福州奥体房价下跌，大揭秘原因在哪？

继续上一篇奥体的话题，盘点完奥体的走势，熟悉完板块的划分和土地供应，就回到了目前板块的房价现状，已经原因的话题上，当然以前数据依然来自网络，分析也全是个人感受。

房价走势

对于奥体的新盘房价走势，同样数据来自网络。

2012年，板块在售永翌上尚城，开盘价8188元/m2起，阳光城新界均价1万

2014年，华润橡树湾1.08W

2015年，华润橡树湾1.22W，融信白宫1.5W，阳光城丽兹公馆均价1.5W，年底开盘的园著均价1.9W。

2016年，4月融信白宫1.8W，年底，阳光城檀府精装均价2.8W

2017年底，福晟奥园2.36W，檀府精装均价3W，方圆精装3W，奥体公馆精装2.4W

从走势来看，2012-2016年，奥体的新盘并不算多，以三环的橡树湾+白宫，板块的阳光城檀府、丽兹公馆、融侨园著为主。

与大部分板块一样，在2016年之前进场的购房者，即便目前板块遇冷，依然涨幅不小，当然白宫可能除外。

从房价走势来看，2016年开始，楼市进入新的周期，年底的时候不少项目已经涨价不少，不过对于奥体而言由于供应节点相对延后，真正的巅峰还未到来。

2018年随着当初超2W的土地出让，这些项目成就了奥体的巅峰，具体表现如下：

福晟钱隆尚品：均价3.5W（精装4K）

阳光城檀府：均价3W（精装3K），捆绑2个车位，均价27.5W

万科翡翠里凤栖：均价3.5W（精装4K），捆绑1个车位，

万科福晟翡翠里溪望：均价3.5W（精装4K）

万科麓岭花园：均价3.1W（精装4K）

以上就是当时开盘的部分数据，进入巅峰的标志，每个项目都需要捆绑精装，个别还需要捆绑车位，均价清一色3W以上。

后来推出摇号，个别楼盘想方设法躲避这个限制，比如麓岭花园去永泰摇号。

当捆绑精装遍地之后，也基本预示着巅峰的结束，跟2021年的福州楼市，捆绑精装、车位，加价非常相似。

2019年开始，奥体的楼市就变得不再那么火热，整个福州楼市开始遇冷，随后奥体东的金茂悦、水晶榕著等开盘，价格也从2.9W一路下跌到2.4W，一直卖到目前的现房。

目前的二手房，对于2018年上市的几个次新房，基本都不可能做到保本，个别售价已经低于当初的购入价，

区位分析

面对次新房不保本甚至亏本出的现状，原因很多，比如最明显可能是楼市不好，不过对于当年比肩东二环的板块，如今的局面，多少有点让人唏嘘。

对于奥体的定位，从地块容积率和均价也可以看出，这里基本就是主打低密居住区。

不同于南二环虽然也限高，但是并不算低密，奥体的居住密度目前来看，基本算是福州比较亮眼的区域。

但是查看奥体的板块，会发现一个问题，如果作为改善居住区定位，这里10年的开发，这几年虽然停滞，但是并非已经开发干净。

比如目前东二环化工路以北，基本都开发干净，金山住宅区同样如此，而来到奥体，北两大工业区包裹，还存在不少体量的棚户区待拆。

这些面积合计来并不低，加上没有很好的分界线，城市界面的给人的感受就是不干脆。

同时如果作为改善居住区的存在，基本就是围着市中心转，依靠市中心外溢做需求。

做个类比，金山、东二环、五四北，全部依靠的是市中心的外溢，从区位来看，三个板块基本都紧贴二环或者江滨，当然奥体也贴着二环，不过这是南二环。

每个板块核心区基本都是最靠近市中心的区域，比如五四北的琴亭、东二环的泰禾商圈、金山的江滨。

原因无非就是福州城市圈虽然很小，但是人却很懒，对于楼市的包容性并不高。

此时再看奥体，核心区位于板块内核，板块已经离市中心够远，核心区更远，吸引力明显偏弱。

从城市界面不纯粹+区位优势不清晰，可以得出奥体板块作为市中心外溢的吸引力明显不太高。

当然对于楼市，依靠外溢做需求，也不算太优。

比如这几年的五四北，同样如此，外溢只能激活部分区域，甚至说是个别楼盘，但是要想更好发展，依然需要走自己的生活圈路线。

自住不满足

如果不走改善路线，再回到刚需自住路线，再看看板块的配套和发展，首先是就业圈，板块自身周边以工业区为主，对于大部分居住群体的就业加持度并不高。

目前主打的几个CBD和高新区，板块的依然存在一定距离，同时板块右侧高盖山+义序机场，基本短期宣告右侧发展是0。

板块左侧连接的是南屿南通，目前高新区的主流还是海西园附近，南屿主要还是以居住为主，联代的作用基本也是0，南通等甚至还需要靠奥体来做宣传。

右上角被二环隔断，所以奥体目前的行进方向变成只有一个，联动浦上大道周边的金山居住区。

一个板块如果联动性非常单一，注定了空间有限，特别在福州这种城市。

除了联动性外，就是考虑配套，最好的对比就是当年同样火热的东二环。

首先是地铁，主打开通的5号线，而这条贯穿板块的地铁，不进入市中心。

奥体的出行方向也只剩下靠着5号线去金山换乘，毕竟奥体再往下是义序，可以说5号线对于奥体就是终点站。

对比东二环是4号线，换乘王，差异不用多说。

接着是商圈+公园，奥体有阳光天地，一般不纳入常规商圈范围，当然商圈的重要性也并不高，更多是引起市场的热度。

至于飞凤山公园，福州的公园其实都很难吸睛，目前能炒作的是其实是湖+江，比如东二环虽然有鹤林公园、牛岗山公园，但是讨论的依然是晋安湖。

至于奥体中心，大体可以参考会展中心等，当初这个城建带来的作用，可能是让市场有更好的预期。

比如杭州的奥体，只不过杭州是位于江边，这里面的红利是因为奥体还是因为区位优势，可能还需要打个问号。

除了交通、商圈外，最影响的就是教育，板块核心区周边的三所小学，对口的都是三十中，升学率处于福州垫底的几所。

从划片来看，基本也没有预期改变，对于这里的业主而言，基本也只剩下一条出路，读私立。

周边有新蕾小学、华威时代、华南实验，算是一定程度弥补了不足。

不过对于私立学校，首先就是学费，其次是摇号。

对于部分改善家庭而言可能可以接受，但是对于大部分业主而言，私立的压力并不低。

特别对于刚需自住而言，这个配套的缺失，很大程度会压制板块的吸引力。

综上，板块在区位联动性上偏弱、就业圈加持度低、地铁便利度有限、教育配套缺失、商圈等不出彩，可以说几个对于自住比较核心的要素上，板块都没有解决，很明显只依靠低密的居住，并不能让市场更好的接纳。

特别对于板块的房源分布，虽然高峰期均价不低，但是大部分项目其实户型也基本在120平米以下，部分项目还是主打刚需小户型，从客源来说，其实更吸引的应该是自住家庭。

此时的对比依然是东二环，这几年泰禾商圈的次新房均价破4W，它们同样不是改善盘，所以东二环的核心区的定价并非是靠富人撑起来，更多的定价规则应该还是自住家庭的一步到位需求被全部解决。

所以对于一个板块，真正的定价权并非在富人手上，而是思考如何解决整体的自住家庭需求，这才是核心要点，很明显奥体目前不理想。

盘点总结

关于奥体部分项目的低迷，经常的原因是三件套的影响，对于改善客而言可能有影响，但是对于自住家庭而言，相比于殡仪馆的搬迁与否，可能来一所重点中小学，才是板块业主真正的需求点。

奥体当初的高调开发，如今随着炒作褪去，终究是比拼配套的加持度对于客源的吸引力，只不过在一众不利因素的影响下，市场更多去归咎这些负面。

对于奥体除了上述的问题外，就是目前的安置房定价，板块虽然安商房不多，但是安置房可不少。

除了不少次新盘当初配建的安置房外，奥体其实周围一圈被安置房被包围了。

比较出名：福湾新城、联建新苑、霞镜新城、双湖新城。

这些安置房靠着自身体量，在二手市场也更加凸显出板块次新房的定价差异度。

综上，奥体板块，当初横空出世，如今逐步冷静，回顾板块，外围一圈被工业区+安置房包围，加上三件套等负面，可以说板块要想真正走出来，需要更好的去弥补自身的不足。

对于购房者，虽然奥体目前也不是新盘的热点区域，但是目前其他板块，是否有同样的隐患存在，值得思考。

一个板块最火热的时候，就是新盘扎堆供应的时候，也是最危险的时候。