Fed傳聲筒：房租居高不下 將大大削減美央行降息的理由

美国房租居高不下，反映尤其多房型的物业需求升高。美联社

美国今年通膨停滞不降，并未打乱联准会（Fed）降息的盘算，因为Fed预料住房成本趋缓，最终会让通膨率带向2%的目标。不过，有Fed传声筒之誉的华尔街日报记者提米罗斯（Nick Timraos）引述分析师指出，由于房市出现变化，房租居高不下的情况恐怕不会改变 ，如此将大大削弱降息的理由。

住房近年来在通膨中扮演重要角色，因为住房成本上升速度非常快，在通膨所占比率也大。在消费者价格指数（CPI）占了三分之一，也占个人消费支出（PCE）物价1/6左右，PCE是Fed格外看重的通膨指标。

从理论上讲，住房成本上涨情况也是可以预测的。政府统计人员并不采用房价来计算通膨，因为房屋一定程度上一种投资。他们采用每月的房租来统计租户租赁而居的成本，以及房主理论上租用自己名下房屋所需支付的费用。

市场租金──即新签租约的租金，在三年前急升，反映新冠疫情引发消费者对更大空间的异常需求、所得劲增以及供出租或购买的房屋存量降至历来谷底。据CoreLogic统计，2022年独栋住宅租金上涨了14%。

但在今年2月，租金年增率已放缓至3.4%，反映新公寓多了，导致竞争加剧，且经通膨调整后的所得已无进展。根据Zillow的数据，公寓租金也同样下降。

提米罗斯解释，由于每年只有少数租约到期，市场租金的变化在通膨滞后反映。考虑到此滞后性，Fed官员、华尔街投资人和民间部门经济学家根据市场租金已经发生的变化，原本预期住房通膨2022年底之后会开始放缓。

德州公寓业主Madera Residential住宅策略部主管Jay Parsons说，住房通膨确实从一年前的高峰8.2%放缓，但今年3月仅降至5.6%，放缓速度比几乎所有人预期都慢得多。美国劳工部定于周三公布4月的通膨报告。

解构通膨组成部分

住房类成本有助解释为什么核心通膨（不包括波动较大的食品和能源价格）最近几个月停滞不降。3月的核心PCE涨幅为 2.8%，低于2022年的5.6%，但与去年12月相比没低多少。

提米罗斯解释，要了解原因，可将核心通膨分为三类：商品、住房和非住房服务。要让通膨降至2%，Fed不需要所有通膨都降到2%。

新冠疫情爆发前的十年，核心通膨略低于2%，这是由于商品通膨率约为负1%，住房通膨率为2.5%至3.5%，非住房服务通膨率略高于2%。

去年通膨放缓主要是商品价格回到了疫情前的趋势。若要让通膨回归2%，非住房服务通膨必须从目前的3.5%降至3%以下，住房通膨率必须从5.8%降至3.5%左右。

市场租金已经放缓的关键是新增公寓的供应量达到新高。不过，提米罗斯引述业界指出，由于移民增加、就业和薪资稳定增长，这些住房供给随即被消化。