蔡云：做好服务是当前房地产转型发展的重要抓手

4月2日，2024观点年度论坛在广州召开，会议主题为“信心的周期”。会上，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云发表了《深耕服务是构建房地产新发展模式的有效抓手》的演讲。

蔡云表示，构建房地产发展新模式，是破解当前房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

“随着市场逐步进入稳态，居住消费也在新旧转换之间迸发出新的动能。围绕房地产更新改造、存量资产运营、资产服务等条块分类，房地产深耕的服务与商业、旅游、康养、等众多行业结合都能探索出新的增长点。”她分析称。

通过转型建立适应经济发展、人民需求的地产新模式，是实现产业健康良性发展的必经过程。

首先，她提到，保障性租赁住房解决的是新市民住房问题最直接的方式，是房地产企业转型发展的重要方向。“面对新市民居住问题，我们看到新市民的定义包括本人创业、就业、子女上学来到城市未获得当地户籍不满3年的各类人群，还有各类务工人员、大学生等等，目前约有3亿人，住房需要依靠保障性住房。”

十四五期间重点计划新增650万套保障性住房，这是一个比较大的服务人群市场。而保障性租赁住房的配套服务要求成品房交付、拎包入住，租售同权带来的公共卫生、文体教育、商业配套都是专有的服务内容。因此，对服务提出了更高的要求。

蔡云认为，平急两用公共设基础设施建设涵盖多个领域，不仅对房地产投资带来新的增长点，也对可持续性发展提出更高的运营要求。而城中村改造、城市更新市场需求的巨大释放，是经营性物业最基础的运营空间，是未来影响房地产业发展的核心变量。

与此同时，她还强调，做好服务是当前房地产转型发展的重要抓手。存量市场以经营性物业为主，涵盖商业地产、产业地产。长租房、旅游、地产、养老、健康等等。长期稳定的租金收益是房地产发展闭环的重要环节，也是发展方向。

“随着房地产供求关系的变化和产业政策的调整，房地产存量时代的到来，商业地产是中国整体实体资产的重要构成部分。我们粗略估计中国整体实体资产（截至2021年末）的资本价值应当在150-200万亿元之间，其中狭义的商业地产（仅指代零售物业、办公物业和酒店）在40-50万亿元，占比可能在30%左右。”

蔡云坦言，作为一个综合性的市场，房地产服务市场是一个巨大的经济体。根据相关数据，仅以物业管理为例，目前中国物业管理市场的规模约为数千亿元人民币。房地产服务市场是中国经济的重要组成部分，拥有巨大潜力和机遇。