Fed降息将至 美REITs涨声响

历史经验统计，前三次停止升息后至开始降息期间，美REITs涨幅均超过15％。图／美联社

美国联准会今年进入降息循环，根据历史经验，前三次联准会停止升息后至开始降息期间，美国REITs涨幅均超过15％，平均大涨16.5％。投信法人指出，目前美国REITs整体NAV（每股净资产价值）仍是折价，未来一年本益比位于历史偏下缘，股利率达3.9％，评价上极具吸引力，现在正是布局甜蜜点。

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝表示，今年经济环境与2019年类似，美国经济成长将缓步下行，货币政策开始降息转宽松，REITs产业成长则会落底。美国REITs长期NAV折溢价区间在正负20％内，紧缩政策下多半偏折价，货币宽松时则偏溢价，今年联准会政策将由紧转松，溢价空间将扩大。在操作上，短线来看，评价偏低的商办、自助仓储、住宅还有向上动能；长线来看，成长较高也较明确的养老社区、工业、通讯、资料中心较能突破高点。

凯基未来世代关键收息多重资产基金经理人叶菀婷认为，去年多数类股评价面先行获得修复，但REITs评价面自高点回落后，受到升息因素干扰而尚未有效回升，目前评价面不但低于历史均值，亦较S&P500指数为低，在目前升息循环结束之际，可望上演评价修复行情；且停止升息后，预期REITs净资产减值压力将趋缓，对于REITs股价回升亦有正面助益。

大数据及生成式AI刺激，为科技REITs也带来新机会，全球资料中心REITs需求高档不坠，资料中心REITs营运需求成长力道依稳健，全球龙头企业云端资本支出年增率上修至12％，成为科技REITs成长利基。

群益道琼美国地产ETF经理人李钰涵强调，过去联准会停止升息后到开始降息期间，美国REITs涨幅明显，现阶段布局有望掌握潜在投资契机。次产业以数据中心、工业REITs值得留意，主要受到云端资料储存需求大增，有助支持数据中心的租金收入走势向上，另电商蓬勃发展，工业型房地产需求仍处顺风，租金与承租率可望维持在健康水准，后市值得留意。