陈炳辰／资深业者对房市过热有感　下半年应居安思危

▲房市风光度过上半年，面对下半年应居安思危 。（示意图／记者项瀚摄）

文／《住展》杂志发言人陈炳辰

房市风光度过上半年，面对下半年应居安思危，眼下已有资深房产销售人员对过热的不确定性相当有感，接下来要小心多个变数，包括央行的态度、美国大选干扰全球资金、房贷申请难度提高等等。

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房市风光度过上半年，下半年情势又会如何呢？目前政府审慎观察房市热况，已针对新青安、第二屋做出调控，但效果都尚未发酵，在6月沸沸扬扬的提出多项打房消息之际，反映在销售案场实况却仍是平均周来客30多组，平均周成交也有4组的牛市，买气毫不受影响，要是仍得等到9月的央行会议才再有行动，便有望顺风顺水走完第三季。

再者，建商打铁趁热，已预告下半年进场大案包括台北市南港区的千亿元案量都更案，以及文山区的700多亿元指标案，还有两个新北市中和区300亿元大案，北台湾又加上4个破百亿元案，和数个超过50亿元的新案。

另加计其他新案，不须太用力，只要达标5400亿元，约上半年的7成，加总起来全年即挑战成功纪录史上最高纪录2020年推案量达1.3兆元的北台湾新纪录。

见此大量推案之姿，市场或有超前担忧卖压后况，但事实上不乏地段传出销售速度快，新案来不及推，近期待售案的走势就去化顺畅，6月只剩不到千件，已有地带呈现新案真空状态，未来又转为区域新案稀缺，推升买气与房价，高价循环生生不息。

不过，这等由资金充沛、低门槛购屋、易于转手获利、持有成本低，辅以没有更好的资产保值标的，创造出惊人买气，带动建商推案的态势，究竟能烧多久走多远？一方面得留意新青安的检视是否只为第一步，接下来的央行理监事会议是否一反6月的温和态度，豪宅标准下修、严审建商资金、严查信贷在房贷上的使用等先前传出打房方向，其实皆有一定力道，或许央行不是不做，时机未到。

另一方面，美国大选干扰全球资金走向，台股近期已见起伏，后况持续不一定安稳，有其机率打乱资金汇聚房市脚步，今年房市究竟是划下完美句点，还是杀出程咬金，虎头蛇尾急转直下，变数并非不存在。

▲台股近期已见起伏，后况持续不一定安稳。（示意图／记者汤兴汉摄）

甚且，房市热潮让银行放贷金额节节攀高，日前传出不少银行来到满水位，央行6月又调升存准率，已有银行在房贷业务上难再宽松与积极，提高房贷难度亦有机会形成黑天鹅之一。

眼下多有资深房产销售人员对于过热的不确定性相当有感，当前二线区域出于比价效益狂推新案，相对于成熟的居住机能健全蛋黄区，这类地域较无丰富利多支撑，单因环境带动，风险自然偏大，一旦打回原形则买气与获利皆烟消云散，还得负担持有成本，先前越南房市崩跌正为此例证，前车之鉴下切勿激情抢高。

►陈炳辰小档案现职：《住展》杂志发言人经历：全球居不动产情报室总监、台湾房屋智库经理、群义房屋总经理特助、天下杂志行销部副主任、台新银行个授处资料分析部襄理学历：台北大学社会学研究所

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