传真机构董事长王明成看下半年房市 宜进化应对！

近期手中新案持续去化顺畅的传真机构董事长王明成，观察这一波房市出乎业界原本预期的活泼，主要是因为购屋客户多感受到通膨压力，另外新青安房贷政策也助攻，所以现在市场上几乎一半以上都是低总价产品在跑，尤其是年轻人买房；第二是地震频仍，震出换屋需求，最近房市也变得好起来。

不过王明成示警指出，尽管房市顺畅，但要注意的是，现在高房价之际，市面上有不少诉求低首付、低自备款的预售案，在引诱年轻人买房，这个要特别小心，尽管有新青安房贷政策，但将来交屋后、或过了宽限期，如果没足够的还款能力，以后将会出问题，如果太早买房、将来还是要还贷款的，「这等于是创造年轻人负债！这不合理！」几趴就可签约买房，但后面是负债，有些业者会告诉客户，如果你先买，到时候交屋或宽限期过了付不起贷款，还可以转卖脱手；但是，万一卖不掉，就会变成麻烦事情，因为房价不可能一直涨嘛，如果卖不掉，便会衍生交屋纠纷。因此建议，买房的财务杠杆不要开太大。

王明成指出，另外现在通讯软体的群组、社群特别便利，一旦已购客户互相联络上，就形成一股力量，这种力量，没有一家建商受得了，万一有人刁难、或一抓小毛病，或交屋时万一房价没上涨，大家集结起来，也会造成交屋问题。

王明成指出，另外很多预售屋规画的坪数太小，也隔出多房，届时完工交屋，也容易有问题，酿成纠纷。所以建议，杠杆不要开太大。

王明成也直言，对于这一波房市，全台许多都会区房价都在上涨，「还蛮隐忧的！」台积电投资扩厂效应，带动产业群聚、房价水涨船高，因为不少案子规画的坪数小、加上低自备款、低总价，而且利率又低，所以有人说租不如买，投资客也就进来，其实，正常的房子，并不会涨这么快，如果年轻人没有存一定的钱就提早买房，将来交屋后，还款压力大，你生活品质会出问题的。所以，对于这一波房市，「蛮隐忧的！」

至于房市进入下半年之际，看会得到现在一样的荣景吗？对此，王明成表示，「预测不准，就是最好的预测。」对于房市，不要去作预测判断，因为预测判断没有用，一个地缘政治来、市场就变了，市场总是变化太大；像去年，谁会预测到2024年房价会这么高？因为历史不一定会重演，不能用过去的思维，所以，「与其预测判断，不如进化应对！」

王明成指出，所谓「进化」的应对，例如一壶水快烧开了，但柴火快没了，该怎么办？你是要买柴火？还是倒掉一些水再让它滚？所以财务的免疫力要强，企业组织行动力和应变能力要强 ，不能太慢，产品策略，例如虽然作小坪数产品，但必须要更精致，同样20几坪，如果你规画设计的平面好、你就胜出。

王明成也观察到，最近房市有一个现象，即疫情过后，有些客户，是全家人喜欢住在一起， 父母跟小孩、亲戚，买在同一个社区，买个两、三户，但不一定在同一个屋檐下，最近房市出现很多这种客群，这是好现象。

王明成指出，另外近期台股涨很多，有些房市家就是台股获利了结，游资转进房市，此外还有不少是台商在大陆赚的钱拿回来买房，落地生根，这些钱进驻房市得不少；此外，台商「境外资金汇回专法」锁住5年不得投入房市的禁令可望在下半年8月解禁，也可望有部分卡位房市。

此外，前总统马英九日前访问中国大陆后，两岸观光露出松绑的契机，大陆文旅部今（28）日宣布，开放大陆福建民众赴马祖旅游，并将在恢复平潭与台湾海上客运直航后，恢复福建民众来台团客旅游，在两岸松绑观光旅游之际，是否会牵动房市？

对此，王明成指出，最近两岸观光旅游准备破冰，也感觉到两岸关系不会那么紧张了，所以，在地缘政治压力下，如果房地产不受地缘政治的影响，氛围就安定了；至于向来对于两岸关系最敏感的高价宅，之前外界会担忧地缘政治，但若两岸观光良性开放，相信高价宅的信心，会逐步恢复，但速度不会这么快，还要观察平均地权条例修正案的私法人改许可制，「这个利刃插进去，高价宅不好卖。」所以我们业者也很痛苦。

王明成指出，以私法人改采许可制来说，去年7月实施后，私法人申请购置宿舍，审查都正常，但是今年起，却全部不能过，我们实际上就碰到这个问题，行政机关他就给你搁置在那里，不去审查。

因此，在520新内阁即将就任之际，王明成提出四项建议。首先，希望政府能可以开放私法人购置住宅的审查程序；第二，政府的功能，应多作社会住宅，并把交通建设作好，不要让年轻人去冒险去买房；第三，政府不要再打房，让房市回归自由市场经济；第四，都

更要赶快进行，尤其花莲大地震之后，大都更时代来临，但现在政府审查人力不足，而且钉子户还是没公权力强制代拆，这些老问题，期待有新人新政新气象。