房市四根支柱松动 需居高思危

信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德。（信义房屋提供）

去年疫情爆发后，市场有超低利率的房贷、台股大涨的资金行情、强烈的通膨预期与稳定的经济成长率四大支柱，推升房价一路走高，主要都会区的房价普遍都创下历史新高，不过今年以来外在环境都已经改变，台股今年重挫超过5千点，推估每个股民亏损超过百万元，超宽松的资金环境也已经改变，利率连续3次升息累计调升0.5％，持续往2％迈进，央行也释出明年通膨会降温的讯息，同时受到全球景气衰退，国内企业面临高库存、价格修正的困境，外在环境对于房市已经不再那么友善的状况下，房市恐怕也需要居高思危。

近期房市交易普遍呈现清淡，信义房屋统计官方预售实价揭露件数资料，去年9~12月景气高峰时，平均单月预售揭露的件数可达1.2万件，单月揭露的总销售金额可达1700余亿元，不过今年房市随疫情而降温，从5月开始连续四个月预售揭露件数都跌破7千件，单月件数较去年第4季高峰时腰斩，今年8月更剩下5千余件，一、二手市场房市交易都出现疲弱现象。

现在预售推案造价仍居高不下，但销售状况不如去年高峰也是不争的事实，对于所有资产来说，涨多就是最大利空，房价也是「高处不胜寒」，尤其外在条件对于房市越来越不利，虽房市尚没有大幅修正的风险，毕竟屋主与开发商短期还没有太大压力，不过一旦一段时间卖不动，价格松动的风险的确越来越高。

借镜海外的状况来看，美国经历暴力升息过后，房市价量近月都出现明显修正，且市场普遍预期房价还有修正空间，香港也出现房价回档的状况，国内房市要修正就要观察一手市场，高雄已出现超低自备预售，代表正常条件可能卖不太动，接下来建商可能会开始送东西，若是明年造价开始下滑，不排除可能就会有开发商顺势让利抢买气。