都更精进除了容积放送 还有什么？

高力国际业主代表服务部董事黄舒卫。（本人提供／王莫昀台北传真）

内政部不动产资讯平台截至今年第2季最新统计，台北市屋龄30年以上之老旧住宅总数为65.5万户，占总体90.6万户的72.32％。虽到去年为止，台北市共核定实施1079件更新案，且不畏房市转折修正、建筑成本腾贵、危老重建排挤，去年还以历年最高的127件的纪录，持续成长，但自1998年都市更新条例公布以来，核定不到6万户的成绩，相对住宅总存量只占6.6％，恐怕还有很大的努力空间。

有鉴于此，台北市政府除于今年3月推出「公办都更7599专案」，更进一步在10月启动「台北市防灾型都市更新专案」及「台北市整建住宅专案计划」之危险建筑物重建，达到韧性防灾的目标。其中，7599专案按《台北市公办都市更新实施办法》，应于建筑基地内设置社会福利设施或其他公益设施，尚符「受益者回馈」及「外部成本内部化」的精神。

然而，耐震力不足等危险建筑物，透过都市计划变更方式增加都更容积奖励自原本的50％再加30％。「高氯离子钢筋混凝土」（俗称海砂屋）及「耐震能力不足」都更容积奖励50％之外再给予专案容奖50％，而整宅更新于公告后五年内给予基准容积50％，公告后第六年至第八年给予基准容积30％，总容积上限不得超过各该建筑基地2倍基准容积，无须回馈楼地板或代金，最高可达100％，希冀「增容积」，一方面保障住户居住面积，另一方面提升更新重建的财务诱因，但是否终能让重建政策提速、解决沉疴，值得观察。

从理论面来看，容积应该是控制都市发展密度的指标性工具，对照着土地开发容受力而有其一定的限制，意即有多大的公共设施投资、都市服务能量，才能对应提供多大的建筑投资开发量体，据以乘载人口及活动，以确保生活品质、生产效率、生态永续无虞，也因此不可讳言，都市开发赋予的可开发总容积量体应有极限，相对来说，稀缺性就创造了价值，是故，缺乏上位计划的规画、调度、派发，而一味以送容积作为手段，后遗症其实不小。

首先，为满足住户分回条件而加码提供容积奖励，但却未给予合理的公益回馈责任，等于复制，甚至放大原来窳陋、拥挤的住宅问题。外部成本完全没有内部化，充其量顶多让住户分回满意的楼地板面积，或是让投资人赚一票就跑，但降低公共财服务水准、牺牲社区居住环境。

其次，容积就是发展权货币化的中介，一旦新法一立，财产权重新界定，代表可适用个案的总销售规模瞬间膨胀，建商、地主势必重谈建筑规画、合建分配条件，重建程序走上回头路。法律的稳定性一动摇，长期的政策效益尚未可期，但短期将面临重新磋商的不确定性。

最后，被外界形容为容积大放送，但决定基地开发也就是容积使用上限的，除法定容积一体式的规定外，还有「土地使用分区管制」就基地条件的建蔽率、高度比等外部管制条件，如果邻路、栋距、面积、形状条件差的，根本看得到、吃不到。政策下渗的效果如缺乏专业者引导、厘清、推动，反作用力会很强。

容积奖励过去一直是一帖引导建筑开发的政策灵药，从早期的开放空间、停车位奖励，到都更、危老推动，乃至重划区的限期开发及规模奖励、绿建筑等创新导入，成效辉煌。但不思考环境成本以及不管理市场期待的做法，倒要冷静想想，这箭到底会不会挂一漏万？能不能射得远？又该要射向何方？会不会有误伤？