从国家级CBD到IBD “中国第二区”未来怎么变？
在尖子云集的粤港澳大湾区，同样有这样一个出类拔萃、“数一数二”的存在。
赛迪顾问城市经济研究中心发布的《2020 年中国城区高质量发展白皮书》显示，广州市天河区位居全国百强区第二位，是名副其实的“中国第二区”。
根据广州市公布的最新数据，2020 年天河区实现地区生产总值高达 5312.8 亿元，在全国范围内，仅 41 个城市总量超过这个水平。可以说，面积不足 100 平方公里的天河区，可以释放“一区抵一城”的超大能量。
1985 年才正式建区的天河，是广州城市向东进程中最为浓墨重彩的一笔，“宇宙中心”的形容所言非虚。
30 多年前，尚且是广州东郊的天河，因六运会才被人广知；20 多年前，在一片农田、菜地中，珠江新城拔地而起，一举成为当今中国 300 米以上摩天建筑最密集的 CBD，并锚定了广州城市中轴。
最近 14 年，天河区 GDP 更是一路领跑广州并扩大优势，“十三五”期间 GDP 不仅连续突破 4000 亿元、5000 亿元，更提出 2025 年 GDP 达到 7000 亿元的目标。
天河 CBD 奇迹背后
作为国务院批准的三大国家级中央商务区之一，天河 CBD 包括天河北、珠江新城、广州国际金融城三大板块，也是全国唯一获得国家数字服务出口基地的商务区。
根据中国社会科学院生态文明研究所、中国商务区联盟发布的《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区发展报告 No.6（2020）》，2019 年天河以 3328 亿元 GDP 蝉联榜单第一，紧随其后的是福田 CBD、北京 CBD。
从贡献度来看，2019 年天河 CBD 的生产总值约占天河全区的 65.9%，约为广州全市总体量的 14%，是当之无愧的核心引擎。
报告还显示，截至 2019 年，天河 CBD 拥有世界 500 强企业 204 家，广州 34 家外资银行中有 33 家位于天河 CBD，这里同时集聚 108 家总部企业、70% 的金融机构和 97% 的外资银行，形成了以金融服务业、现代商贸业、商业服务业和新一代信息技术为主导的产业体系。
作为高度集约化的产物，摩天大楼云集的 CBD 一大特征便是楼宇经济高度发达，《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区发展报告No.6（2020）》的统计显示，天河 CBD 纳税过亿元楼宇有 71 座，并以高达 59% 的占比高居全国第一。
在屡创奇迹背后，我们也看到，经过 20 多年的发展，如今的天河北、珠江新城已经成形且几无新增开发用地。如果说，天河 CBD 用了 20 年成为广州的名片，那么，下一个 20 年，天河又将指向何方？
从 CBD 到 IBD，天河未来这样变
土地是财富之母，拥有天河 CBD 最后 7.5 平方公里的广州国际金融城，其势头如今正迅猛上升。
今年 2 月，《广州国际金融城东区（AT0914、AT1018 规划管理单元）城市设计优化及控制性详细规划》获批，金融城东区控高从 300 米提升至 330 米、起步区更打造 450 米地标，控高问题迎刃而解，片区未来将建设 5 条地铁线、打通 4 条过江通道。
此外，广州国际金融城拥有“一行三局”（人民银行、银监局、证监局、保监局）以及广发银行、广州银行、中国人保、中国人寿等 11 家金融机构总部、超 60 家世界 500 强进驻，进一步夯实金融基础。
作为广州人工智能与数字经济试验区的一部分，金融城北区数字文化产业集群也初具规模，2019 年园区企业总产值达 180 亿元，并集聚了酷狗、三七互娱等 120 余家优质企业。
在过去的 2020 年，广州国际金融城就完成年度投资 165.2 亿元，增长 1.2 倍。可以说，在天河北、珠江新城之后，广州国际金融城俨然是天河 CBD 未来最大的“增长极”。
其次，天河不止有摩登范儿的 CBD，也有公园范儿的 IBD！
有别于发展密集楼宇经济的 CBD，以智能、创新、科技产业为核心的天河智慧城、天河智谷片区，更加注重融入低密度的自然山水环境，打造 “公园里的 IBD”。
根据“十四五”规划，新一代信息技术、生物技术、新能源汽车等战略性新兴产业将迎来发展关键期，有观点认为，其增加值占 GDP 比重将达到 20% 左右。
在这个历史机遇面前，去年 2 月，广州时隔 32 年成立了第二个高新区——天河高新区，该片区以天河智慧城、天河智谷为依托，南望天河中央商务区和广州国际金融城，周边集聚近 700 家科技企业。
其最核心在于，天河高新区将重点以新一代信息技术、数字创意关联产业为核心，并加快培育区块链、人工智能、5G 应用、新能源汽车等战略性新兴产业。
片区内，中国移动、本站、小鹏汽车、佳都、极飞科技等一批落户龙头企业，也带动相应的产业集群。例如，以本站为龙头，发挥游戏企业聚集优势，带动网游动漫和电竞产业集群；以小鹏汽车为龙头，打造智能网联汽车产业等 5 大产业集群。
到 2025 年，天河智慧城将力争孵化培育创新型科技企业 300 家、孵化培育毕业企业 100 家；天河智谷片区内高新技术企业超 300 家，同时天河高新区将力争升级为国家级高新区。
产业发展需要土地资源，通过城市更新，天河智慧城未来也将释放产业用地 30 公顷、公共服务设施用地 17 公顷、居住用地 68 公顷，力争到 2025 年完成土地收储超 211.7 公顷、土地供应超 52 公顷。
伴随着高端产业落子，以智慧产业新区、品质宜居新城为目标的“天河 IBD”，无疑将走一条有别于 CBD 的全新路径，未来的天河，也将形成“双核驱动”的发展格局。
产业决定未来，
买入“宇宙中心”有多难
产业格局决定城市未来！无论是繁华的 CBD，还是加速前进的 IBD，走在前列的天河，无时无刻不在强化自己广州“宇宙中心 ”的地位，在房价面前，体现尤为明显。
“地段地段还是地段”，作为广州的宇宙中心，天河区同样是广州房价的领头羊。
天河区过去 5 年一手均价常年维持广州全市均价上浮约 2 倍水平，其中珠江新城 CBD 更是皇冠上的明珠。从实际市场成交看，珠江新城如今一二手均有突破 20万/㎡ 的成交案例。
可以说，买入天河、买进 CBD 的价格成本是显而易见的逐年攀升。然而，买进天河的的成本不止如此。
从近 5 年天河楼市新增住宅与成交占比来看，天河楼市“供大于求”的年份仅有 2017 年，且连续两年供应量低于 30 万平方米，一系列数据表明，天河区新增供应不足，但市场需求却愈加旺盛。
这点同样体现在去年的土地市场，2020 年天河区罕见推出的两宗天价宅地，且均位于国际金融城及天河高新区周边。
6 月出让的天河区科韵路西侧地块，楼面价 41329 元/㎡，排名广州第十位；11 月出让的天河区奥体公园北侧地块，楼面价 51463 元/㎡，不仅刷新天河纪录，更位列广州第三位，用“物以稀为贵“来形容天河区楼市，显然再合适不过。
地段稀缺、宅地紧俏、新盘罕见，一些列事实表明，天河每推出一个新盘都足够瞩目，面对市场的渴望，如今，一个自带光环的天河爆款新盘真的来了！
珠江实业X广州城投两大国企联袂献上天河罕见的全新地标奢宅——城投珠江·天河壹品。
项目位于科韵路东，地处天河 CBD 金融城与 IBD 天河·智谷片区两大核心引擎之间，享受含着“金汤匙”出生的地段，更有多维立体便捷的交通，科韵路、车陂路、广园快速、环城高速“三横两纵”快速路环绕，15 分钟就能直抵琶洲、金融城，20 分钟畅达达珠江新城。
4 号线、21 号线两条大动脉环伺，规划中的 19 号线车陂西路地铁站上盖，不仅便捷出行，更能享受升值利器。
项目所在的“天河智谷”，定位集“产、学、研、商、居、文”于一体的新一代信息技术与文化创意价值创新园，丰富的市政配套应接不暇。
片区配套落户全公办清华附中、执信中学等优质教育资源。其中，全国仅 5 所的清华附中，广州仅此一所，12 年制一贯制学校预计 2021 年 9 月首批招生，其校址近距项目仅约 300 米。
此外，项目还配建一所公立幼儿园，学校就在家门口。
更值得惊喜的是，在“宇宙中心“你还能享受难得的山居优雅，占地约 60 公顷的马鞍山公园，未来将升级为市政天河智谷人才公园。
此外，项目 2.5 公里范围拥有 4 大商圈、3 家甲级医疗机构、6 大公园，天河的繁华与静谧生活在这里兼得！
中心“三环五园”沉浸式园林，35% 绿化率，跑道、泳池、会客区、儿童活动区，配套集观景、休闲、会客、运动于一体的 24 小时社区动感园林。
在产品方面，城投珠江·天河壹品也是独树一帜，14 层小高层的低密度舒适社区，未来只属于 1600 多户业主。
一期推出 70-125 ㎡ 的 2+1 至 4+1 房山畔公园小高层，近 9 成空间使用率，70 ㎡ 小户型就能住 2+1 房、80 ㎡ 以上拥有 3+1 房、125 ㎡ 享受顶配南北对流 4+1 房。
目前，城投珠江·天河壹品推出 70-125 ㎡ 2+1 至 4+1 房，现正火热登记中，诚意登记更享 99 折。