北京朝阳:让城市在有机更新中焕发活力

一座城市,该如何在时光流转中保持活力

要回答这个问题并不容易。这既关乎市民的幸福感、获得感,也是首都北京从“增量扩张”到“存量更新”的转型中,必须解答的时代之问。

不久前,党的十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二��三五年远景目标的建议》中,首次提出要“实施城市更新行动”,为创新城市建设运营模式、推进新型城镇化建设指明了前进方向。

方向已定,路径却仍需大胆探索!

朝阳曾是京城五大工业基地的所在地。近年来,围绕设施完善、功能提升、景观风貌等方面,朝阳区选取了多个城市更新的试验点位,希望打造可复制、可推广的更新样本。在老小区、旧商圈,在无人问津的边角地,在高楼林立的河流边,开启了城市更新的序幕。

双井街道联合公益组织改造的广渠门外南大街26楼院焕然一新

引社会资本改造老旧小区

住有所居,是人民美好生活的基石。老旧小区改造,是城市有机更新中非常重要的部分。

朝阳的劲松社区已经“火”了一年多。自去年底至今,数百批参观者纷至沓来,前往这个40岁的老小区“取经”。不少人都怀着同样的疑问:垂垂老去的劲松北,是怎样开展了如此高标准、可持续的改造?

高标准、可持续,正是老旧小区改造面临的普遍瓶颈。

早在十多年前,本市就已陆续启动老旧小区改造。投入大量财政资金,对老楼院开展外墙保温、抗震加固、楼体粉饰、停车管理等改造措施。这些做法在一定程度上改善了居民的生活条件。

与此同时,单纯依靠政府资金投入并不是长久之计。据不完全统计,本市1990年以前建成的房屋就有6950万平方米,体量异常巨大。财政资金的投入无异于杯水车薪,很多小区在一次性升级基础设施后,改造成果并没有保持下来,没过几年就再次回到失管漏管的状态。

2018年7月,首个引入社会机构、利用社会资本开展老旧小区改造的尝试在劲松北社区启动了。劲松街道与社会资本愿景集团合作,在规划、住建和房管等部门的指导下对小区开展综合改造和提升,共同探索社区长效发展的创新模式。

朝阳区委区政府专门成立了老旧小区更新提升工作专班,针对社会力量参与缺少政策路径、投资回报模式不清晰等问题开展研究。围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化4大类16小类30余项内容对社区进行改造。

老小区的变化让人惊叹。

如今的劲松北,院落干净,绿地齐整,空中没有凌乱的架空线,门口安装了人脸识别系统。漂亮时尚的小公园颇受欢迎,一条赭红色跑道环绕四周,乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌一应俱全,老少皆宜。社区不但整洁舒适,更深得人心的是生活便利。商业配套小而全,居家过日子所需的柴米油盐、针头线脑都能购齐。更让居民惊喜的是,加装电梯的计划正在紧锣密鼓推进,“腿儿着”上下楼的日子有望结束了。

社会机构真金白银投入了3000万元资金,又该如何获得回报呢?

原来,劲松北在建设之初就预留了一部分配套用房。它们零星分布在楼前屋后,面积大小不一,有的曾被当作自行车棚、小仓库,更多的则一直“铁将军把门”。

常年空置的房屋,如今成了破题的关键。朝阳区房管局、劲松街道对配套房屋开展测算,并授权愿景集团改造其中的1600平方米,作为可经营性资产用于出租,获取合理收益。据测算,投资方约在十年后可收回成本,达到微利、可持续运营。

2019年8月,劲松北社区正式选聘愿景集团的物业入驻并备案。采用先尝后买的方式,让居民先体验再付费,从今年一月收缴至今,虽有疫情影响,但物业费收取率达到75%。该模式将在劲松3-8区推广。

党建引领多方共建新商圈

说罢老小区,再看旧商圈。

商圈更新似乎难度更大。原因无他,就在于“复杂”二字――一个商圈中有大产权方,有小租户,有社会单位,也有居民区。改造如何推进?业态怎样选择?这么多人的意见如何统一?问题林林总总,不一而足。

今年8月,朝阳区的望京小街丽都两个商圈同时焕新开街,以党建引领多方共建,探索城市更新的有效路径。

在望京核心区,一条全长380米小街――望京小街成了京城今年最知名的网红打卡地之一。这是一条国际风情商街,有着绚烂的天幕、漂亮的商亭,还有从德国漂洋过海而来的柏林熊和五月树,平均每天有万余人来这儿徜徉。

热闹华丽的望京小街,曾是一个落伍的旧商圈。它周边高楼林立,聚集了不少世界500强企业,可随着城市定位和周边业态的更新变化,这里的整体空间愈显老旧,商业层次与当前的实际需求产生了错位。同时,道路破损、停车混乱、交通拥堵、环境脏乱等问题也看似难以解决。

与传统的街区改造不同,这次,朝阳区在望京小街试点“政府投入+社会资本”的多方共建模式,希望在街区更新、特色商业和文化街建设、国际人才社区建设、城市精细化管理、智慧街区治理方面打造“五个典范”。

活水。单纯靠政府投入,资金使用范围有限,改造标准有待提高。朝阳区撬动万科集团等社会资本,共计3500万元投入小街改造,并在街区运营方面开展全周期合作。

共建。小街两侧涉及976个经营单位,统筹协调的难度非常大。望京小街党建协调委员会成立,与小街改造相关的大小党组织纷纷加入,汇聚区域党建合力

精细。望京街道广泛征求居民、商户、企业等各方意见,提出打造步行街的设想,将破碎的商业空间连片缝合。从街区风格、步行空间到智慧管理系统、引入国际文化元素,望京小街的改造堪称脱胎换骨,每一环节都精细入微、精准到位。

距望京小街仅3公里,京城第一涉外商圈――丽都商街,也在今年夏天迎来了新生命。北京首个露天国际音乐电影周在这里亮相

丽都片区方圆0.8平方公里,有效路网却只有700米。辖区的企业、公园之间以围墙分割,导致片区的交通内循环几乎完全缺失。

要打通小路网,就需要辖区单位合力共建。将台地区工委探索商圈共商共治新模式,搭平台邀辖区企业参与街区更新。“在方案设计阶段,我们就联合设计团队开展企业走访,尽量把企业的意见融入设计方案。”将台地区工委负责人说。寸土寸金的商街上还建起了一处800平方米的“丽都会客厅”,这里敞开大门为市民提供歇脚的地方,同时也是政企互动、企企互动、共商共治的平台。

为街区让渡空间,成为越来越多企业的共识。如今,丽都片区提升一期工程已基本完工,丽都花园北路和丽都花园路崭新亮相,采用无边界设计和弹性设计理念。下一步,该区域还将陆续打通8条小路网,破解商圈的交通顽疾。

公益基金改造废弃边角地

党的十九届五中全会将“民生福祉达到新水平”作为“十四五”时期经济社会发展主要目标之一,并在《建议》中辟专章论述“改善人民生活品质,提高社会建设水平”。

在不少旧街老院,生活设施和公共空间存在短板,居民生活的便利性不足,品质有待提高。要弥补短板,不可能搞粗放型的大拆大建,而要转向绣花式的精细化“微改造”,把原先的低效边角地改造成一个个“小而美”的开放空间。

今年,朝阳创新利用公益基金,由责任规划师带头,探索一条“社会力量出资、责任规划师出智、各级政府部门出力、人民群众满意”的城市更新改造模式,在双井、常营、太阳宫、小关、南磨房五个街乡,启动了“微空间・向阳而生”项目,推动公共空间的有机更新。

微空间,顾名思义,一来改造空间较为细碎,二来改造资金也并不大。以双井街道的“井点1号”来说,其项目经费仅为24万元。然而就是这样小体量的资金,却改造出了艳惊四座的效果。

“井点1号”是一个规模不大的街角公园,占地仅300平方米,却趣味盎然。新潮的不锈钢装置,适合年轻人玩自拍,通过镜面反射“打卡”国贸天际线;小巧的秋千、蹦床和陀螺玩具,是孩子们放学后“撒欢儿”的优选;还有花箱座椅与可移动桌椅,是老年人休憩放松的落脚地。如今,这里的人流量比改造前提升了50%以上。

成本低、收益大。像“井点1号”一样,“微空间・向阳而生”项目的资金来源并非传统的单单由政府投入,而是联合了中社社区培育基金,每个项目10万元,用于孵化创新型的实践探索。项目实际改造中,5个点都由属地追加了资金投入。

从废弃边角地,到人气十足的社区乐园,除了责任规划师的专业设计之外,也少不了居民的参与。

公开征集、公众参与,让每位居民都有机会参与家门口的微空间改造。在每个责任街区,规划师团队都要发起多场公众议事会,邀请大家表达需求,为设计方案“挑挑刺儿”。

以空间改造撬动社区营造,推动基层自治“内循环”。在望京街道,一处破旧的居民议事厅完成改造,成了花西社区的客厅。

这个老旧小区的“客厅”时尚漂亮。多彩的透明亚克力围挡、棕色的防腐木地板、木色、白色相间的座椅桌子,废旧轮胎改造而成的绿植更添生机。“有了这个‘宝地’,居民的关系更近了。”花家地西里社区负责人说,花家地西里社区成立居民议事厅已有多年,解决了楼管道堵塞、青少年缺少活动场地、停车秩序混乱等问题。但近几年,议事厅空间局促的短板就暴露了出来。今年,结合社区提升,花家地西里社区将原先议事厅外面的空地改造成了小院儿。

新的社区议事空间,从很大程度上催升了居民自治热情,迄今为止,社区已组织开展议事协商活动56次,化解问题纠纷36个,充分发挥了社区自治能动性,提高了社区治理和服务能力。

政企联手打造国际水岸

夜幕降临,亮马河国际风情水岸绚烂璀璨。它的总面积达80万平方米,起点为香河园路,经三里屯、左家庄、麦子店街道及朝阳公园,终点至东四环北路。

要打造这样一条河流景观廊,仅凭政府部门一家“单打独斗”势必困难重重。“我们在建设之初便认识到,河道环境与沿线社会单位密切相关,因此这次景观再造和提升中,我们尝试引入社会力量参与。”朝阳区水务局相关负责人表示,针对亮马河特殊的区位特点和沿线业态分布,朝阳区政府将以往“政府一家治河,单打独斗”的旧局面转变为“政府主导,社会共建”的新模式。

亮马河沿线分布有燕莎购物中心、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、启皓大厦、奥克伍德酒店蓝色港湾、朝阳公园等大型商业项目和城市公共空间。朝阳区创新“共商、共治、共建、共管、共享、共赢”的六共模式,积极调动河道周边的企业、居民等社会力量,形成多方参与机制。区水务局与属地紧密配合,先后与沿线20余家企业对接,充分考虑企业需求,共同研究、统一设计、不断完善。

“六共”理念得到了沿线企业的认可与支持,各方积极配合实施沿线空间腾退,将企业面向亮马河一侧的空间视线打开,让商业环境与生态环境融为一体,形成了区域综合体。

在保证停车需求的前提下,蓝色港湾清退了河边的一处大型停车场,改建成绿地、亲水平台和儿童乐园。如今,游客能从蓝港一路步行到河边。光明酒店门前的垃圾站,改建成了干净整洁的地埋式垃圾桶站,还开辟出一处笼式足球场,市民可免费使用。

今年,亮马河国际风情水岸亮相了,水岸全长5.57公里,面积为80万平方米,划分为生活休闲、国际交往、商业活力、自然生态四个不同的主题。沿线共谐趣园、浪潮广场、命运共同体广场等多个景观节点。

美景借着互联网带来充足流量,为酒店、商业街区吸引了大量消费者。亮马河沿线的商圈如三里屯、燕莎、蓝色港湾等,在不同程度上提升了人气儿。区域经济活力增强,营商环境进一步优化,沿线企业也从中获益。

焕新功能,提升城市品质。朝阳区正在有机更新的探索中,构建宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市,不断提升人居环境质量、推动城市高质量发展。