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房地產是金融商品或是民生用品？

图片来源 : shutterstock、达志影像

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蔡佑骏╱北美智权报　专栏作家

每隔一段时间，都会有读者或投资人来问我：「房地产是金融商品吗」？关于这个提问，有以下提供给我的读者意见，分为左、右2派来分享：（1）左派的读者会认为：「房地产是民生用品，怎么会是金融商品」？（2）右派的读者会认为：「房地产有价格波动且可以买卖，跟股票的有价商品性质相似，只是它是不动产，而股票和现金是动产，因此房地产毫无疑问是金融商品」！以下就房地产特性做进一步探讨。

房地产的特性究竟为何？

事实上，房地产商品既可以是民生必需品，也可以是金融商品，同时拥有两种属性并不矛盾。在人类社会中，所有可以作为抵押担保品的工具中，有土地的房地产（非地上权）是最有效的担保品，它完全是高度资本化的金融商品。因为它跟金融市场挂钩非常深，本身又是价格波动相对稳定的抵押品，同时可以产生很大的资本杠杆，外加这个担保品也跑不掉，经过专业人士鉴价后就能产生估值，与汽车、珠宝、贵金属、精品相比，上述物品的价格稳定性都还比房地产更差，因此，房地产毫无疑问就是金融商品的一种。当然，政府有义务去保障人民的生活居住权益，因此就居住权益而言，房地产的存在确实也是民生必需品，但在土地拥有权上则不是；政府应该保障的仅是让人们都能安居乐业，并不需要保障人人晋升资产阶级。

房地产的价格是否需要公权力的介入？

如果不是因为房地产的价格非常高，然后又是人人皆会有需求的商品（用作自住或租赁等），大概没有人会去质疑房地产是一种金融商品。就像黄金或高级精品这类奢侈品，虽然奢侈品价格很高，但因为它们不是生活必需品，所以，多数人不太会去否认它们的金融属性。

若把房地产锁在「民生必需品」的框架里，让政府用公权力去限制房地产的价格持续上涨，那就是出师有名的「道德武器」—就像调控电价和油价那样，用政府的力量去干预市场机制。虽然原油在国际上就是一种原物料形式的金融商品，只要政府干预它的市场机制，让台湾油价相对低廉，让人人皆可以负担，就算它是金融商品，多数人也不会有那么大的抱怨。所以现实层面是，商品价格是否高到人民难以用其劳力与薪资去购买？如果一个金融商品是人人皆有需求，然后价格又高到依普罗大众的经济能力买不下手，那么大众就会去质疑，这个「金融商品」的市场机制是不是出了什么问题？政府应该管管吧！

现实生活中，所有在资本主义市场机制下的商品，价格从来没有长期被高估或低估的状况。如果被低估了，慧眼者会进场套利，直到没有套利空间为止；高估了也一样，市场机制会让持有者抛售，直到价格没有被高估为止。钱是很Smart的，不会有商品可以长期在公开市场上，维持价格高估的状态，或许小规模的商品还勉强可以，主力和大户们可以锁住自身筹码。但是像房地产这种规模非常大的产业，基本上是做不到的—就像想改变河流流向或许还可以做到，但是想要改变洋流流向，那困难度就非常高了。

高房价一定不合理吗？

我曾经用台北市一间小套房价格高达900万的例子来举例如下，如果那间售价900万的套房可以月租1.5万顺利出租，代表市场机制下，那间套房的经济产值一年18万是可以达成的。按照目前的市场利率去推估，假设殖利率2%，那该套房售价900万完全合乎市场机制，而且屋主还要负担修缮、税务与维护成本，年报酬率一定低于2%。因此，屋主只卖900万，并没有高估或低估，如果那间套房面积是10坪，那1坪90万也是合理的数据推估。因为市场机制下，这个物件的生产力就是这么高，高到需要撑起1坪90万的价值，就跟有些名车售价可能超过500万以上一样，因为那台名车的综合性能只要好到有很多买家愿意用500万以上去买它，那就是符合市场机制下的合理价格。

当然，1坪50万以上的房子超出许多受薪阶级的负担能力，但不等于商品的价格不合理。假设一栋4层楼的透天厝，2~4楼每层都有三间套房可以出租，该地段套房平均月租7,000元，1楼店面月租10万元，整栋房子的一年产值就高达195.6万，报酬率抓2%去反推，整栋房子卖个1亿元也是刚好而已。如果该栋房子权状是200坪，那1坪就是50万，这些都是符合市场机制的概念去推算，以一般大众经济评估买不起或认为价格很高，不等于价格不合理。劳动生产力低，却又想买经济生产力极高的商品，买家能力自然就难以负荷了。

合理判断房地产价值的观念

在判断房地产价值以前，有一个观念是很重要的—那就是房地产的价值，更多的影响不是建物本身。一间房屋的价值，来自于那块土地和土地上的建物；土地上面的建物，长期来看是会折旧的，会涨价的通常是那块土地。土地售价的影响有分为近因和远因，以近因来看，该建物所在的大楼或社区里面的公共设施、私人停车格、花前草坪，乃至于邻居或周边建筑设施，在市场机制下，通通都是有价格影响力的。「千金买房，万金买邻」，建物的邻居是公庙或加油站，还是图书馆或公园，这些因素都会影响一个建物的价格，甚至连售出的时间点或建物所在的整个都市风气，也都会连带影响该城市的房地产价格。所以我认为，「公设用不到，对我来说没有价值，房价不该这么高，价格应该减少」的提问，或者，「为何某大城市1坪只要20万，但台北市1坪却要50万」等疑问，其实都是没有做价格全盘考量的想法。房子所处的位置不一样，周边有无嫌恶设施，价格就会因为这些因素有极大的落差。

因此，为何台北市的房子就算老旧一点，30坪可能就要2,000万，但是30公里外的新北市金山区的某个物件，75坪可能才750万。这就是因为台北市的周遭交通设施和生活机能，让台北市的旧房子增添更多「附加价值」，价格得以远高于周边的物件。虽然屋主不一定会用到台北市的周遭交通设施和生活机能，但是市场机制会对这些条件做订价，让土地价值上涨；就算是规模一模一样的一栋房子，因为建造的位置不同，座落在台北市精华区和座落在南投市山区，价格就会天差地远。房屋价值不仅包含地上权、所处的土地状况，还有整个周遭的商业效益，也就是说，在判断房地产的价值不是只有透过室内坪数的估算，还要包含到上述提及例如所处位置便利性等隐形成本的考量，有了这些估价的认知，对于房地产价格的判断才可能合理。

责任编辑：卢颀

【本文仅反映专家作者意见，不代表本报立场。】

全台最大外汇部落格『外汇是稳定投资的天堂』主编、东森电视台财经固定来宾、联合理财网专栏作家

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