大陆不动产活化 资诚：掌握市场变数方能确保交易安全

资诚联合会计师事务所税务法律服务营运长许祺昌(右)、资诚联合会计师事务所两岸商务与税务服务会计师段士良(左)，今日于「2021中国大陆不动产活化案例更新」线上研讨会合影。（资诚提供）

资诚联合会计师事务所两岸商务与税务服务会计师段士良表示，台资企业欲活化大陆地区的工业不动产时，由于从规划处分、签订交易合约、取得公部门审批最后再到海外收款一般至少耗时一年以上，中间都是变数，除了妥善规画以确保交易安全外，也应对影响交易的各类变数保有敏锐度，才能顺利完成交易，毕竟此类交易影响公司损益甚钜，不容分毫闪失。

资诚联合会计师事务所今（20）日举办「2021中国大陆不动产活化案例更新」线上研讨会，分享资诚在最近一年辅导的不动产案例中发现的交易趋势，以及台商在不动产处理方面面临的新变数。

段士良说明在大陆进行不动产交易的几个重点，包含目标资产处分前的自我检视、中介合约注意事项、大陆各地不动产交易趋势、恶意买家常见诈骗手法、谈判常见买卖争议以及如何确保价金安全汇出等主要议题，再以实际案例提醒上市柜公司处分资产若收不回价款，公司负责人很可能会被小股东怀疑内神通外鬼而面临诉讼。

由于大陆二手工业用地价格不透明，如果透过股权交易间接转让不动产外界更不容易得知交易价格。段士良分析近年协助的数十笔交易价格后表示，华南地区因为三旧改造，去年到现在至少有30％以上的涨幅，但是最近面临大陆政府打房措施，有机会工改住的工业用地价格有反转的趋势，多少也影响其他工业用地的价格。

段士良进一步分析影响交易价金的主要因素，包括土地建物的原生条件、所处位置、选定的交易模式、买家的特殊需求、买方对于交易标的急迫程度以及政策的走向与干预等。段士良提醒，土地剩余使用年限一但接近或低于20年就会开始快速跌价或乏人问津，建议如果希望可以最大程度获取土地涨价利益，剩余年限接近20年时就要积极处分。

段士良表示，华东地区向来对当地产业发展规划介入较深，因此对当地工业地产有较明显干预的动作，如发放红头文件或口头限制土地用途或买家产业类型、增加股权变更工商程序的难度等，也因此影响到市场的活络程度，间接导致华东地区工业地产的价格较华南地区低。

另一方面在华南地区，随着今年3月《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》的出台，为华南地区的土地改造奠定了更厚实的法源基础，政府领头针对旧城镇进行改造，并以活化土地资源为最高的目标，进而刺激市场，持续保持华南地区工业地产的活络。不过，段士良指出，这也表示华东地区对工业地产的干预模式可能会向华南蔓延。