超诡异？第1季建照竟创6年新低 专家爆房市火热背后真相

许多人关切2024年的房市走向。（本报系资料照片）

近期台湾房市一片火热，但根据房仲业者整理的资料，2024年第一季住宅类建筑执照（建照）核发数量2万4338户，创下2018年以来最低，但使用执照（使照）核发量却大爆发。馨传不动产智库执行长何世昌在脸书粉专「房产知识Buffet+」撰文分析，建照、使照与房价之间的关联性并非百分之百，他直指目前房市非常乐观。

何世昌提到，一般来说「使照核发量＞建照核发量」房价会跌，「使照核发量＜建照核发量」房价会涨，这套公式曾被奉为圭臬，因为准确程度颇高，但并非100％准确，例如2015年就曾不准过，当时建照核发量高于使照，房价却持续走跌。

到了今年第一季，「使照核发量＞建照核发量」，但无论中古屋（信义房价指数）或是新建案（国泰房地产指数）的房价连袂上扬，再次证明使照核发量、建照核发量与房价之间的关联性并非百分之百。

如果今年全年使照核发量大于建照核发量，房价会因此下挫吗？何世昌认为机率极低，因为自「房地合一税」实施之后，使照核发量与新建余屋量走高，对房价的抑制效果已明显松脱。

何世昌表示，在「房地合一税」实施之前，使照核发量与新建余屋量飙高，成屋卖压会连带走升、构成大量卖压，往往容易挫低房价，但「后房地合一税时代」，因交屋后的成屋被房地合一税的「重税闭锁期」锁住，只有大约10％左右的量（持有5年内）会释出销售，有9成的量会转为中长期持有；因税制锁住筹码，成屋市场不易形成重大卖压，所以使照核发量与新建余屋量走高仍不易打击房价，也就是说，房地合一税帮市场解决交屋潮、新建余屋量大的问题。

但这并不代表使照核发量与新建余屋量再怎么高都不需担心，何世昌分析，只是使照核发量与新建余屋量若要构成卖压，它们的量势必比以往高出很多、很多。

至于目前房市真的乐观吗？何世昌认为非常乐观，建照核发量越低越乐观，尤其台中、高雄今年第一季推案量缩，更有助于市场供给控制在合理范围内；以这波房市量价结构而言，房价位居高档时供给却减少，房价更有支撑的底气。