打炒房不用急 让子弹再飞一会儿

高力国际代表服务部董事黄舒卫。（本人提供／王莫昀台北传真）

继央行9月19日才祭出第7波房市信用管制措施，赖清德总统在国庆演说强调，会加快「打炒房」效率，即便得罪特定团体也在所不惜！从2020年12月开始的限贷管制、升息、房地合一税2.0、实价登录2.0、平均地权条例、囤房税等，从结果论来看，目不暇给的政策确实无法压抑资金潮、科技热、股市旺所带动的房市荣景。然而今年第二季开始，碍于银行法72-2的硬规定，资金供给已追不上过热的房市，缺氧的房市仿佛出现「高山症」。

过热的房市、过度集中的不动产放款，迫使央行从8月开始大动作关切银行信用资源向不动产相关部门、吁请银行自主管理不动产贷款总量，同时要求34家银行提交「不动产贷款具体量化改善方案」在未来一年滚动式检讨。

当货币主管机构开始积极介入不动产贷款总量，从整体面来看，当然可以堂而皇之从信用资源过度集中不动产市场，将排挤生产事业实质投资所需之资金，不利经济永续发展的角度切入，但更急迫的则是要缓解破坏金融稳定的潜在风险。

然而，这项拆弹的任务并不轻松。

殷鉴不远，以央行这次举的日本资产泡沫破裂事件为例，最后发生骨牌效应的就是因为日本银行1989年5月起大幅升息，同时大藏省于1990年3月执行金融机构不动产贷款总量限制措施，以致资产泡沫破灭。另外，中国大陆2020年提出「三条红线、四档管理」监管要求，也是意图以融资限制的手段降低企业举债的风险，却也引爆房企破产、购屋停贷、房价腰斩。

当央行急着把数量有限的氧气罩分配给最需要的真首购买方，并于10月9日补充协处措施之际，总统隔日却针对特定团体开炮，等于对市场投下新变数。除了贷款空间受限使产业出现资金断炼，台湾房地产内容也出现剧变，改动了过去超稳定平衡，或许总统该让打炒房的子弹再飞一会儿，不用急着出手。

首先，全台住宅建照核发量从2018年起，年年直追上世纪的历史纪录，而疫情三年的核发量更破50万大关。家户数不断增加虽然一扫少子化的阴霾，但超量供给的隐忧从来没有停过，更严重的是这些庞大的供给量开始陆续完工进入市场，首当其冲就是现下贷款困难、成数下降，甚至未来估值不足的困局。大陆的「保交楼」固然是极端的状况，但如何确保购买预售屋的买方能够顺利交屋，绝对是降低建商倒帐、买方违约引发连锁效应的重中之重。

尤其，受惠中美贸易带动的全球供应链重组，房市从中古独霸到预售分庭抗礼，更发生低基期的中南部、二线城市野蛮生长的现象。比对2014到2018年、2019到2013年，过去10年住宅建照核发量的区域变化，全台平均量增56％，但雄霸排行榜前5名分别是屏东122％、台中103％、嘉义89％、彰化75％、南投71％，买盘不但一反历史格局，未来申贷需求也更强，如何有效导正有限的信用资源又不致造成区域市场泡沫破裂，将挑战有关单位业务、风管均衡的能耐。

钱荒限贷已成定局，房市也逐渐软着陆，而后续产业、投资又略显欲振乏力，贸然喊出新的打击措施，恐重蹈雷声大、雨点小的覆辙，或成为加速市场殒落的替罪羊，不得不慎。