心态都会变得更加理性一些。”孟明毅表示。眼下，他认为机构对于投资REITs市场的热情仍在逐渐上行，未来一段时间内，每单项目的市场交易份额比例也或整体呈现上行态势。

与此同时，孟明毅也建议探索将更多特许经营模式涉及领域纳入公募REITs试点范围，带动REITs市场扩募扩容。包括但不限于地铁等交通领域，体育等社会领域，人工智能算力、民用空间等新型基础设施领域，农林领域等。

产业基建投资新风向

2011年，汇力基金将一只首期规模40元的股权投资基金投向昆明保障房工程，也因而成为中国保障房投资基金的开创者。自此，汇力基金围绕一系列地产项目，始终活跃在股权投资基金领域。

而如今，中国公募REITs与房地产市场的发展与变化，也在深刻转变着汇力基金的投资思路。

孟明毅告诉记者，目前汇力基金的项目投资已全部可以归类为Pre-REITs投资，即所有的投资，都会锚定日后与REITs上市存在关联的产业领域。在他看来，如今的地产投资，应更多被视作基建投资的一部分，特别是其向“产业基础设施投资”的转型趋势，已成为市场发展的主流方向。

换言之，相较于过往对地产领域“买卖与租赁空间”的传统观念，孟明毅相信，与产业的紧密融合及垂直深化发展策略，更会是新时代下基础设施的核心竞争优势与投资价值所在。而在这一背景下，投资者也需愈发关注地产项目背后的产业逻辑，对于所投项目不仅需明确其租赁对象，还需清晰地把握其所服务产业的特性及可持续发展的路径。

从这一思想出发，近年来，孟明毅带领汇力基金与其旗下的平台团队，与运营及资金伙伴通力合作，在科技地产、新能源等优势领域稳健发展，也对传统高负债、高周转、高杠杆的房地产企业转型带来借鉴意义。

以科技地产为例，在2021和2022年，其带领旗下的中汇投资先后组建专项基金，完成了北京中关村火炬大厦、上海张江展想中心两笔并购投资，总额达数十亿人民币。

其中，火炬大厦的收购是2021年北京最大的商业不动产交易。火炬大厦位于海淀中关村清华科技园，总建筑面积4.6万平方米，主力租户为大型互联网科技公司，以及人工智能领域的高科技企业，是中关村稀缺性极强、展示性极佳的标志性建筑。

展想中心则位于张江高科技园核心区，由摩根士丹利和展想集团开发，总建筑面积4.2万平方米。主力租户为芯片半导体、软件研发、生物医药等国家及政府大力扶持产业的龙头或独角兽企业，并于2023年引入孵化载体运营，获得了区级孵化器资质并为入孵企业提供租金补贴。展想中心出租率高、租户优质稳定，也已成为了该地区的标志性科技载体。

新能源同样是汇力基金的重点布局领域。当前，汇力基金正与多家合作伙伴进行积极洽谈，后者均表达了将储能等产业链环节打通，并通过REITs等金融工具进入资本市场的意愿。孟明毅坚信，一系列举措将极大地推动新能源及储能产业的发展，为市场注入新的活力，实现多方共赢。

“中国能源产业拥有‘集中力量办大事’的优势，这背后与我国的制度优势紧密相连。全球范围内，从光伏、风能等新能源发电到储能技术，再到智慧能源管理等园区解决方案，中国的生产制造和创新技术能力都相当领先，也为投资提供了广阔的想象空间。”孟明毅表示。

不过与此同时，除了消费基础设施以外，孟明毅也期待探索以一、二线城市的其他类型优质商业物业作为基础资产的REITs试点，将商业不动产REITs底层资产范围逐步扩展至写字楼、酒店、长租公寓、会展、酒店等优质商业不动产领域。他相信，三年前的市场“高热”的发行生态，和现在的形势已大不相同。此时再推动收益能力优异的商业地产进入资本市场，对于地产行业的发展，或可以起到“强心针”的作用。