「517新政」提振房地產…大陸房貸利率下調 這群人卻無從受惠

中国今年5月推出一系列提振房地产措施，包括房贷利率下调，但有一群人却无从受惠，因为他们受制于当年购房时的利率下限规定，以致目前的房贷利率与新购房者的利率相差最少1个百分点，令他们成为「站在房贷利率高位下不来的人」。中新社

中国今年5月推出一系列提振房地产措施，包括房贷利率下调，但有一群人却无从受惠，因为他们受制于当年购房时的利率下限规定，以致目前的房贷利率与新购房者的利率相差最少1个百分点，令他们成为「站在房贷利率高位下不来的人」。

经济观察报6日报导，今年5月17日，中国人民银行等部门推出被称为「517新政」提振房地产措施，包括下调房贷利率等。

之后地方政府纷纷跟随，如北京市6月26日发布新的房贷政策，包括首户房的最低头期款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，即3.5%。

不过，很多以往在北京买房、正在还房贷的人并没有受惠。

因为2019年10月以来，北京执行的房贷利率下限水平为LPR加55个基点，受制于这个下限水平，很多当年买房的人，目前的房贷利率仍是4.75%。而北京市今年6月发布的房贷新政，却只适用于新购房者。

2023年2月林然（化名）在银行贷款人民币165万元（约新台币735万元），购买北京市东城区一户商品房，当时的利率下限水平正是LPR加55个基点，目前其房贷利率仍然是4.75%。

林然直言，「不知道新政策有没有刺激到楼市，反正是刺激到我了」。

林然发现，新贷款利率与他的贷款利率，利差已经超过了1个百分点，即使他的房贷利率会在明年1月1日重定价，利率降为4.5%，但依然和新发放的房贷利率有1个百分点的差距，「而且这个差距会永远存在」。

目前林然可以做的，就是提前还贷来节省利息。今年4月林然已经申请35万元的提前还贷，月付从1万2000元左右降为了9000元。他希望以「小步快跑」的方式，逐渐降低还款压力，节省利息。

今年6月底他再向银行提前还贷，月付会从9000元降低到7900元左右。他计划未来有积蓄后，继续申请提前还款。

报导表示，不仅是北京，上海、深圳等城市都有不少房贷者站在的房贷利率高位上。

如2021年7月24日至2023年12月，上海市首户房的贷款利率下限是LPR加35个基点。安女士在2022年3月申请首户房贷款，目前的贷款利率仍是4.3%。

今年5月28日起，上海市调整优化首户个人住房贷款利率下限至LPR减45个基点，目前为3.5%。安女士无从受惠。

同样地，今年5月28日，深圳市政府宣布下调新房贷利率，但很多已购房者的房贷率不获下调。

报导表示，2019年10月之前，房贷利率是参照贷款基准利率，在房贷时代的「换锚」之后，大都是LPR或LPR基础上减点；2024年之后的新购房者，在宽松的房贷政策下可以享受到最新的利率优惠。但在2019年10月至2023年底贷款的群体，成为了政策的「夹心层」。

与林然情况相似的杨姗（化名）当年在北京买房时，房价是人民币500万元，她贷款了300万元。受制于利率下限，目前房贷利率仍然是4.75%。

她说，如果房价升到600万元，即使贷款利率高，心里不会像现在这么不平衡，但现在房价跌了10%，「我们似乎踩在了一个时代的房地产狂想曲的尾音上，然后下坠。」

报导表示，在中国，提前还贷的热度仍在持续，「517新政」后，市场上关于再次调整存量房贷的呼声再起。

所谓「存量房贷」，就是2023年8月31日前金融机构已发放的，或已签订契约但未发放的首户住房商业性个人住房贷款。

中国监管部门在2023年8月31日发布文件，指导商业银行自同年9月起降低存量首户住房贷款利率，有约5000万户、1.5亿人受惠。但林然及杨姗一类购房者，因被房贷利率下限所限，所以未能受惠。

野村证券陆挺团队今年6月12日发布的研究报告预计，随着房价下跌及提前还贷的潜在风险，中国人民银行可能会在未来几个月向商业银行建议，要求降低现有抵押贷款利率，就像2023年一样。人行也许还会选择降低LPR，以减轻存量房贷借款人的负担。

不过，中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平表示，上一轮存量房贷利率下调是在提前还款需求激增下出现，但存量房贷下调会令商业银行损失部分利息收入。目前银行净息差降到了历史的低点，盈利压力巨大，监管部门很难下决心推动第二轮存量房贷利率下调。